受益政策紅利，住房租賃領域不斷升溫，在各路資本不斷涌入之下，長租公寓的規模也得以發展壯大。密集資本匯聚帶來的短暫高光時刻過后，減租剪刀差、付錢住不了……疫情之下的長租公寓，新問題層出不窮。“二房東”模式之外，我們究竟需要什么樣的長租公寓？缺失的監管舉措將何時補齊？
疫情減租
此前不斷被曝出的“甲醛房”“偷拍門”“群租房”“租金貸”的長租公寓，在疫情下，因為“是否減租”及“續約漲租”有所升級。
首當其沖的是長租公寓品牌蛋殼公寓的免租期“剪刀差”風波。2月初，蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措后不久，便因一邊“最多要房東3個月免租”，一邊“給租客定向免租僅一個月”，被房東及租客兩大群體集體“討伐”。而隨著“對房東減租之外還欠租”“單方修改電子合同違約責任條款”等更多爆料信息的披露，蛋殼公寓更是被推上了輿論的風口浪尖。
2月14日，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人，要求蛋殼公寓高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商，按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。
在疫情期免租存“剪刀差”這一爭議之外,“續約漲租”成為現階段長租公寓企業受外界詬病的第二點。
事實上，“續約漲租”不被接受的背后，是長租公寓租住產品一貫遠高市場租賃水平的價格定位。以海淀區羊坊店路3號院、朝陽區勁松五區等多個區域熱點軌道交通沿線的小區為樣本，近期北京商報記者對業主直租、中介居間代理以及分散式長租公寓進行調查發現，同一小區、同檔次裝修，分散式長租公寓產品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N 1類合租房總價甚至高出100%。
價格之外，在疫情之下，長租公寓對承租人的服務也不斷被詬病。一方面，以北京為例，是疫情之初，部分中介機構及長租公寓企業并沒有做到配合屬地管理，拒絕提供租客信息。 另一方面，部分返程客戶投訴，在出現無法進入小區或需要集中隔離時，聯系管家希望予以解決，卻杳無音信。
反思“二房東”商業模式
疫情疊加經濟下行周期，不管是之于企業自身運營方面的盈利預期，還是對于房東及租客層面的服務體驗提升，現階段的長租公寓都難言交上了一份滿意的市場答卷。而經過此輪“免租剪刀差”“續約漲租”風波，長租公寓市場參與主體的商業模式本源問題，再被外界重提。
在業內，普遍認為長租公寓運營商靠低價長期獲取業主房源后，再分別高價出租給租客獲利，性質與“二房東”無異。北京商報記者此前也曾以發放調查問卷的形式，就“何為二房東”的問題進行過一輪專題調查，其中，超七成接受問卷采訪的租房人認為，不論是轉租業主房源的個人，還是托管出租業主房源的公司或者機構，本質上都是靠賺差價獲利的“二房東”。
“按房源收集方式劃分，長租公寓可以分為分散式和集中式。嚴格來說，相比集中式公寓而言，分散式長租公寓更符合‘二房東’屬性，商業模式可以理解為‘吃差價’盈利。” 但在現匯生國際融資總裁、協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，分散式長租公寓這類中介性質的“二房東”“吃差價”的商業模式并不具有可持續性。
“分散式公寓的利潤太薄，房源分散相對不易管理，空置率相對較高，天然的抗風險能力較弱。其實，從業主體一些違規隔斷行為的產生，就是基于想靠‘n 1’增加房源盈利的可能。分散式長租公寓不設隔斷的情況很少。因為在當前長租公寓盈利模式尚不清晰的條件下，少了那間隔斷，很多企業都不能長久地活下去。” 黃立沖說道。
監管空白
據房東東數據顯示，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災區”，位于杭州的樂伽公寓、國暢等接連爆發資金鏈危機。
在北京盈科(上海)律師事務所全球總部合伙人郭韌看來，首先應加強對三方金融機構的資質審核；其次，對住房租賃資金的用途應加強監管；然后，對于金融機構放款的資金數額應適當限制。最后，最為關鍵的是要加強對中介機構的監管，如果發現中介機構存在違法行為，如平臺跑路，司法機構應嚴格按照法律規定追究相應的民事或刑事責任。
中國指數研究院發布的長租公寓專題研究報告顯示，整體來看，中央層面2019年發布政策仍以確定基調，支持、鼓勵租賃市場發展為主，具體政策主要包含培育市場、支持租住、推進立法以及規范市場等多方面內容。從推進立法方面來看，當前住房租賃條例已加入立法工作計劃；在規范市場方面，目前住建部在全國范圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。
但景暉智庫首席經濟學家胡景暉也直言，截至目前，長租公寓行業沒有上位法支持，全國范圍的、立法級別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬億的產業最高法律僅為部門辦法，市場很難規范。同時階段式運動式監管治標不治本，監控機制不能常態化有效運行。
來源：人民網
編輯：wangdc
