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    2002年是中國入世第一年，北京寫字樓市場呈現出租務緊縮，銷售積極的態勢，租售價格與去年相比下跌明顯，一方面由于世界經濟依然低迷，而市場需求并未出現人們預期中的外資企業機構蜂涌而入內資企業跑馬圈地的入世效應；另一方面，寫字樓市場供應結構、需求結構、產品結構和客戶結構均發生根本性變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創新寫字樓產品大行其道并出現熱銷。

　　根據房訊網的年終統計數據，截止今年12月2002年市場平均售價14888元/平方米，與2001年相比下跌7.5%；平均租金21.8美金/平方米/月，與2001年相比下跌7.2%�？罩寐�22.6%，上升10.6%。

市場供應：西部領跑東部蓄勢
　　房訊網年初曾預測，2002年北京寫字樓市場供應量增長速度將超過100%，達到創記錄的300萬平方米，是2001年供應量的兩倍。年終盤點，我們發現2002年新推出寫字樓租售項目（包括商務公寓）數量達45家，平均每月3.75家，供應量達260萬平方米。如果計算部分2001年未被消化的存量，2002年寫字樓供應量已經接近這一數字，達到280萬平方米。其中：
　　東部地區100萬平方米，包括朝陽區以金泰大廈、建外soho第一大道、國航大廈、嘉都大廈、佳匯中心及住幫2000為代表，供應量達80萬平方米，總供應量的29%；東城區以東方銀座和東方廣場三期為代表，供應量在20萬平方米，總供應量的7%。
　　西部地區150萬平方米，包括西城區以皇冠大廈、國際投資大廈、富凱大廈和中證大廈為代表，供應量在40萬平方米，總供應量的14%；海淀區以方正大廈、柏彥大廈、名商大廈、左岸工社、富海中心、金碼大廈、財智中心、科技財富中心、韋伯時代中心、長遠天地、世紀豪景大廈、銀谷大廈、銀網中心、中關村科技貿易中心和世紀經貿大廈為代表，供應量在110萬平方米，占總供應量的39%。
　　其他各區供應量在30萬平方米，占總供應量的11%。
　　北京寫字樓市場以往一直是東部地區占主導地位。2001年西部地區繼吸納量2001年首次超過東部地區，2002年在供應量上再一次超過東部地區，從而在供應量上繼寫"西風壓倒東風"的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。
　　面對如此龐大的供應量，北京寫字樓市場顯得無所適從，出現了"中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級寫字樓如國貿中心、嘉里中心、數碼大廈等，憑借其形象性、標志性以及暫時的供需矛盾，租售市場持續保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑受到起步階段創業型公司的追捧，市場前景同樣令人樂觀；夾在中間的甲級寫字樓處境尷尬。據房訊網的最新調查，在2002年推出的北京寫字樓項目70%以上都不約而同將自己定位在甲級寫字樓，同時也將自己推上了目標同類客戶和同期上市"狹路相逢勇者勝"的絕地。那么2002年寫字樓價格結構的鏈條的斷裂發生在甲級寫字樓物業已是不爭的事實，同時甲級寫字樓物業的租售價格應聲下跌并向下--乙級寫字樓尋求支撐也就不足為奇了。

市場需求：外需不足內需旺盛
　　外需不足同樣發生在寫字樓市場，外資企業歷來是寫字樓租賃市場主力，據統計2001年占據40％左右的市場份額， 但2002年卻呈現出明顯的下降趨勢。首先，2002年北京寫字樓市場最令人驚訝的就是由于受到全球經濟衰退的影響，外資企業機構表現出萎縮和調整的態勢，如惠普和康柏合并后從豐聯廣場退掉了6000平方米的租用面積；其次，部分外資企業機構由于對未來經濟發展的預期下降，大幅削減辦公預算，從頂級寫字樓物業遷入甲級甚至乙級寫字樓物業；最后，新進入外資企業機構以往多選擇甲級以上的寫字樓，而今這一局面也有所改變，選擇乙級寫字樓或商務公寓作為過渡性辦公場所比例增加。
　　推動寫字樓市場的主力來自中資企業機構，傳統行業如電信、金融行業、汽車行業、外地企業機構仍為寫字樓需求主力。之所以出現這種局面，一是加入世貿和申奧成功的利好，對外地企業機構的刺激要遠遠大于對外資企業機構的刺激。如中國一汽購買南銀大廈5000平方米的案例。二是由于大量創新寫字樓產品的低價上市，部分客戶開始實行轉租為購的務實策略。尤其是中關村地區中小科技類公司表現最為明顯。三是自去年開始寫字樓市場的持續升溫已引起投資性買家的關注，以國內富裕階層為主的第二代房地產投資性買家誕生于1999年前后。他們近年來活躍在CBD和中關村地區，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買投資性物業，個別人甚至連續投資了十幾套公寓物業。如現代城、陽光1000、新城國際的熱銷，投資性買家功不可沒。有統計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。去年以來，公寓市場總體趨緩而寫字樓市場的升溫，引起投資性買家的關注，如今年推出的第一大道、住邦2000、財智中心、科技財富中心、當代青云大廈等吸引了大批投資性買家進場吸納。最后，由于東部地區（東城區、朝陽區）和西部地區（西城區、海淀區）的功能定位和歷史原因，寫字樓投資同樣表現出不同的特點：東區寫字樓投資市場主要是由個人驅動，如數碼01大廈、建外soho第一大道；西區寫字樓投資市場主要是由機構驅動，如方圓大廈、凱旋大廈。
　　2002年北京寫字樓市場吸納了近62萬平方米的甲級寫字樓面積，其中國內機構大單購買多數用于自用，而外資機構大單購買則多數用于投資用途，同時在中關村、CBD和金融街地區中小機構和個人的投資購買也非常踴躍。根據統計，實力雄厚的中資機構繼續扮演著主要角色，吸納了60%以上的寫字樓市場份額，與去年不同的是2002年大單成交以東部地區為主。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。

