老舊小區整治、建筑立面改造、片區環境提升……近年來，一場“城市更新”熱正悄無聲息潛入許多城市。所到之處，發生改變的，不僅僅是小區街區的外在形態，城市的功能品質、宜居程度也在持續提升。
近日，華潤置地發布城市更新白皮書，系統展示公司在城市更新領域深耕十余年的經典案例和專業思考。在中國經濟由“高速度”逐漸向“高質量”發展轉型的過程中，城市土地資源有限，大中城市進入存量發展時代的背景下，擁有深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等代表作的華潤置地，正為人們展示現代城市建設的更多可能。
一場關于城市的空間想象
17.9%，59.6%。這是1978末和2018年末我國常住人口的城鎮化率數據，這一數字預計在2025年、2030年還將分別增長至65%和70%。
近幾十年城市化的高速發展，給中國帶來了舉世矚目的變化，但與此同時，粗放型的快速擴張模式帶來的城市空間利用不合理、土地低效運轉、資源過度消耗以及歷史文化特色受到沖擊等問題也不斷顯現，成為困擾城市可持續發展的“攔路虎”。城市不可能無限地擴張，而“三區三線”（生態、農業、城鎮三類空間及據此劃定的控制線）的規劃實施基本框定了大中城市的發展邊界，人地矛盾對城市空間造成的壓力與日俱增。
地越來越少，人越來越多，在增量拓展已不可持續的前提下，怎么辦？2015年，中央城市工作會議明確指出，要嚴控增量、盤活存量，尊重城市發展規律，開展城市更新和城市修補。2016年，中共中央、國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，明確要求有序實施城市修補和有機更新。
在政策推動和市場探索下，以城市更新進行存量挖潛，正逐漸成為解決城市化難題的共識。特別是土地開發強度首屈一指，城市空間承載力面臨巨大挑戰的大灣區，將在2022年建設成為“發展活力充沛、創新能力突出、產業結構優化、要素流動順暢、生態環境優美的國際一流灣區和世界級城市群”，加速城市更新，無疑是如期完成建設目標，煥發城市生機與活力的必然選擇。
2018年粵港澳大灣區城市土地開發強度、人口密度和單位產值（圖源：《華潤置地城市更新白皮書》）
伴隨著灣區成長，華潤置地從2002年投資建設深圳華潤中心起涉足城市更新領域，十余年間從更新模式、設計理念和產品運營等方面不斷創新，呈現了多個引領行業潮流的標桿之作，深入參與到區域發展的進程之中。
一座城中村的脫胎換骨
傍晚時分，深圳市南山區深南大道華燈初上，車輛川流不息，剛從華潤置地大廈E座下班的白領步履匆匆，背著書包的學生結束一天的課業，從大沖學校魚貫而出，南山科技金融城的創業者則準備去萬象天地餐敘……
這是深圳大沖村的一個普通夜晚，眼前的繁華景象讓人實難想象十年之前這里還是“臟、亂、差”的城中村。當時，這里市政設施嚴重匱乏，建筑密度大，安全隱患嚴重，社會治安混亂，殘敗坍圮的面貌與比鄰而居的現代化高新園區形成鮮明對比。
大沖城市更新項目占地面積68萬平米，動遷居民1300戶，拆除房屋1500多棟，總規劃建筑面積達280萬平米，是當時廣東省舊城改造之最。在政策體系相對不完善，人們對舊改存在固有認知與偏見的時代背景下，項目牽涉人員龐雜、利益錯綜糾結、開發流程繁瑣、資源投入浩繁，無一不對操盤方的資質和能力構成巨大挑戰。最終，華潤置地脫穎而出，成為大沖舊村改造的建設者。從2007年與村集體初步達成合作意向，到2011年改造工程破土動工，歷時十余年，總投資逾450億元，華潤置地將昔日的破舊村落換了新顏，成為集文化、購物、餐飲、酒店、娛樂、教育、休閑、辦公、居住等多功能、多層次消費元素于一體的現代化國際都市生活圈——深圳華潤城。
華潤城是華潤置地城市更新的樣本。改造中，公司在政府大力支持下，切實履行社會責任，充分照顧村民利益，將最好地塊用于建設回遷物業，通過改造總計補償村集體38萬平米辦公樓，補償村民68萬平米住宅和商業，讓村民在原有家園上安居樂業。
在保留舊村鄭氏宗祠、大王古廟、大涌石以及古榕樹等歷史文化遺產的同時，構筑了萬象天地、人文劇場、南山外國語學校、南山科技金融城等商業、文化、教育、產業等配套空間。這些改造改善了居民生活，完善了城市功能，提升了城市形象，實現了村民、政府、企業和社會共贏，深刻地影響了片區發展的肌理與內涵。大沖項目充分展示了物理更替的背后是社會價值的再造，城市更新不是簡單粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量價值、契合城市可持續發展方向的有機更新過程。
一場綜合實力的“馬拉松”
作為現代城市發展的新常態，城市更新不僅關注物質層面的出新與粉飾，更是面向更綜合的經濟、文化與社會的發展。正如20年前人們滿足于“居者有其屋”，精神情感審美等方面的需求并不突出，到了今天，除了住宅本身結構合理、功能齊備，小區的環境綠化、文體設施、鄰里氛圍都是重要的評價指標。對城市而言，建筑的出新整治只是“表”，在此基礎上重塑城市空間、調整產業結構、補齊功能短板、營造美好生活，才是真正有價值的“里”。
如何實現“表里如一 ”的城市更新？現階段，城市更新的核心理念和操作模式正在發生深刻的變化，在社會文明進化和政府政策引導的雙重背景下，以片區統籌、產業賦能、政企聯動、文化保育、生態智慧為主要特征的城市更新形式，將成為新時代城市更新的主流趨向。對于企業而言，也提出了更高的要求，介入城市更新，不僅需要具備全鏈條、全周期的精細化開發運營能力，更需要具有以人為本、公益為先的社會責任感，從這一層面來說，作為城市綜合投資開發運營商的華潤置地無疑擁有天然優勢。而除此之外，通過深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等多個大體量項目的探索，也讓公司在經驗、項目、資源和人才層面有了更多發揮想象的空間。
目前，華潤置地正在大灣區主導多個城市片區整體改造工程，涉及舊工業區、城中村、舊住宅區、土地整備、大片區統籌等多種改造類型，承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。而立足灣區，華潤置地的城市更新觸角也逐漸走向全國，并成為公司可持續發展的新增長極。未來，相信憑借自身品牌綜合實力、國際化視野、匠心獨具的產品開發和大運營能力，華潤置地將在全國各地創造一個又一個美好城區。
來源：華潤置地
編輯：wangdc
