如果不是“海南全域”限購帶來的壓力，“旅游地產專家”雅居樂或許在很長一段時間內都無意攻下其他的拿地堡壘。
即使雅居樂在產業地產、城市更新領域等多元化拿地渠道中早有試水，但歸根到底，“旅游+地產”的模式依然是這家位列“華南五虎”的房企最為倚重的土地獲取方式以及“現金流奶牛”。
不過現在，雖然海南項目依然是雅居樂的“金蛋”，但董事會主席兼總裁陳卓林深諳“雞蛋不能夠放在同一個籃子里”的道理，這兩年，雅居樂不斷出現在“招拍掛”市場，也通過代建、勾地的方式進軍之前較少涉足的領域——這都是為了同一個目標，為了雅居樂的規模能夠穩穩地立于“千億”陣營。
陳卓林最近的“獵物”，是城市更新板塊。記者獲悉，雅居樂于近期新成立了城市更新集團，由雅居樂控股副總裁兼首席財務官潘智勇和雅居樂控股副總裁、地產集團董事長劉同朋聯袂出任城市更新集團聯席董事長。
城市更新是一塊“肥肉”，但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆業、富力，馳騁這個戰場多年，在現在這種高競爭烈度的情況下，也免不了“陰溝里翻船”，“后來者”雅居樂面對的也一定不會是鮮花和金子。
舊改新兵入局
在深耕城市更新領域的房企之中，單獨為此成立集團是十分普遍的行為。佳兆業、富力、奧園和卓越等以舊改見長的房企，都有單獨的城市更新集團。
雅居樂的城市更新業務此前是作為地產集團的一個版塊運作，現在單獨拎出來成為單獨的產業集團，其地位不言而喻。
“拿出來肯定是要做大這一塊，主要（聚焦于）舊村改造、舊廠改造，舊城改造和棚戶區改造。現在主要是（投資）粵港澳大灣區、華北以及中原地區，也算是兩個（布局區域）。”一位接近雅居樂的人士告訴《每日經濟新聞》記者。
據記者了解，雅居樂城市更新集團設立了五大中心，分別是投資拓展中心、規劃開發中心、現場管理中心、財務管理中心、綜合管理中心。
從職能配備來看，雅居樂城市更新集團不僅局限于投資拓展項目，而是會參與到城市更新項目全鏈條的開發當中。上述人士也稱，雅居樂有意介入城市更新前中后端全鏈條的運營服務。
值得留意的是，雅居樂為城市更新集團配備的兩員“大將”均在銀行屆工作多年：如劉同朋此前曾在中國工商銀行廣東省分行擔任副行長，潘智勇則在中國農業銀行廣東省分行擔任多個職務，包括行長助理、副行長等。
兩位資深金融人士的坐陣，或許是雅居樂在舊改領域更強調財務管控的印證——城市更新雖然前期所投入的資金不多，但周期往往極長，對資金周轉也帶來不小的壓力，由金融背景的高管負責也給外界釋了放積極信號。
盡管來勢洶洶，但雅居樂目前在城市更新領域依然是新兵一枚。迄今為止，雅居樂還沒有完整地參與過一個城市更新項目，現在已經握在手的項目，也只是“紙面富貴”。
據雅居樂方面提供的數據，截至2019年底，雅居樂已經完成10個項目的合作協議、5個項目的框架協議，鎖定土地面積超過600萬平方米，80%以上分布在粵港澳大灣區。據一名熟悉雅居樂城市更新業務的人士透露，雅居樂目前還沒有能夠在短時間內貢獻效益的項目。
荊棘與皇冠相隨
城市更新是廣闊的賽道，據高和資本董事長蘇鑫預測，城市更新的規模未來將有數萬億元，“現在只有幾千億的規模，還有極大的增長空間。”
不僅如此，城市更新的利潤也十分可觀。據多名深圳房企人士測算，廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通常可達40%~50%，粵港澳其他非中心城市也超過25%，這一水平要遠高于招拍掛市場。
