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　　房訊網首席顧問　劉凱

　　今年上半年以來，在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現出供不應求的態勢；另一方面，去年下半年開始，高科技企業（IT）出現回潮，而傳統行業，如電信、金融行業重新成為寫字樓需求主體，市場需求已經出現結構變化，大單成交成為市場主流，西風壓倒東風。

　　市場供應：未來1000萬，今年無戰事

    　　據統計，包括東方廣場的15萬平方米的在內，預期2001年寫字樓供應量應能達到140萬平方米以上。其中，中關村地區的供應量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區只有數碼01、總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有數碼科技大廈、融科資訊中心及新入伙的騰達大廈等；金融街地區有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應量入市。
    而從中長期規劃來看，CBD約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。
    　　我們認為，今后三年內，那種不管什么樣的寫字樓都有人要的時代將成為歷史，寫字樓的競爭將進入"產品時代"；CBD將是爆發戰爭的"薩拉熱窩"。

　　2001年北京甲級寫字樓供應狀況

　　市場需求：投資待釋放，中資成主力

    　　寫字樓的空置率下降，供需總體基本保持平衡。
    　　隨著中國加入世貿的臨近，許多公司，包括國內和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產市場5％左右的回報率相比是非常可觀的。 目前，銀行按揭已經進入商業用房市場，使投資環境相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家）。這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。我們相信，這部分需求有可能在2002年得到有效釋放。
    　　另外，從去年下半年開始，高科技企業（IT）需求量出現回落，而傳統行業，如電信、金融行業（主要是國內機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經出現結構變化。從需求結構上看，根據甲級寫字樓2001年上半年入住率的變化，分析得出，許多實力雄厚的中資機構在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。其中電信公司或金融機構構成中資機構需求的主體。外資企業在租賃市場上仍然體現出強大的實力，占據40％左右的市場份額。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。
    　　需要指出的是，近年來北京寫字樓客戶群已經出現如下特點：第一，以高科技、電信、保險、金融機構為代表的中資機構成為寫字樓市場需求的主力。第二，東區和西區客戶群出現"東遷與西移"互動跡象。如在今年的CBD大戰中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點。

　　市場租售：買賣占主流，西風壓東風

    　　2001年上半年，市場吸納了近28萬平方米的甲級寫字樓面積，其中多數面積被電信、金融行業購買且多數用于自用，同時新租戶租用和現有租戶擴租的情況也比較踴躍。
    　　自今年上半年以來，中資公司目前仍是甲級寫字樓的主要購買者。中資公司購買寫字樓多數用于自用。以金融街為例，目前金融街地區的成交價在2400美元／平方米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。租金方面，成交價在26美元/月。比去年同期上漲了7個百分點。

　　金融街甲級寫字樓市場主要數據指標

　　平均售價 （美元／平方米）2400
　　平均租金 （美元／平方米／月）26
　　平均回報率 10.8％
　　免租期（二年租期） 1－2月
　　甲級寫字樓平均空置率 8％
　　物業管理費（美元／平方米／月） 3.5

    　　年初中國移動和中國電信整買了金融街C區10萬平方米的寫字樓，去年成立的中國最大的證券公司中國銀河證券購買了國際企業大廈東段2萬平方米的寫字樓，以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導致西部市場供不應求的緊張局面。
    　　另外，位于中關村的科技會展中心二期寫字樓也售出85％。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業和他們的計算機服務部門。銷售率在60%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。
    　　比較而言，東城區及CBD由于賣盤不多，主要以租賃為主。租售價格與去年相比大約會上調了6%。
    　　綜合以上分析，我們發現2001年上半年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區市場（西城區、海淀區）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優勢超過東部地區（東城區、朝陽區），成為2001年上半年市場的熱點。

　　2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選

　　項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）
　　凱旋大廈 國家糧食儲備局 20000 國際企業大廈 中國銀河證券 20000
　　金融街C區 中國移動、中國電信 100000