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城市更新標兵富力地產的全流通時代
http://www.xyjnpx.cn房訊網2020-9-2 9:58:39
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[提要]一位本地開發商如此形容廣州的舊改市場。   

  9月1日電 “玫瑰雖好,刺多扎手。羊肉好吃,就是燙嘴。”

  一位本地開發商如此形容廣州的舊改市場。

  而扎根、發家于廣州的舊改大戶——富力地產,對于城市更新項目,早已是得心應手、輕車熟路了。

  8月24日,富力地產發布2020年中期業績公告(下稱中報),中報顯示,目前富力擁有80多個處于不同階段的城市更新項目,融資區面積達4000萬平方米。其中,92%位于一線及二線城市,54%位于粵港澳大灣區。上半年,富力轉化了3個城市更新項目,相等于建筑面積129萬平方米,增加可售資源人民幣460億元,這些項目位于廣州及山西長治。富力將繼續于2020年轉化更多城市更新項目,并于未來18個月,目標增加建筑面積900萬平方米的土地儲備,以產生人民幣2000億元的潛在可售資源。

  就在中報發布前幾天的8月19日,富力剛剛拿下了廣州的一個舊改巨無霸項目——番禺區石壁街石壁(一二三四村)全面改造項目(下稱石壁項目)。

  石壁項目的爭奪是慘烈的,早前該項目原本已是保利地產的囊中之物,誰知今年7月,項目的招商文件發生一系列改動,這得以讓其他房企也能參與游戲,覬覦該項目的,除保利外,尚有奧園、華發等華南房企巨頭,最終,富力憑實力,力壓群雄,拿下該項目。

  事實上,富力早前就是靠改造舊廠房起家的,在廣州已完成多個舊改項目,包括鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等。

  2007年的獵德村,是富力參與的廣州首個舊村改造項目,這一案例也成為了廣州舊村改造的經典案例。

  截至目前,富力已完成廣州楊箕村、茅崗村、筆村、簡村等多個城市更新項目。

  目前,富力的城市更新業務已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等熱點城市。

  香港地產分析師徐德表示,富力的最大潛力就是巨量舊改土儲,這些土儲地段優越,成本低廉,而富力已有十幾年的舊改經驗,在規劃、建設、運營等方面均有獨到的優勢,這些舊改土儲轉化為可售土儲之后,能為富力帶來巨量的銷售回款,能極大改善其財務狀況和業績指標。

  今年年初以來的疫情,沖擊了各行各業,房地產業不例外。一季度富力跟其他房企一樣,銷售額下降幅度頗大。考慮到第一季度計劃推出項目不多及疫情的影響,富力設定2020年的內部協議銷售金額目標為人民幣1,520億元。隨著協議銷售第二季度復蘇,富力上半年的權益協議銷售金額達人民幣510.6億元。

  從歷年情況來看,富力的推盤高峰都集中于下半年,其上半年的協議銷售目標完成率基本與同行持平,隨著下半年推盤力度加大,銷售額回升,富力完成年度銷售目標應不是問題。

  中報顯示,2020年上半年富力的物業發展營業額為人民幣308.31億元,純利為人民幣39.2億元。營業額增加主要由于已售的交付面積增加至335萬平方米,較去年期增加17%。

  由于今年疫情的影響和地產調控的持續收緊,富力及時調整銷售策略。為應對疫情沖擊,今年上半年業界和市場方面明顯感受到富力營銷全面發力,采取了多種創新營銷模式,從線下走到線上賣房,從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房,再到與廣汽傳祺房、車跨界聯動……走在地產創新營銷的前列

  在適時調整策略以促進銷售的同時,富力還在節流上下功夫。上半年,富力新增權益土儲243萬平米,拿地節奏有所放緩。最近所購置的土地中,主要集中在十二個月內產生現金流、回報快速的資產周轉項目。

  通過開源節流,富力在行業普遍哀鴻一片的情況下,依然錄得11.7%的純利率實屬不易。

  在降低資金杠桿、優化融資結構上,富力也是下足了功夫。

  從去年年底以來,富力在資本市場上上演了三出大戲——配股、全流通和再融資。

  2019年12月,富力配售2.73億股新H股,共募集資金37.35億港元,降低對債務性融資的依賴,優化了集團的資本結構。

  2020年7月15日,富力公告稱,正式收到中國證監會有關實施H股全流通計劃的正式批準。這意味著富力地產全部2207108944股境內未上市股份,轉換為境外上市股份并于港交所上市。從此,富力的融資渠道將更加暢通,股票交易將更加活躍。

  這半年來,富力先后發行了7億元超短融、4億美元的優先票據以及10億元的境內公司債。除債務再融資外,富力上半年已處理人民幣108億元的境內債券,降低了整體負債規模。為繼續解決短期融資問題,富力現擁有境內資本市場中長期直接融資產品批文額度合計約人民幣180 億元,以在融資環境改善的情況下啟動發行。

來 源: 中新經緯   

  編 輯:liuy

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