2020年，隨著疫情的的爆發，全國各地對于城中村老破小小區的議題不斷增多。事實上關于城市更新中城中村要不要大拆大建的談論早就開始了。
隨著2019年深圳市規劃和自然資源局印發《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》的通知，明確城中村更新更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建。這更是在政策層面上給了老舊小區的改造方向。
早在2018年，萬科王石提出來萬村模式，這是一種由開發商整體負責“綜合整治+運營”的城中村改造治理模式。區別于以往“整片推倒式”的城市更新，“萬村模式”將以改造、治理為手段對城中村進行升級，開發商還會介入城中村升級后的運營。
很顯然，這是萬科準備進入城市物業運營的試探之舉，這種模式是基于萬科的地產服務尤其是其物業服務而打造的一種新型的“拿地方案”。相比于傳統的地產開發商拿地，這種模式更加的“切合政策”，同時也更加便宜。因為傳統拿地方案需要從前期策劃、可研報告開始做起，隨后還要與財政部門、發改委、國土局等等一系列政府部門交涉，其中需要付出的代價可想而知。
而“萬村模式”則是避免了大量與這
些政府部門交涉的可能性，只要對準了老舊小區的痛點：小區管理、小區環境、建筑設備，那就大概率可以拿到一片小區的改造與管理運營。這與傳統開發商拿地、規劃設計、施工賣樓相比少了很多環節，雖然在收益上也低了但是勝在更快更穩，范圍也更大，因為小區改造的措施大體相同的，物業管理也是可以推廣的，這就為大范圍“拿地”奠定了基礎。而且，老舊小區改造中有一項就是公共設施和活動場地的增設和更新，這就為拿到項目的“改造商”提供了更多的操作空間。
但其實不管是誰拿到改造項目，所有的問題都集中在小區舊改到底要改哪些，這才是真正關系到人民的利益點。根據多地實際項目經驗和各地的政策文件，小區改造主要集中在綠化、道路管線、排水、公共服務、建筑結構幾個方面。
對于綠化方面，應拆除侵占綠地的居民私自設置的建構筑物，清除私人菜田花園、廢舊車輛、存放物品等設施。應采用喬灌木植被組合降噪隔熱，修剪影響采光、通風、安全的樹木。當條件允許時，可以設置小型共享公共農園活動區。
建筑、道路、廣場、停車位場等硬化地面周圍綠地宜改造為下凹式綠地、雨水花園、植被淺溝和滲透管渠等源頭徑流控制設施。消納雨水的低影響開發設施應設置溢流排放系統，與其他低影響開發設施、城市雨水管渠系統等超標雨水徑流排放系統相銜接，保證暴雨時徑流的溢流排放。
道路路面改造時應優化道路橫坡坡向、路面與周邊綠化帶及綠地的豎向關系。有路緣石的道路應將道路兩側路緣石做間隔開口改造，增加地表積水的匯流與轉輸通道，經截污等預處理后引入改造后的低影響開發設施。同時，增設非機動車停車設施也就是所說的充電樁。
在公共服務層面通過新建、改建或擴建方式增設滿足社區文體活動、社區管理服務需求的用房。可將符合安全要求、便捷可達的地下室改造為小型超市、居民活動室、便民服務點等公共服務設施。當條件允許時，宜形成“5分鐘生活圈”高質量服務套。
而建筑結構方面，最大的爭議就是加裝電梯了。在設計規范中六層以上的樓梯要求裝電梯，所以很多住宅樓為了節省成本都是六層。在小區舊改中政策逐漸嚴格，要求四層以上加裝電梯，這意味著加裝電梯逐漸成為“基本設施”，也就是說最終電梯會全覆蓋，一二樓居民所能得的會是“削減版本的拆遷補償”。
來 源：規劃小站
編 輯：liuy
