城市更新，是深圳破解空間瓶頸的一把“鑰匙”，也是老城區蝶變重生的必由之路。
2020年是深圳經濟特區建立40周年，作為改革開放的試驗田、排頭兵和先行者，深圳取得的成績令世界矚目。深圳在不到2000平方公里的土地上，創造了現代城市建設與發展的奇跡，但也更早遇到土地資源約束的問題。區域面貌亟須提升，人民生活品質亟待改善，成為深圳要面對的挑戰之一。
2009年，深圳在全國率先提出城市更新概念。如今，第一批城市更新項目已歷經超過10年，期間有的順利推進，有的卻停滯不前。城市更新最大的難題仍然是拆遷難，很多項目因極少數人的拒絕簽約而擱淺。深圳不斷通過調整政策規劃、創新體制機制尋求破題之道。為此，深圳市城市更新協會聯合深圳報業集團深圳晚報社舉辦2020深圳城市更新美好人居論壇，邀請業內專家、專業學者探討破局之策，為深圳城市更新建言獻策。
深圳城市更新演變歷程
2009年12月1日，《深圳城市更新辦法》正式發布，深圳城市更新由單純的城中村、舊工業區改造進入全面升級階段，深圳也由此成為全國第一個發布城市更新辦法的城市。2010年，8個舊住宅小區被列入深圳城市更新第一批計劃，深圳城市更新正式進入實操階段。
其后數年，深圳城市更新規模增長迅
速。2015年，深圳市政府發布《關于在羅湖區開展城市更新工作改革試點的決定》。羅湖區城市更新各項事權全部下放，無法下放的建立綠色通道。隨著審批層級和環節大大減少，城市更新工作再次提速。2016年10月，市政府印發《關于施行城市更新工作改革的決定》，在羅湖區城市更新改革試點基礎上，將市級審批事權全部下放至各區。
2017年，深圳印發《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》，其中提到“零散舊住宅區權利主體的城市更新意愿應當達到100%”，“小地塊城市更新單元拆除，權利主體的城市更新意愿應當達到100%”，簡稱“雙百”規定。
該規定出臺后引發廣泛探討，不少專家指出，100%的城市更新意愿勢必會拖慢城市更新步伐，在復雜的利益糾葛之下，“拆不動、賠不起、玩不轉”老三樣將會持續上演，極少數人拒拆也會濫用其權力。
今年7月20日，《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》(以下簡稱《條例》)公開征求意見。該《條例》醞釀多年，旨在通過特區立法對制約城市更新的體制機制進行創新、變通，其中，建議當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。
城市更新項目中的多維探索
2010年4月19日，鹽田區橋東老居住區被納入城市更新首批計劃。該老居住區占地4.6萬平方米，小區樓齡超過30年，在城市更新過程中，橋東項目面臨著利益主體多元復雜的問題。卓越集團深圳市大鵬鹽田區域規劃報建總經理張珊表示，由于產權極為分散且存在諸多歷史遺留問題，權利歸一異常艱難。“這種談判不同于城中村、廠房，需要面對的是更為差異化與多樣化的個體。”張珊表示，“我們需要傾聽、了解并努力滿足業主的訴求，但又不能違背市場規律。”
2016年，卓越城市更新集團開始介入橋東老居住區改造項目，2018年8月完成項目一期100%簽約，同年11月完成建筑物拆除、實施主體確認等20多項審批手續，并于2018年底簽訂土地出讓合同。
除橋東項目外，羅湖區木頭龍城市更新項目也屬于首批城市更新計劃。該小區始建于上世紀80年代，共有1340戶住戶。截至2019年，由于4戶業主拒絕簽約，10年間木頭龍項目一直拖而未決，千余名業主深受影響，49位老人在等待中離世。
該城市更新項目曾一度引發社會關注，2019年10月15日，羅湖區發布了《深圳市羅湖區人民政府房屋征收決定書》，將木頭龍片區零星房屋征收確定為當年度羅湖區零星急需項目，10年拉鋸戰終于迎來破局曙光。
2020年3月4日，羅湖區2020年第一季度重大項目集中開工，其中就包括木頭龍項目。木頭龍項目的破局，為深圳城市更新開辟了個別征收模式的探索之路。
至今仍未破局的城市更新項目，還包括同時列入深圳市首批城市更新計劃的海濤花園。海濤花園位于鹽田區海山街道，建于上世紀80年代，大部分為多層商住樓，共有房屋58棟，分屬1260戶業主。按照規劃，該項目將就地拆除重建，改造規模4.43萬平方米，建面為26萬平方米，計劃總投資22億元。
不同于木頭龍的是，海濤花園在建造之初屬于外銷房，因此業主失聯等現象嚴重，確權等問題難以解決。除此，簽約率是如今海濤花園難以推進更新的最大阻力，據悉，目前仍有約60戶業主失聯或拒絕簽約。
據相關負責人介紹，海濤花園部分建筑采用海砂材質建造，使用30多年后，房屋腐蝕嚴重，存在墻體開裂、外墻混凝土脫落等現象，存在極大安全隱患。目前大部分建筑已被鑒定為D級危樓，需及時清空并拆除。68歲的鄒大爺2003年搬入海濤花園，2016年啟動拆遷后就搬出，“一直沒有一個安穩的家，一家人分散在外租房。”鄒大爺期盼新房早日建好，讓一家人團聚新家。
立法為更新破局提供堅實保障
“慢、難、貴”，業內知名專家陸劍偉接受深晚記者采訪時，用這三個字概括深圳城市更新歷程存在的問題。“這是一個十分漫長的過程，不僅需要投入大量時間和資金，還要不斷平衡各方利益。”陸劍偉認為，“現行的‘雙百’政策的絕對高要求，讓很多項目因極少數人拒簽無法推進，影響了絕大部分人的利益。”對此，深圳市住房研究會會長陳藹貧表示，過去城市更新最大的困難是表決制度與賠償制度不夠完善。
接受采訪的多位專家認為，《條例》將根據實際情況對多項規定進行調整，有望通過立法真正破局。深圳市政協委員蔣雷告訴記者，《條例》草案中提到，環境惡劣或者存在重大安全隱患的區域可以進行城市更新。他建議，對建筑材料不過關的老舊小區應當盡快拆除重建，從而消除安全隱患。
深圳市住房研究會會長陳藹貧表示，深圳城市更新的法制建設是一個自下而上的過程，此次《條例》的推出，核心在于解決城市更新過程中遇到的問題與阻力，為城市蝶變提供堅實保障與支撐。“對于城市更新現存問題的突破具有歷史意義，對未來城市更新提供了積極支持，值得社會各界高度關注和期待。”陳藹貧說。
9月27日，2020深圳城市更新美好人居論壇將在華僑城洲際酒店召開。論壇主題為“深圳四十煥新，更新十年筑夢”，中國房地產研究會專家陳藹貧，文化學者、作家、導演胡野秋，路勁地產集團主管董事、中南區域總裁譚琪，深圳市華勤城市更新研究院院長賀倩明等專家和嘉賓，將出席并發表主題演講。
此外，論壇現場將重磅發布由深圳市城市更新協會與深圳市華勤城市更新研究院聯合出品的《深圳城市更新十年政策評估調研報告》，以行業首份客觀中立、多維系統相關報告獻禮深圳經濟特區建立40周年，為解決城市更新行業痛點、推動科學立法貢獻力量。
來 源： 深圳晚報
編 輯：liuy
