如果說房地產是經濟的晴雨表，那么寫字樓就是房地產的晴雨表。對于2001年的北京寫字樓市場來說，無疑是里程碑式的一年：中關村西區修改方案的確定、CBD規劃方案的出臺、金融街中心區規劃的公布、中國移動和中國電信進駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷傳言……
北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿組織、國家足球隊出線等大事使得世界矚目中國，更加為中國經濟的良好表現喝彩。
據國家統計局表示，2001年以來，我國第一個季度的GDP增長率為8.1%，上半年為7.9%，前三個季度為7.6%，全年預測為7.4%。
2001年以來，在上述利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是上半年再次呈現出供不應求的態勢，無論租價、售價都出現了大的漲幅，如遠洋大廈最高售價達到3500美金／平方米，租價達到38美金／月／平方米，與去年相比整整翻了一番。而后利好不斷，中關村西區規劃的確定、CBD規劃方案的出臺、金融街中心區規劃的公布、中國移動和中國電信進駐金融街、中國銀河證券進駐國際企業大廈、CCTV和BCTV的東移……引發了各大媒體和全社會的極大關注和討論。
業內人士驚呼：北京寫字樓市場的第二個春天來了。
進入下半年，美國、歐盟、日本經濟放緩和“9?11”事件對中國的負面影響開始顯現，尤其是高科技企業（IT）長期萎靡不振，對今年下半年北京寫字樓市場的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場卻進入價跌量縮，旺季不旺的調整階段；與上半年相比，平均租金下降了8.3%。
綜合來看，2001年北京甲級寫字樓全年供應量達到150萬平方米，銷售（租賃）量在68萬平方米。截止今年12月市場北京甲級寫字樓平均售價16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%。從區域上看，北京西部地區（西城區、海淀區）增幅最為強勁。市場需求已經出現結構變化，傳統行業，如電信、金融行業及外地機構重新成為寫字樓需求主體，大單成交成為市場主流，西風（西部地區）壓倒東風（東部地區）。
十年發展歷程：多少滄桑事都付談笑中
北京寫字樓市場在歷經了93、94年大干快上大的發展時期，經歷了97、98年低谷時期，2001年又承申奧成功和入世利好東風，以及北京的CBD、金融街、中關村三大商務區地位的確定，使北京的寫字樓市場又迎來了新一輪的上升期。無論是93、94時期造就的英雄， 97、98年低谷時期的幸運兒，還是此時進京的外地房地產巨頭（金地集團、萬達集團）都迎著這縷朝陽向北京的寫字樓市場進軍。
讓我們先來回顧一下北京寫字樓市場所經歷的三個時期：
一、93、94年：第一個高速發展期。
由于改革開放，市場的發展，外商、外資的大量進入促進了北京寫字樓市場的發展。使北京寫字樓市場迎來了第一個高潮。當時的一些寫字樓都賣出了天價。如萬通新世界廣場、西單國際大廈等一些項目，租賃價格也水漲船高。正因為這些原因，更加吊起各發展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。一時間洛陽紙貴，使得北京寫字樓項目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，一派欣欣向榮的景象。利達行代理銷售的萬通新世界廣場93年12月開盤，開售僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2200／平方米賣到了三期的USD3500／平方米。據有關部門的統計，北京寫字樓的租金當時僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國貿中心寫字樓的租金更高達USD100／平方米/月。
二、98、99年：北京寫字樓市場的寒冬。
由于受東南亞金融危機的影響，及國家宏觀調控政策影響。北京寫字樓市場開始走向低谷，寫字樓大量空置，市場一片蕭條景象。這段時期內，不少項目有價無市。于是，跳水開始了，1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（建筑面積含物業管理費）推出，兩個月租完，致使中糧廣場、恒基中心、中服大廈等物業將租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月。1998年底到1999年初，平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供如裝修期及長達6個月的免租期。租售價格一跌再跌，東方廣場一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價”。此時的北京寫字樓市場面臨一場大的淘汰賽。那些開發商當初頭腦發熱，圈得的高價地塊所建項目處于無法再賣出高價，甚至賠錢也無人買的尷尬境地，使北京出現大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕肓目上馬的寫字樓發展商的慘烈景象。直到今天，我們仍可以看到某些“歷史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時間終于成功封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業大廈）則沒有那么幸運，直到今天仍靜靜地躺在哪里，向人們訴說著“寫字樓的故事”。
三、2000、2001年：寒冬過去是春天。
1999年11月，中美簽署世貿雙邊準入協議。同時，由于經濟狀況的進一步好轉，尤其是新興IT行業、網絡公司、各大國家金融機構、新剝離的大型國企公司、機構，消化了大面積寫字樓。極大地支撐了北京寫字樓市場。尤其是互聯網公司的蓬勃發展，大面積吸納北京寫字樓市場有限的供應量，為2000年前后北京寫字樓市場的回升做出了很大的貢獻。隨著前幾年的空置面積進一步消化，北京寫字樓市場開始漸漸向春天走來。具代表性的項目遠洋大廈、國企大廈、航華科貿等，都出現了少有的好的出售、出租景象。到2001年上半年市場逐漸繁榮。無論租價、售價都出現了大的漲幅，遠洋大廈最高售價達到3500美金／平方米，租價達到38美金／月／平方米，與去年相比整整翻了一番。本地發展商、外地發展商紛紛進京投資寫字樓項目，尤以三大商務板塊（中關村、CBD、金融街）更為集中。這些都大大刺激了北京寫字樓市場的發展。 業內人士驚呼：北京寫字樓市場的第二個春天來了。
2001年市場回顧：青山遮不住畢竟西流去
市場供應：未來1200萬，今年無戰事
