換位思考很關鍵。城市更新絕大多數項目都脫離不了村集體的參與，但是很多開發商只注重自己的利益，缺乏換位思考，導致項目難以順利推進，損失慘重。
有開發商朋友私下交流問我，怎么與村集體打交道？他們覺得我們該吃吃喝喝都做的不錯，感覺表面上關系都處得不錯。為何村集體總面臨一些想不通的問題，很難開展工作呢？結合我在體制內、開發商工作過程中與一些村民村領導打交道過程中的一些經驗談談個人看法，希望能給開發商朋友們帶來一些新的解決問題思路。如有缺漏或錯誤之處，請各位朋友多包涵。
村集體有哪些資產
村集體資產在絕大多數村級只有兩種資產，一種是集體收租的物業包括廠房、公寓樓統建樓之類。另一種是集體的土地，包括征地返還地、非農建設指標、留用地以及可供城市更新或土地整備利益統籌的用地。當然還有部分比較英明的村集體，也開始自行開發房地產（如寶安懷德股份合作公司），還有不少投資各種實體經濟，甚至還有介入風險投資高科技的村集體（如南灣南嶺村）。
城中村更新項目中最深的風險
有很多朋友總是從法律政策層面或規劃層面或報建層面談風險。其實這些風險都容易核查調查了解。如政策風險，更新和規土政策很公開透明，只要認真核查即可了解清楚，法律風險，盡職調查即可，這些都有專業法律人士可以解決。規劃層面，相關的規劃政策、容積率研判其實很多咨詢公司都可以協助研判，這個也不是什么大風險。
掩藏最深的風險，往往來自我們不了解村集體，不了解當地的實際情況，不了解村集體內部的派系斗爭，不了解村級的訴求和憂慮。村集體的風險，輕則導致項目很難推進，重則導致項目停滯不前，甚至被取消。
哪些渠道可以了解村集體的風險
一、當地鎮街政府，社區等
越基層的政府組織越了解。當地村集體內部派系斗爭，往往當地基層政府最了解。
二、村集體的集體資產管理部門
作為村集體資產管理的部門，鐵打的營盤流水的兵，當地集體管理部門長久監管村集體資產。
三、當地的平臺公司、村集體法律顧問、財務、村集體老村長老干部
當地的平臺公司、村集體法律顧問、財務、村集體老村長老干部，甚至與村集體合作建房辦廠的外地人。這些人都掌握很多內情資料。尤其是一些老村長，不再任上，如果現任村長并不屬于老村長嫡系，很多內情可以了解比較透徹。但是務必注意的是，這些人與當地村集體關系很密切，也很容易故意誤導或難以透露一些深層次的內情。
最深的村集體風險是什么
最深的與村集體打交道的風險，其實就是不了解村集體的訴求和憂慮。當然偏僻貧窮地區和地理位置優越富裕村集體各有不同，這里暫且不提。
訴求。村集體的訴求很多，分個人和村集體，分普通人和村領導，分眼前的和長遠的訴求。
一、 訴求：
1、個人訴求，近期希望獲得更高的拆賠標準，占小便宜；遠期希望其回遷的住宅商鋪租金穩定，最好上漲，可穩定收租。希望開發商解決一些個人訴求，解決其子女教育就業或其他個人問題；
村領導希望任期內項目可以依法依歸，程序正義，盡快推動，盡快建設畢竟誰都不愿意住在臟亂差的城中村，即便很多很多村領導早就搬遷住豪宅去了，但是其心靈寄托還在村里。其次做一個政績可以給村民一個盡可能完美的交代，提高其威望，支持其下一個任期。當然也有好多村領導因各種原因不愿意繼續競選村領導，這里暫且不提。
2、村集體的訴求，近期希望集體資產增值保值，起碼回遷的物業高大上，建筑面積比更新改造前增加。遠期越增值越好，希望有專業開發商統一運營商業辦公物業，穩定持續上漲的租金。
更看重的是希望開發商帶來產業，可以解決村民和他們子女的就業問題，可以凝聚人性，帶來村集體物業的穩定租金收入和租金提升。
二、憂慮：
村集體的憂慮很多，同樣分個人和村集體，分普通人和村領導，分眼前的和長遠的訴求。
1、個人憂慮。近期城市更新帶來一些財富，但卻沒有投資渠道，座山吃空，沒有好的投資渠道和財富管理手段。回遷的住宅和商辦物業出租難題。子女出國留學花費幾百萬，高不成低不就，不知道怎么解決其就業問題，宅家里無所事事。或者亂投資、賭博吸毒沒正經工作。
