城市更新是一個永久的話題，只要有城市，就會有變動與發展，就會有更新。不同的城市，發展模式、管理模式各有不同，但城市更新的模式，從整體上來看，大體上就三種方法。
1、大拆大建
第一種我們很熟悉，也就是「大拆大建，拆舊建新」。過去二三十年，我們國家的很多城市，舊改、棚戶區改造全部都是走「大拆大建」的路子。
大拆大建其實并不是太容易，但是在我們國家做得不錯。過去二三十年，大到一線城市，小到鄉鎮，差不多每個城市都徹底新建了一遍。今天到任何一個城市去，都感覺它是新的。隨便一個城市，三五年不去，你再去看，會發現它又新建了一大批樓。房子之多、之新，建設速度之快，讓人嘆為觀止。
當然，要做到大拆大建是需要條件的，不是說哪個國家的城市舊改，都能走大拆大建這條路。簡單來說，大拆大建得滿足幾個條件。
第一，土地必須是公有的。房屋在公有土地上，產權實際上是租賃權，不完全是所有權。
如果不具備土地公有和房屋相對的不是私有，也就是說是租賃權而不是產權的地方，大拆大建是難以進行的。
比如日本、美國、韓國、新加坡這些國家為什么不能大拆大建？其中一個原因就是土地是私人的，上面的建筑物是私人的，而且私人的土地和房屋都受到當地法律的嚴格保護。有很多私人住宅幾代人住在那，非要拆掉，房主是不干的，給他多少錢他都不一定愿意。
所以說，大拆大建的舊改模式，是依托于土地公有以及房屋租賃權這樣一種模式之上的。
第二，大拆大建必須要政府出錢，政府一定要有很大的補貼，特別是公共的部分。
因為大拆大建以后，城市的公共設施配套都是需要政府出錢的，尤其基礎設施這一部分需要大量的投入。我們國家的城市更新，更多的是一種政府主導的模式。在這種模式下，大拆大建是可以的。而國外的一些城市，要么政府沒有那么多錢，要么它的預算經常得不到議會的批準，大拆大建也就搞不了。
第三，大拆大建模式還要建立在一個基礎之上，那就是經濟快速成長。因為建的東西要有人買，都要消化。在大拆大建中，經濟必須保持持續的增長。過去幾十年，中國 GDP 的增長每年都在 6% 以上。在經濟快速成長的過程中，地產跟進，快速建設，快速銷售，然后大家在短時間內都改變了，城市面貌煥然一新，居民的生活條件也得到大幅度改善。
2、有機更新
大拆大建以外，很多國家采取的是有機更新的模式，也就是「小拆小建」，拆一部分，還有一部分不拆，甚至是只建不拆，這都是有機更新的模式。
有機更新的模式也是與其現實條件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就沒法強拆，你要拆，那就打起來了。比如在日本，有一個機場擴建，因為拆遷完不成，跑道都得改。也就是，私人
產權受保護，是大拆大建不可逾越的一個障礙。
我們也知道，在一些私權保護特別好的地方，因為公共工程，比如城市建設，為了城市更好看，更美，更方便，要拆一些建筑，但人家不讓拆，最后也沒什么辦法。于是只能采取有機更新的模式。
那么，怎么樣來進行有機更新？
第一件事是要重新規劃。重新規劃的前提是尊重每一個私權，這是它的難度所在，在這個前提下重新更新，做規劃特別不容易。大拆大建的規劃相對比較容易，畫十字格，把路網先畫出來，再建幾個功能區。所以在大拆大建模式下，在視覺上很好，也很新，但千篇一律。有機更新的規劃就相對比較困難。原有的路網結構不能動，很多房屋也不能動。在這種基礎上，怎么樣再規劃？
所以，有機更新，就要認真地研究這個區域的歷史，人們的生活習慣，以及現有建筑的特點。要做調查，看這個建筑哪些能用，哪些局部怎么樣做必要的修補，哪一些歷史文化建筑，比如說一些廟宇、傳統的街景、老字號、牌坊，怎么保留？
也就是說，有機更新的規劃不完全是一個簡單的平面的城市規劃，既包括對歷史文化的重新梳理，也包括對一些商業功能的提升，還包括教育等其它設施的完善，對救災體系的補充，比如說老的城市老的街巷救火、防災體系不完備，城市更新的時候就要增加這些設施。我覺得，有機更新第一件難事就是要做很長時間的功課，把這些事情先研究明白。
杭州南宋御街的改造
就是城市有機更新的成功案例
有機更新的第二件事，是在做好規劃的基礎上，如何把賬算過來？這就牽扯到容積率了，容積率要調整。如果不在局部提升容積率，那么來參與有機更新的企業，商業上就沒有盈利空間，它就不能拿盈利來補充其它地方的支出。所以，容積率的管控一直是這類有機更新的一個重點。
