2016年10月，住建部、發改委、財政部發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，指出到2020年要培育1000個左右特色小鎮。隨后，全國便掀起了特色小鎮建設的浪潮。鄭州也隨之迎來了特色小鎮建設的爆發期。
據不完全統計，截至2017年6月鄭州及環鄭地市已經有33個特色小鎮明確公布開發意向。其中，鄭州西部地區因為山水生態優勢明顯，歷史文化內涵豐富，待開發狀態土地多，可塑性強等特點，而成為眾多文旅特色小鎮的聚集之地。
其中，有一個項目雖未被冠以特色小鎮之名，卻是鄭州最早開始探索文旅地產的先行者，這個項目就是大溪地。而它也開啟了文旅“地產化”的先河，遠的如阿那亞、綠城·桃李春風等，近的如鄭州特色小鎮的后來者建業·華誼兄弟電影小鎮、建業足球小鎮、綠地溱水小鎮等，走的皆是文旅休閑設施等大配套導入人流，增加項目熱度賣房的“地產化”道路。
接下來，我們便來看看大溪地是如何用11年時間，成功走出文旅“地產化”道路的。
中原文旅地產先行者
從2014年，浙江首次提出特色小鎮概念，到2020年特色小鎮建設的重要節點，中國特色小鎮發展之路不過才走了6年時間，而清華·大溪地卻已經走過了11年。
甚至在更早之前，鄭州清華園地產就已經作為“中原游閑文化領跑者”成功開發了省級旅游度假區——憶江南。彼時，國家文旅地產開發尚顯稚嫩，無成熟經驗可借鑒，鄭州清華園稱得上是鄭州首批“吃螃蟹”發展文旅地產的開發商。
相比坐落于鄭州北區黃河文化公園腹地、擁有真山活水生態基底的憶江南，大溪地所面臨的狀況要棘手得多。雖然鄭西地區擁有山水生態優勢，但大溪地所在的3600畝土地內部卻并無自然山水。
其次，這片土地曾經有過開發商在此開發商業，但因人氣不足，最后無疾而終。鑒于清華園曾成功開發了占地6100畝的憶江南，有大盤開發經驗，政府才選定讓清華園接盤，成為這片土地的最終開發者。
再次，這里雖屬于鄭州“十二五”重點建設項目——宜居健康城，但“羅馬不是一日建成的”，區域發展和成熟需要很長時間。距離鄭州市中心較遠，區域人氣低，是地塊的致命弱點。
距離問題作為客觀存在，無法改變，但也因此遠離城市喧囂，獲得了更好的生態環境；且地塊夠大，后期做文旅配套時可發揮的空間大，而一旦文旅配套落位，必將像江南春溫泉、中原影視城等度假配套為憶江南導客引流一樣，為大溪地帶來超高人氣。
屆時，這里將不僅成為滿足城市居民休閑度假和慢生活消費的第二居所，也將吸引不少投資客前來投資。
這是前期清華園對大溪地勾畫的理想藍圖，只是這樣的超級大盤開發周期必然漫長，對開發商而言是嚴峻的考驗，資金、頂層設計、節奏把控、執行力、恒心、情懷和隨機應變的能力等，缺了什么都可能使項目難以為繼。
摸著石頭過河的11年
從2009—2015年期間，大溪地內部文旅配套奧帕拉拉水公園、香堤灣溫泉先后開放，尤其是前者，憑借其12萬㎡的巨大面積和先進設備成為中國中部最大的超級水上樂園，相比后來出現的銀基水世界可稱是前輩。奧帕拉拉舉辦音樂節，觀眾可輻射至山東、山西、陜西等幾乎所有中部省份。
奧帕拉拉水公園，炒熱了區域，帶來了人氣，但大溪地的房子銷量卻不盡如人意。因最初的規劃理念是把大溪地作為城市居民的第二居所，因此1—6號院做了較多類獨棟、聯排別墅、洋房等相對高端的住宅。而當時度假概念尚未成熟，所謂“第二居所”并不為大眾所認可。
很長一段時間內，人們只知奧帕拉拉水公園，不知大溪地，而前者的火爆愈發顯出項目的冷清。
事情出現轉機是在2014年10月，鄭州市城鄉規劃局發布消息，《鄭上新區概念性總體規劃(2013~2030年)》獲得鄭州市政府批復。這意味著，鄭州西區將建起一座相當于2.63個鄭東新區面積的新城。
4條快速路將縱貫鄭上新區版圖，其中連接鄭州的快速路——中原路橫穿項目而過，它的地位就相當于金水路之于金水區和鄭東新區。
除此之外，鄭上新區還規劃有4條東西向城際軌道，其中地鐵10號線中原西路商隱路站緊鄰項目設有2個地鐵口。大溪地成為中原路上唯一擁有地鐵的樓盤。
