在“房住不炒”的大背景下，房地產行業作為短期刺激經濟增長的手段愈發勢弱，房地產市場也由“增量開發”為代表的增量時代，逐步進入到以“存量運管”為標志的存量市場。城市更新作為城市發展到一定階段的必然產物，正在一步步登上歷史舞臺。
而隨著城市更新賽道的開啟，佳兆業（HK：01638）、富力（HK：02777）等規模房企紛至沓來，其紛紛希望能夠通過提前布局，抓住行業未來風口。同時，隨著中國城鎮化進程從原來的“粗放式發展”時期進入“精細化運營”時代，各參與城市更新發展的企業，也逐漸在時間的長河中找到了自己的定位，并努力推動城市更新向前邁進。
房企搶灘大灣區
隨著房地產增量市場天花板的見頂，單純憑借傳統的招拍掛方式獲取土地，已經無法滿足房地產企業的擴張胃口。城市更新政策的出臺，為房企布局一二線城市，提供了新的思路。
據克而瑞統計，目前，品牌房企半數已經參與到城市更新領域。但由于城市更新項目存在開發周期長、難度大等特點，勇于在公開市場公布企業城市更新布局數據的企業并不多。藍鯨房產根據上市房企2019年年報、半年報披露數據不完全統計發現，在TOP100房企中，僅有19家企業披露了城市更新的參與情況。
值得注意的是，在19家披露數據的房企中，在城市更新領域布局最多的，既不是號稱“舊改大王”的佳兆業，也不是以舊改起家的富力地產，而是以收并購著稱的融創中國（HK：01918）。據公開數據顯示，截至2019年3月29日，融創中國舊改等協議狀態的土地儲備約7327萬平方米。知名房企研究院嚴躍進對藍鯨房產直言，在房地產市場競爭下半場，融創中國加緊布局城市更新，顯然不甘于目前的銷售排名，希望借助城市更新發力，更上一層樓。
同時，藍鯨房產梳理發現，從房企城市更新的布局來看，城市更新的浪潮從華南卷起也不無道理。
以佳兆業為例，從第一個舊改項目深圳桂芳園起航，經過20年的發展，佳兆業穩步成長為以大灣區為中心，輻射全國的行業龍頭。財報數據顯示，2019年佳兆業城市更新投拓項目19個，截至2019年12月31日，其尚未納入土儲的舊改占地面積同比增長33%至3987.3萬平米，大灣區舊改占地面積占比達到99%，其中深圳占27%，廣州占36%，中山占22%；而富力地產誕生之初便是在廣州進行舊廠改造，坊間更是流傳著這樣一句話“廣州每一根倒下的煙囪背后，都有富力的身影�！�；就連2019年剛剛布局城市更新業務的龍湖（HK：00960），也將首秀舞臺，選在了大灣區。
大灣區逐漸成為各房企廝殺城市更新的戰場。
“去房地產思維”促進城市更新發展趨于精細化
不過，雖然城市更新的幾十萬億市場規模十分誘人，但其開發周期長和前期投入大的特點，也不容忽視。這也對布局城市更新的企業的資金實力，提出了更高的要求。
對此，房地產企業結合自身資產實力以及發展要求，實踐出了3條參與城市更新的路徑。
其一、是以佳兆業、富力為代表的獨立運作模式。佳兆業成立佳兆業城市更新集團，開創了城市更新與產業運營、配套運營、財富管理、文化旅游、物業運營協調發展大格局，強化城市更新項目的品牌內在。20年的開發改造經驗，成功打造了平湖佳兆業廣場、佳兆業·山海城、深圳佳兆業金沙灣國際樂園等標桿項目。富力地產也于2019年正式成立城市更新集團；其二、則以收并購為主。如龍湖上海華涇天街商業項目，是其通過收并購后進行改造開業的天街項目；其三、是通過合作形式參與城市更新。如碧桂園（HK：02007）佛肇區域公司與順控集團共同成立順德城市更新平臺公司，專門針對順德村級工業園區的項目拓展、開發運營、金融服務等方面開展工作。
而值得注意的是，由于城市更新還涉及到規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條，房地產企業除參與模式上存在不同之外，由于開發項目的產權主體、規模、原用地功能等不同，也使得城市更新項目各具特色，且類型繁多。
嚴躍進對藍鯨房產表示，按城市更新改造的對象劃分，房企參與城市更新主要包括老舊商業區改造、工業區改造、住宅小區改造、歷史文化街區改造、城中村改造等類型。
也正因此，房企在參與城市更新的過程中，不能夠簡單的復制開發模式，也增加了工作的難度。
以萬科（SZ:000002）為例，2017年，為響應深圳對城中村改造的政策，萬科提出“萬村計劃”，即通過對村民住房的簽約、改造，轉化為長租公寓出租。然而，由于長租公寓盈利模式的不明確，“萬村計劃”很難在短時間內實現盈利，2019年，該計劃被全面叫停。
但“萬村計劃”的失利，并不代表萬科城市更新的實力。在永慶坊項目的打造過程中，萬科從村民意愿出發，即保留了街區原有的建筑風貌和歷史文化肌理，也引入了重創辦公、特色商業等現代化因素，成為了城市更新中的標桿項目。
富力地產也是如此。2007年富力集團主導的廣州獵德舊村改造項目，僅用3年時間，便將便將獵德村這個原本貧困落后的“城中村”打造成廣州第一個舊改“土豪村”。然而，富力地產在對2012年拿下的茅崗村進行改造時，因部分村民改造意愿未統一，原本承諾2019年交付的回遷房，至今仍未完工。
每一個城市更新項目都具備自己獨特的個性。對此，全聯房地產商會副秘書長、房訊控股董事長劉凱曾在公開場合表示，企業在完成城市更新的過程中，需要具備科技驅動能力、產業迭代能力、創意和設計能力以及資產管理能力的綜合能力�；蛟S只有“去地產化思維”，才能做好城市更新。
在政策支持和土地資源緊缺背景下，城市更新成為房企參與一二線房地產市場的重要途徑之一。未來隨著城鎮化發展，房企必然通過城市更新進一步加大企業與城市發展的融合。
來 源： 藍鯨財經
編 輯：liuy
