雖然2002年寫字樓市場幾乎沒有什么新面孔，但是這一年卻是空前的熱鬧：大到CBD整體規劃定槌之后，中央電視臺、北京電視臺等大型機構東遷，小到左岸工社一句不脛而走的宣傳詞。無論是區域的集中開發，還是個案的另類產品，都讓寫字樓從不被大眾關注的幕后走向前臺。
2002年，北京寫字樓市場整體呈現租務緊縮、銷售積極的態勢，租售價格與2001年相比均有所下降。根據房訊網的最新統計，截至2002年12月，寫字樓市場的平均售價為14888元／平方米，與2001年相比下跌了7.5％；平均租金為21.8美金／平方米／月，與2001年相比下跌了7.2％；空置率為22.6％，上升了10.6％。
一方面，由于世界經濟依然低迷，市場需求并未如期釋放，2001年新增的寫宇樓供應量未能及時消化，累積下來，使2002年寫字樓存量繼續增加，總量超過280萬平方米；另一方面，寫字樓市場供應結構、需求結構、產品結構和客戶結構均發生了較大變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創新型產品大行其道。
西部供應量首次超過東部，東西對峙局面現雛形
根據房訊網的年終統計數據，2002年北京寫字樓市場存量已經達到280萬平方米(含2001年未及時消化的存量)。其中西區市場(包括西城區、海淀區)總量達150萬平方米，占總供應量的53％，以絕對優勢超過東部地區(包括東城區、朝陽區)。
東部地區100萬平方米，包括朝陽區的金泰大廈、建外SOHO第一大道、國航大廈、嘉都大廈、佳匯中心及住邦2000等，供應量達80萬平方米，占總供應量的29％；東城區的東方銀座、東方廣場三期等，供應量在20萬平方米，占總供應量的7％。
西部地區150萬平方米，包括西城區的皇冠大廈、國際投資大廈、富凱大廈和中證大廈等；供應量在40萬平方米左右，占總供應量的14％；海淀區的方正大廈、名商大廈、左岸工社、富海中心、金碼大廈、財智中心、科技財富中心、韋伯時代中心、長遠天地、世紀豪景大廈、銀谷大廈、銀網中心、中關村科技貿易中心和世紀經貿大廈等，供應量達110萬平方米，占總供應量的39％。
其他各區供應量在30萬平方米左右，占總供應量的11％。
北京寫字樓市場以往一直是東部占主導地位，而今，無論是供應量還是吸納量，西部地區都超過了東部地區，從而續寫"西風壓倒東風"的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。
中間冷、兩頭熱，"同質"產品狹路相逢
面對如此龐大的供應量，北京寫字樓市場顯得有些無所適從，出現?quot;中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級寫字樓如國貿中心、嘉里中心、數碼大廈等，憑借其高檔次、標志性以及暫時的供需矛盾，租售市場持續保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑受到處于起步階段的創業型公司追捧，市場前景同樣令人感到樂觀；唯有夾在中間的甲級寫字樓處境最為尷尬。
據房訊網的最新調查，2002年推出的寫字樓頂目70％以上都不約而同定位在甲級，因此也將市場競爭推入了"同質型"產品正面拼殺的階段。由于產品定位趨同，目標客戶相似，加之所處區位相同；使同期上市的甲級寫字樓不得不背水一戰?quot;狹路相逢勇者勝"，一方面，市場競爭推動了產品創新，出現了較多個性化寫字樓，也使寫字樓的銷售手段更加多樣化；另一方面，也將促使甲級寫字樓物業的租售價格進一步下跌，并向下--乙級寫字樓市場尋求需求支撐。
外需不足 租賃市場受阻，內需旺盛 銷售樓盤得利
外資企業歷來是寫字樓租賃市場的主力，據統計，2001年外資企業租賃成交量占市場總成交量的40％左右，但2002年這一比例卻呈現出明顯的下降趨勢。
首先，由于受到全球經濟衰退的影響，外資機構表現出萎縮和調整的態勢，如惠普和康柏合并后從豐聯廣場退掉了6000平方米的租用面積；
其次，部分外資企業由于對未來經濟發展的預期下降，因而開始削減辦公預算，從頂級寫字樓遷入甲級甚至乙級寫字樓；
此外，新進入北京的外資機構以往多選擇甲級以上的寫字樓，而今這一局面也有所轉變，選擇乙級寫字樓或商務公寓作為過渡性辦公場所的比例增加。
2001年，推動寫字樓市場的主力來自于中資企業機構，傳統行業，如電信、金融、汽車、外地企業駐京機構等仍為寫字樓需求的主力。
