近期房企在城市更新領域動作較為頻繁,多家上市房企就此簽署了合作協議,或與地方政府達成戰略合作。有專家認為,通過城市更新項目,房企可獲得相對低成本、重點城市中心區域土地,并助力推動城市進一步發展。
根據相關研究報告,城市更新市場將成為10萬億級別的大市場。值得關注的是,在政策扶持下,本地和外地房企相繼布局大灣區城市更新“主賽道”。
獲得土儲新途徑
7月26日,花樣年集團和中國奧園簽署了城市更新戰略合作協議。花樣年集團方面稱,未來雙方將發揮各自項目資源、運營管理等優勢,在大灣區城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。7月22日,旭輝控股集團和悅明置業就城市更新簽訂合作協議。中國證券報記者發現,上述合作房企多有城市更新經驗,部分房企本身位于大灣區。
以花樣年集團為例,公司2019年成立城市發展運營有限公司,將城市更新作為公司發展的一個重要優勢來打造。截至2019年12月,公司超過一半的土儲位于粵港澳大灣區,在大灣區擁有46個城市更新項目。同時,中國奧園布局城市更新領域已久,目前在推進項目40多個,“三舊”改造全覆蓋。
悅明置業專注東莞市城市更新較久。旭輝控股集團的此次合作,則是就東莞市城市更新等存量土地開發的相關項目開發。7月22日,萬科和沈陽市人民政府訂立協議,在沈陽市總投資560億元,項目業態包括城市舊改。
克而瑞地產研究中心數據顯示,TOP100房企中47%涉足城市更新領域,TOP50房企中61%涉足城市更新。
“2019年中國城鎮化率突破60%,城鎮化進入中后期,
一二線城市中心區域的招拍掛機會在變少,城市更新的需求上升。通過參與城市更新項目,開發商可以獲得城市中心區域的開發機會,并助力推動城市進一步發展。城市更新市場門檻更高,同時對開發商運營經驗要求高,參與的企業獲取土儲的難度和成本相較于招拍掛市場較低。”中泰國際分析師劉潔琦表示。
廣東省房地產研究會執行會長韓世同稱,隨著招拍掛方式的土地轉讓減少,城市更新獲取土儲的方式將成為未來的趨勢;且城市更新對象多是城中村、城區中心區域,改造后市場預期較高。
市場前景廣闊
億翰智庫報告顯示,2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元,TOP30企業集中度達50%。隨著房地產行業由增量時代逐步向存量時代過渡,增量空間將不斷縮小,城市更新市場規模將不斷增加。
佳兆業集團發布的《2019-2020房地產行業白皮書》指出,中國房地產總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率計算,城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升,最終市場將迎來10萬億元的大賽道。
西南證券研報認為,土地資源日漸稀缺,盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產增量新時代,成為城市可持續發展的重要抓手。
政策方面在不斷引導。2009年,廣東省出臺“三舊”改造政策,明確“三舊”改造、用地出讓、歷史用地手續完善等操作指引。同年,深圳出臺城市更新辦法。
在政策、資源等多方面因素推動下,大灣區成房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地產研究中心數據顯示,TOP100房企中有27家城市更新業務涉足廣東省,熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。
劉潔琦告訴記者,這主要有三方面原因:一是廣東省房地產行業發展較早,舊廠、舊村資源豐富;二是政策較為支持。廣東省在2008年左右就啟動了舊改,2019年廣東省出臺加快推動三舊改造促進高質量發展的指導意見,政策環境進一步完善;三是粵港澳大灣區建設作為國家戰略,發展前景廣闊。
同時,參與城市更新項目的房企本土化特征明顯。如參與廣東省城市更新的房企有佳兆業、富力地產、萬科等本土房企。這類房企本地城市更新經驗相對豐富。如富力地產打造的獵德村,佳兆業參與舊改的“桂芳園”項目。近年來,外地房企相繼布局大灣區,如升龍、陽光城等。劉潔琦認為,廣東房地產市場門檻相對較高,競爭較激烈,對開發商本地經驗要求較高。這是外地房企后續面臨的主要問題。
其他重點城市方面,上海表現為地方性國企占據優勢;北京國資房企活躍,如首開、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。
尚有問題待解
城市更新面臨協商難度高、開發周期長等問題。
“和村民達成拆遷補償協議難度大。達到政府規定的協議比例不難,但少數人要高價,項目推進受阻。”韓世同告訴中國證券報記者,就廣州市場而言,部分城市更新項目推進較為緩慢,開發周期較長。
韓世同指出,廣東省“舊城”改造操作難度低,但面臨平衡多方利益的問題。在劉潔琦看來,城市更新項目實際推進會受到當地政策、經濟環境等因素影響。
此外,“舊村”改造傾向于選擇有舊改經驗的企業。這一定程度上對參與企業設置了門檻。韓世同認為,如廣東省市場,佳兆業、富力地產等本土房企之所以成為當地舊改的主要參與企業,除在當地具有豐富的舊改經驗外,與當地村民比較熟悉,在拆遷補償協商達成、業主搬遷速度等方面具備優勢。
來 源： 中國網財經
編 輯：liuy