2、村干部。除了擔心上述問題外，村干部近期憂慮，城市更新或其他土地建設開發涉及利益巨大，村里各種斗爭遠比平常激烈，會不會城市更新過程中有些程序沒有嚴格執行，會不會有一些人反對。下一任還能不能獲得足夠村民的支持競選成功。
村領導也希望借助城市更新解決了一些消防安全生產環保隱患，早些年三來一補粗放的經營模式，為了盡可能的降低成本提高競爭力所帶來的就是村集體內部存在很多消防安全生產環保隱患，雖然這些年都有陸陸續續小規模改進完善，但是始終都是治標不治本，誰都不希望隱患事故就發生在自己任期，不怕一萬就怕萬一。一旦出現事故，村領導干部難辭其咎。
3、村集體。憂慮村集體可持續發展問題，城市更新一錘子買賣，短期內是不可能在拆除重建了。近期憂慮，回遷了規模巨大的商辦物業，卻一直沒有辦法統一可持續的招商運營，租金不穩定。村集體村民及留學回國的年輕人整體無所事事，就業無著落。如何解決？
遠期憂慮現有的村集體資產分紅能分多久？能不能持續分下去？有沒有新的收入來源？村集體未來的可持續發展怎么辦？有沒有新的產業入駐，村集體能不能借助城市更新獲得的補償，村集體自己也投資？
村集體最看重的幾個問題
1、集體資產增值保值問題。
2、公開透明招選合作方問題，避免暗箱操作。
3、程序正義問題，嚴格遵守相關集資政策。
4、實操層面更新改造中盡可能的擴大集資利益問題。
5、后續的村集體內部回遷物業招商運營問題，穩定持久的租金收入
6、村集體內部村民子女的教育就業問題。
7、村集體未來可持續發展問題，引入產業進駐或打開投資渠道確保可持續收益（備注：對外投資太難一般村集體很難做到）。
8、維護村集體內部和諧穩定。
9、解決村集體安全生產消防環保隱患等問題
10、希望政府多給予更多扶持優惠政策。
與村集體打交道存在問題
很多時候我們膚淺的認為與村集體領導干部處理好關系即可，與村民混熟吃吃喝喝足夠了；覺得我們拆賠標準高一些，沒有什么事是錢解決不了的，如果不夠，那就再加錢肯定可以解決問題。
錢雖然可以解決很多問題，尤其是提高拆賠標準，但我們更需要了解的是村集體，村干部、村民的訴求和憂慮。表面吃吃喝喝玩樂大家開心，解決問題時候總是感覺很難推進的時候，我們就該考慮到底問題是不是哪里工作不到位哪里考慮不周了。很多開發商其實不注重深層次的了解村集體內部的訴求和憂慮，導致項目長期推進不利。
解決方案
最好的解決方案，其實就是換位思考。作為開發商公司，從村集體角度，想一想，村集體在更新改造中所獲得利益，僅僅是眼前的貨幣補償和物業回遷嗎？村集體不僅有當前需要解決的問題，還有遠期后續發展的問題；作為開發商高管，站站村干部角度，考慮村集體在城市更新中所扮演的角色，誰都不容易，開發商公司目的就是經濟利益，目標相對一致，內部凝聚力會高一些，村集體內部派系斗爭更激烈一些，訴求和憂慮更多了，很多時候已經不僅僅是錢的問題了。
通過換位思考，了解村集體在城市更新中的訴求和憂慮，會更有利我們開發商提出更適合更有利雙方的合作方案，盡快的形成統一戰線順利推進項目。
總結
雖然說，城市更新是利益博弈，多高的拆賠標準，村民們都不覺高，但有時候不僅僅是拆賠標準低的事。我們多換位思考，或許我們能用比別人低的拆賠標準來獲取更大的利益。舉例子，如果我們能解決村民子女的教育就業問題；如果我們能統一協助村民招商運營回遷的物業；讓其獲得穩定可持續的租金回報；如果我們能為村集體引進產業，讓村集體獲得新的收入來源等等。我們拆賠標準低一些又如何？相信村集體領導村民也都不是傻瓜，看不到未來的利益？相信相關政府部門也支持你，畢竟對政府而言，村集體經濟不能可持續發展，對維護村集體的穩定不利，對轄區經濟成長也不利。
城市更新的本質畢竟就是共同做大蛋糕，后分配的過程。蛋糕的實現方式多種多樣，未必一定是當前的拆賠回遷現金補償，也可以是導入產業，后續帶來村集體可持續的發展。
來 源：明源地產研究
編 輯：liuy