“商務向東，生活向西”，鄭州的城市框架拉大，鄭西區域發展迎來轉機。與此同時，其他開發商陸續進入鄭西區域。區域內交通網開始逐步完善，這片土地的潛力被激發，年輕化趨勢明顯。面對這一變化，大溪地積極轉變思路。從2015年后的南區7號院開始，大溪地開始對定位和產品進行調整，以適應和匹配市場新變化。
2016年，鄭州入選“國家中心城市”，鄭州樓市迎來黃金時代，房價暴漲。大溪地作為區域內入局最早的開發商占盡優勢，當其他項目尚停留于規劃概念階段時，只有它的配套已經基本落地，在主城外溢客群眼中最具競爭優勢。有道是“家中有糧，心里不慌”，其作為超級大盤的優勢逐步凸顯，成為炙手可熱的網紅盤。
從1—9號院的1.0系地中海風情建筑，到1號南院、10號院的2.0系匠心升級，再到11號院3.0升級著作，到十年大成之作12號院的全系進階，11年間，大溪地一直緊緊圍繞客群和市場，不斷對產品進行升級。
如今，大溪地已經擁有5萬余業主，這片位于滎陽和上街之間的區域曾經燈光寥落，如今卻因為大溪地的存在而變得燈火輝煌、繁華熱鬧。大溪地，儼然已是一座自成天地的城鎮。
筆者在前文提到過，超級大盤考驗的是開發商的綜合素質，動輒幾千上萬畝的文旅地產更是如此。以大溪地為例，項目地處郊區，人氣不足，生活配套缺乏。因此，前期投入必不可少，且相當一段時期內要承受銷售壓力。
大溪地的解決辦法是投入大配套，建設奧帕拉拉水公園、香堤灣溫泉等文旅配套，炒熱區域，導入客群。項目內部總共有5條市政道路，除中原路外，其他四條均為大溪地自修。
項目內規劃有約32萬㎡綜合商業區，引入商超、餐飲、娛樂等特色業態，增添生活的便利性和趣味性。目前丹尼斯商超、奧斯卡影城等已經簽約入駐。
與鄭州一中聯合創辦鄭西一中，學校分為小學部、初中部和高中部。2016年3月份龍湖高中部已啟用，2016年9月小學部、初中部已實現招生計劃；2014年6月，簽約新加坡“國寶級”幼教品牌的新加坡Character Montessori（蒙特梭利）幼兒園，2015年已經開始招生。
為業主打造總建筑面積超10000㎡的三層運動館，有室內國標豪華泳池、健身區、籃球場、羽毛球區、餐飲區、休息室等。
3600畝，11年，清華園為大溪地的投入遠超我們想象。目前這些配套大部分都已經成為區域內的公共配套，在這片區域內清華園的角色已經從開發商轉變為城市運營者和締造者。而青睞大溪地的購房者，所看重的也是其綜合價值。而綜合價值也正是特色小鎮的核心競爭力所在，因此特色小鎮建設格局一定要大，要用“城”的思維去規劃定位，且不可急于求成或急功近利。
特色小鎮一般位于城市郊區，體量大，開發周期長。開發商一般會選擇分期開發，一方面可以降低開發風險，一方面便于審時度勢，隨時調整策略。大溪地之所以能成為鄭西網紅樓盤，就在于其不僅有完整的頂層設計，還能根據市場隨機應變，比如2015年根據市場變化轉變產品開發思路。
而這種開發方式必然需要面對一邊開發一邊交房的情況，一旦品質不過關，必然對在售樓盤和品牌造成不可逆的傷害，因此對產品品質的要求更高。大溪地11年走來，能成為區域內入住率最高，復購率最高的項目，足可見客戶對其產品品質的認可度。
特色小鎮同樣需要長線作業，貨量較大，需要的客源多，因此在開發過程中，開發商需要比一般樓盤更加愛惜羽毛，增加客戶對項目的信心。
在大溪地項目上，可借鑒之處很多，但對它在市場發聲上所暴露的一些問題，也是特色小鎮建設中應該注意和規避的。
比如大溪地最初定位為旅游地產，對很多不了解內情的人而言，仍然不知奧帕拉拉屬于大溪地內部文旅配套，這在某種程度上會使人們對項目價值的評估大打折扣。
好的社群運營，不僅可以形成良好的口碑傳播力，還能把消費者對一個項目的認可投射到對品牌的偏愛。作為一個11年的項目，口碑雖然不錯，但在市場的發聲顯然有些弱，好口碑沒有轉化為品牌傳播力。這顯示出清華園在社群運營上尚顯不足，未與業主形成良好的情感關聯。
從文旅度假到生活大城，摸著石頭過河的大溪地，是時是運，也是靠自身過硬的綜合素質。大溪地的成功對未來鄭州特色小鎮的建設有一定的借鑒意義，但在特色小鎮開發“去地產化”的潮流下，特色小鎮的開發商們要作何取舍仍是值得深思的問題。
來 源：安家大鄭州
編 輯：chenhong