這是雅居樂拓展城市更新領域的背景。在資本市場上，規模和利潤是兩個十分重要的投資指標，雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞，2019年，雅居樂的毛利率為30.5%，在同行中處于前列。陳卓林表示，雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。
從公開市場獲得的項目，極少能夠達到這一水平，如果要在維持一定規模的情況下繼續保住高毛利，拓寬“城市更新”的護城河的確是最優解。
但城市更新絕非可以輕易駕馭的領域，該踩的坑一個都不會少。林偉在一家頂尖的舊改房企從事土地投拓工作，他告訴記者，即使是在他們這種已經十分成熟的公司也深感不易，“難，很多坑，很多你想象不到的坑。”
“融資、拆遷，回遷設計，只要有一個環節沒有設計好，就會走入僵局。”林偉說。
林偉舉了一個例子，深圳一家開發商在與村集體合作過程中，因為拆遷方案不合理陷入了困局，后來又因為村里領導班子換屆引入了新的開發商，前面的（開發商）就“損失”了。
這種情況并不少見，城市更新領域各方關系復雜，互相角力的情形時有發生，雅居樂搭建城市更新集團，在投資區域和人才配備上，也需要考慮這方面的因素。
上述了解雅居樂城市更新業務的人士告訴記者，城市更新離不開政府的支持，所以目前重點還是放在粵港澳大灣區（雅居樂深耕的區域）。另外，城更集團會從地產集團過去一部分人，以后還是會對外招聘專業的人才，目前總裁的職位，也還沒有最終的人選。
“千億”房企的進階
雅居樂在土地市場的“全軍出擊”，始于海南清水灣的變局。
“清水灣”是雅居樂一戰成名的樓盤，從2009年開始銷售至2018年年中，單盤銷售額近800億元。最高的時候，清水灣單盤就能夠為雅居樂貢獻近四成的銷售業績。
轉折從2018年海南實施全域限購開始，之后雅居樂海南區域的銷售貢獻逐年下降。2017年、2018年和2019年，雅居樂海南及云南區域的銷售額分別為23%、19%和15%。
在海南限購后的兩年時間內，雅居樂銷售額僅維持在14%左右的規模增長。2018年，雅居樂甚至未能完成既定1100億元的銷售目標，銷售額僅1026.7億元。
現在看來，失落海南或許激發了雅居樂的其他潛能，為了守住“千億”，雅居樂必須全力以赴地拿下足夠的土地儲備，否則將“無米下鍋”。
從2018年開始，雅居樂重點布局了多個產業領域，效仿綠城代建的“房管”集團，也成為雅居樂銷售額貢獻的來源之一。
雅居樂方面沒有披露房管集團所貢獻的銷售額占比，不過據雅居樂方面提供的數據，截至2019年12月31日，雅居樂房管在粵港澳大灣區、長三角、成渝、中西部均已實現落地,儲備貨值超過600億元。
代建之外，雅居樂還試水產業勾地的形式。2019年年中，雅居樂入股一家新能源汽車服務商被指有意造車，彼時雅居樂有關人士就告訴記者，雅居樂不是為了“造車”，而是為了產業小鎮。
從代建入城到產業勾地，再到今年的城市更新，雅居樂嘗試了幾乎所有的拿地方式，但因為多元化的拿地渠道往往不是凈地開發，拿地的成效依舊不明朗。
雅居樂這兩年制定目標頗為保守，2020年，雅居樂的銷售目標是1200億元，幾乎持平于去年的1179.7億元。
即便如此，1200億元的銷售目標在當前的背景下顯然也不容易。今年前5個月，雅居樂完成402億元的銷售額，完成率在三成左右，不算十分拔尖。
建構起自身的“功守道”，都是在當前的市場環境影響下必須要做的事。雅居樂的戰略轉向是很多房企的投射，但眼下，投資的眼光和組織的行動力，顯然也左右著決策的最終效果。
截至今日（6月16日）收盤，雅居樂股價報9.030港元/股，漲幅2.03%。
來 源： 每日經濟新聞
編 輯：liuy