市場租售：產品創新概念盛行
　　2002年北京寫字樓市場上出現了一些創新寫字樓產品，令人耳目一新。涌現出三種主要流派或類型：
　　一是以財智中心、印象中心（IDEA）為代表的經過住宅改造的邊緣性寫字樓，也叫商務樓、商務中心或商務公寓，目標客戶主要針對中小型創業企業、外地駐京企業，由于配置較高，單元分割靈活，單位面積小，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費比較低，推出后取得不俗的業績。
　　二是以左岸工社、第一大道為代表的個性寫字樓的上市，以"少數人的寫字樓" 向頂級寫字樓和商務公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡潔外表與后現代主義的另類風格，吸引了眾多眼球，成為寫字樓市場的最大看點。而建外SOHO第一大道則緊緊抓住投資者，一句"你想投資嗎？"受到投資著追捧，銷售率達80%以上，成為20002年寫字樓之首。
　　三是以森根國際為代表的另類寫字樓的興起，標榜TOWNHOUSE寫字樓滿足前衛客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。
　　這其中最引人注目的就是以左岸工社及森根國際等創新寫字樓的出現，標志著房地產產品類型結構的進一步豐富和市場的成熟，同時也標志著寫字樓市場銷售時代的來臨。商務樓、商務中心或商務公寓與商住兩用公寓相比，最大的區別在于"拒絕居住"，更強調產品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。個性寫字樓及另類寫字樓與傳統寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，代表著未來寫字樓發展的方向。
　　目前北京熱銷寫字樓項目主要集中在西部地區，如中關村財智中、銀網中心、韋伯時代中心、中關村科技財富中心、建外SOHO第一大道，另外，金融街中證大廈也取得了相當不俗的業績。
　　綜合以上分析，我們不難發現2002年北京寫字樓市場幾個顯著特點：一是總供應量達到280萬平方米，西區市場（西城區、海淀區）以150萬平方米占總供應量53%的絕對優勢超過東部地區（東城區、朝陽區）。同時由于大多數項目在下半年推出，建設周期一般在3-4年，尚不能形成有效供應，因此近200萬平方米的供應量將轉嫁到2003年消化；二是標榜商務中心、商務公寓或商務樓甚至TOWNHOUSE寫字樓等創新寫字樓產品的大量出現并熱銷，引發業內對商住型產品的大討論。同時在住宅市場愈演愈烈的小戶型之風和推廣手法同樣吹到了寫字樓市場，如財智中心最小單位64平方米，摩碼大廈最小單位35平方米，北京寫字樓市場開始步住宅市場后塵提前進入概念寫字樓時代；三是外地企業機構受入世和申奧成功的刺激，加快進京的腳步，大面積租購寫字樓，與外資企業機構一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；四是寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現出外資機構、內資機構帶動國內小買家進場吸納的特點。短短幾年時間，北京房地產市場經歷了外銷寫字樓、外銷公寓、內銷公寓、商住公寓、商務公寓和創新寫字樓幾個階段，從終點又回到了起點。五是金融政策已成為寫字樓開發的關注焦點，目前大多數寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約開發、投資寫字樓物業的瓶頸。2003年在國家經濟高速發展，大力刺激消費的背景下，我們有理由相信寫字樓按揭政策將進一步放寬和松動。

2002年甲級寫字樓大單成交精選
項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）
現代盛世大廈 美國某機構 60000
華普聯邦大廈 全國工商聯 20000
富凱大廈 中國證監會 50000
華麟大廈 國內某公司 60000
牡丹公寓寫字樓 中國進出口銀行 30000

　　　　　　　　　北京2002年最新推出寫字樓項目一覽表

作者： 劉凱
房訊網首席顧