舉個例子，新加坡的不動產產權分 99 年、999 年和永久。99 年產權的房子，住了 40 年后發現不行了。只要這個樓里的所有業主一起商量好，簽字同意給這棟樓做更新，然后跟政府提需求就可以。然后找來一家開發商，說我們要如何翻新這棟樓。只要這棟樓有 2/3 或者 90% 以上的業主簽字同意，政府就批容積率給這棟樓。現在建筑技術發達了，增加容積率之后，原來的 20 層，現在可以蓋到 40 層，這樣就多了 20 層。同時把這棟樓的產權也延長，從這次更新開始算，延長到 99 年。
這樣更新之后，原有業主可以再住回這個地方，建筑里邊的設施設備也都更新了。對開發商來說，增加的這部分容積率是有利可圖的。在日本，也經常可以看到舊建筑上面架了個新建筑，實際上這就是給加了容積。所以容積的管理非常重要。
容積管理以外，有機更新時開發主體的選擇很重要。全世界的經驗來看，基本上比較成功的有機更新或者比較有規模的舊改，大體上是兩種主體。
一種是大公司加住戶的方法，以大公司作為舊改的主體。咱們國家很多大公司都做過舊改，只不過我們這些公司做舊改過去習慣都是大拆大建。最近幾年，萬科在廣州做了一兩個項目，是采取有機更新的模式。也就是說局部的拆除，保留局部的東西，以及歷史文化風貌。
大公司參與的模式，往往會進行整體的規劃，效果比較好，這個地方的商業價值，他們也能發掘得更好。
另外一種是住戶集資一部分，再由政府出一部分，共同合作，進行改造。改造完以后，還是由原來的業主進行管理，在舊改當中的新增的利益統統都歸原有的業主所有。這種改法，我們稱為合作模式，是用一種自治合作的方式來推動小規模小范圍的有機更新項目。
有機更新的目的，是要保留原有居民的生活方式，以及他們的習慣，他們的鄰里關系，他們的宗教信仰，以及他們對這片土地和居住地的情感。所以舊改模式當中的有機更新能保住鄉愁，也就是最近常說的「留住煙火氣」，把根留下。這和大拆大建在情感上完全不同。
當然，在視覺上，城市的有機更新是很緩慢的，一個城市，10 年 20 年感覺上都沒什么變化。但遠處看沒變化，走到近處，會發現每個地方都變了。比如說，公廁有了馬桶，多了停車的地方，另外也有了便利店，路上的燈光也變得更美麗，等等，這個變化是循序漸進的，所以我們把它叫有機更新。
而大拆大建的模式，我們猛一看全是新的，但是你近距離一看，發現缺憾還是不少。相當多的時候，實際上看不到文化的根，看不到原住民之間的鄰里關系，也看不到這個地方曾經的歷史遺跡，文化符號，就會有很多缺憾。
大拆大建的模式還有一個不好的地方，就是不環保，從節能減碳的角度來說不合理，碳排放太高。浪費也很大，有些地方舊改的對象，其實是 20 年前蓋的房子。一個房子蓋了 20 年就拆，是社會財富的浪費。在國外一些房地產市場稍微穩定的地方，大部分都在八九十年以上，房子才拆。
所以我認為，中國下一輪的城市更新，應該更多地推廣有機更新的模式，而結束大拆大建的模式。
3、不拆而建
除了大拆大建有機更新這兩種模式，還有第三種模式。那就是新城和舊城分開，建新城。我們叫不拆而建。在新的土地上不拆而建，在舊城采取有機更新的模式。這樣的話，兩種模式合起來，城市也會帶來新的活力。
比如在法國的巴黎，日本的京都，等等。老城一般都發展旅游，新城可能用來居住、建學校、發展商業。
國內也有很多城市采取這個模式，比如西安。西安現在很有意思，新城全都建在城墻以外，比如曲江新區，大量的年輕人、白領和中高收入的人，以及產業集群都在新城。而城墻里邊人越來越少，商業活動也越來越不那么有吸引力，久而久之，城墻里邊就只剩下游客了。
西安城墻以外，高樓大廈
城墻內則以文化、旅游等功能為主
所以游客到西安，都直接到老城，騎自行車逛一圈，在城墻上走一走，聽一聽秦腔。這也算一個模式。
在城市發展當中，在一些沒有老城的地方直接建新城，而把老城的一部分人挪到新城，這樣把老城徹底按照旅游的功能要求進行重新規劃，發展它的商業和旅游酒店，這樣子的話，這個城市也很有活力。
總之，一個城市的生命力要保持，在經濟成長的同時，城市的風貌也要不斷地更新。更新大體上就上述這三種方法。在城市化初期的幾十年，大部分是大拆大建的。隨后就進入到有機更新為主的城市發展時代。當城市太擁擠的時候，也有一種方法，就是可以把新舊城市分開，老城發展旅游文化，新城發展產業和居住。
在疫情之后，我相信整個經濟復蘇之后還是會有很大的發展，城市的更新也會持續地往前走，走著走著也會不斷進步，城市也會越來越有生命力。
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