之所以出現這種局面，一是加入世貿和申奧成功的利好，對外地企業機構的刺激要遠遠大于對外資企業機構的刺激，如中國一汽購買了南銀大廈5000平方米；二是由于大量創新型寫字樓產品的低價上市，使部分原為寫字樓租賃需求的企業開始實行轉租為購的策略，尤其是中關村地區中小型科技類公司表現最為明顯；三是自去年開始，寫字樓市場的持續升溫已經引起了投資型買家的關注。以國內富裕階層為主的第二代房地產投資型買家近年來較為活躍，他們在CBD和中關村地區，以增值、保值為目的大量購買投資回報較高的物業。有統計顯示，CBD熱銷公寓中投資型客戶一般占40％左右。去年以來，公寓市場總體趨緩而寫字樓市場升溫，從而引起投資型買家的關注，如今年推出的第一大道、住邦2000、財智中心、科技財富中心、當代青云大廈等項目均吸引了大批投資者。
2002年北京寫字樓市場吸納了近62萬平方米的面積，其中國內機構大單購買居多，并多數用于自用；而外資機構大單購買則多數用于投資。同時，在中關村、CBD和金融街地區中小機構和個人的投資購買也非常踴躍。根據統計，實力雄厚的中資機構繼續扮演著主要角色，吸納了60％以上的寫字樓供量。與以往不同的是，原來大面積成交多在西部，而2002年大單成交卻以東部地區為主。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。
產品進入"創新時代"，"概念"營銷盛行
2002年北京寫字樓市場上出現了一些創新產品，令人耳目一新，可以歸結為三種主要流派：
一是以財智中心、印象中心（IDEA）為代表的，經過住宅改造的邊緣性寫字樓，也叫商務樓、商務中心或商務公寓。它們的目標客戶主要是針對中小型創業階段企業、外地駐京企業。由于配置較高，單元分割靈活，單位面積小，與以往的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費較低，推出后取得不俗的業績。
二是以左岸工社、第一大道為代表的個性寫字樓。以"少數人的寫字樓"向頂級寫字樓和商務公寓叫板的左岸工社，素面朝天，包豪斯的簡潔外表與后現代主義的另類風格，吸引了眾多眼球，成為商業樓市的最大看點；而建外SOHO第一大道則緊緊抓住投資者，一句"你想投資嗎?"誘你上鉤。
三是以森根國際為代表的另類寫字樓的興起。標榜TOWNHOUSE寫字樓的商務花園，滿足了前衛客戶的辦公軌跡變化需要，在諸如獨立、私密、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化等概念下更勝一籌。
所有產品創新中以左岸工社及森根國際最為突出，標志著寫字樓市場產品結構的進一步豐富和成熟，同時也標志著寫字樓市場銷售時代的來臨。個性寫字樓及另類寫字樓與傳統寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進入門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，代表著未來寫字樓發展的方向。
小戶型、概念型寫字樓領跑2003
由于寫字樓建設周期長，而2002年的新增供應量又多是在下半年推出，因此近200萬平方米的新增供應量將轉嫁到2003年。此外，CBD規劃已定，財富中心、國貿三期等將陸續面世，中關村西區亦將初具規模，大量的潛在供應將對今年的寫字樓形成更大壓力。因此，今年寫字樓銷售市場的競爭將更加激烈。
另一方面，由于金融政策并未完全放開，評估系統尚待完善，寫字樓開發過程中遇到的融資渠道不暢，配套政策不完善的情況仍將繼續，這在一定程度上會影響寫字樓的開發進度。另外，雖然潛在供應巨大，但是要形成有效供應還得等上二三年。所以，反映到市場價格上，中原、仲良聯行、戴德梁行等知名代理機構仍然對2003年寫字樓市場充滿信心。
產品結構上，2003年將是標榜商務中心、TOWNHOUSE寫字樓等創新型產品大量出現并熱銷的一年；同時在住宅市場愈演愈烈的小戶型之風同樣吹到了寫字樓市場，如財智中心最小單位64平方米，摩碼大廈最小單位35平方米，北京寫字樓市場將步住宅市場之后塵進入"概念寫字樓時代"。
需求方面，外地企業機構受入世和申奧成功的刺激，將加快進京腳步，大面積租購寫字樓，并與外資企業機構一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量。寫字樓投資型買家重出江湖，將對寫字樓市場形成強大支撐。