據房訊網統計， 2001年寫字樓供應量達到150萬平方米以上。其中，中關村地區在建的有數碼科技大廈、融科資訊中心、清華同方科技廣場及新入伙的騰達大廈等，供應量將有43萬平方米左右。朝陽區有數碼01、新亞大廈、凱特達利和遠大中心、名人廣場項目等約62萬平方米的供應量；金融街地區有新開盤的國際金融中心以及下半年開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規模的皇冠大廈，總共約30萬平方米的供應量。 綜合起來，大約有150萬平方米的供應量入市。
而從中長期規劃來看，CBD約在500萬平方米，中關村為300萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區200萬平方米左右，三年內潛在供應量在1200萬平方米左右。 是目前北京寫字樓現有存量的2.4倍。
我們認為，今后三年內，那種不管什么樣的寫字樓都有人要的時代將成為歷史，寫字樓的競爭將進入“產品時代”；中關村地區由于潛在供應量是目前該區寫字樓存量的四倍。因此，可以斷言，中關村將是爆發價格戰爭的“薩拉熱窩”。
2001年北京甲級寫字樓供應狀況
區域 項目名稱 面積（萬平方米）
海淀區 數碼科技大廈 7
融科資訊中心 5
騰達大廈 7.5
清華同方科技廣場 11
國興大廈 4.8
太平洋大廈 6
朝陽區 中國國際科技會展中心 6
瑞城中心 13
中國人壽大廈 9
數碼01 3
新亞大廈 7
凱特達利 10
名人廣場 7
遠大中心 8.5
西城區 太運大廈 2
北京國際金融中心 6.9
富凱大廈 11
皇冠大廈 11
東城區 東方廣場 15
總計 151萬平方米
市場需求：投資待釋放，中資成主力
隨著中國申奧成功和加入世貿組織，許多公司，包括國內和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產市場5％左右的回報率相比是非�？捎^的。 目前，銀行按揭已經進入商業用房市場，使投資環境相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家）。這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。我們相信，這部分需求有可能在2002年得到進一步釋放。
另外，從去年下半年開始，高科技企業（IT）需求量出現回落，而傳統行業，如電信、金融行業、外地機構（主要是國內機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經出現結構變化。從需求結構上看，根據北京甲級寫字樓2001年入住率的變化，分析得出，許多實力雄厚的中資機構在銷售市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。其中電信公司或金融機構構成中資機構需求的主體。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。外資企業在租賃市場上仍然體現出強大的實力，占據40％左右的市場份額。
需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現如下特點：第一，以高科技、電信、保險、金融機構為代表的中資機構成為寫字樓市場需求的主力。第二，東區和西區客戶群出現"東遷與西移"互動跡象。如在今年的CBD大戰中，CCTV的"東?quot;和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點。第三，外地機構包括外地政府機構和投資集團、企業“進京”的步伐在逐漸加快。如內蒙古某機構整棟購買了位于北京站的信通大廈。
市場租售：買賣占主流，西風壓東風
2001年，市場吸納了近68萬平方米的甲級寫字樓面積，與2000年相比略有放大。其中多數面積被電信、金融行業和外地機構購買且多數用于自用，同時新租戶租用和現有租戶擴租的情況也比較踴躍。
無可質疑，中資公司目前仍是甲級寫字樓的主要購買者。以金融街為例，目前金融街地區的成交價在2400美元／平方米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了6個百分點。租金方面，成交價在24美元/月。比去年同期上漲了20個百分點。
金融街甲級寫字樓市場主要數據指標
平均售價 （美元／平方米）2400
平均租金 （美元／平方米／月）24
平均回報率 9.8％
免租期（二年租期） 1－2月
甲級寫字樓平均空置率5％
物業管理費（美元／平方米／月） 3.5
年初中國移動和中國電信整買了金融街C區10萬平方米的寫字樓，去年成立的中國最大的證券公司中國銀河證券購買了國際企業大廈東段3.5萬平方米的寫字樓面積，以上大單成交直接影響了市場的供給，在某種程度上導致西部市場供不應求的緊張局面。
另外，位于中關村的科技會展中心二期寫字樓也售出85％。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業和他們的計算機服務部門，銷售率在80%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。
比較而言，東城區及朝陽區賣盤主要有浙江省政府購買了浙江大廈3.4萬平方米，中國絲綢購買了匯置通大廈2萬平方米的寫字樓面積。租賃方面，目前平均租金32/平方米/月，與去年相比大約上調了14%。
綜合以上分析，我們發現2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區市場（西城區、海淀區）的銷售（租賃）量占北京市場的62%以上，從而以絕對的優勢超過東部地區（東城區、朝陽區），成為2001年寫字樓市場的熱點。
2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選
項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）
國際金融中心 某政府機構 20.000
凱旋大廈 國家糧食儲備局 20.000
國際企業大廈 中國銀河證券 35.000
金融街C區 中國移動、中國電信 100.000
浙江大廈 浙江省政府 34.000
匯置通大廈 中國絲綢 20.000
信通大廈 內蒙古某機構 20.000
皇冠大廈 某政府機構 20.000
2002年市場展望：數風流人物還看明朝
宏觀經濟：能否保持平穩運行態勢？
明年我國將召開黨的十六大會議，但宏觀經濟上將面臨偏緊的國際國內形勢，因此采取各種措施，保證明年的經濟和社會平穩運行顯得尤為重要。由于全球經濟暗淡，國內缺乏新的經濟增長點，企業效益回落我國經濟能否保證多年以來的較高增長速度，機遇和挑戰并存。
也有觀點認為，明年下半年亞洲經濟將率先觸底反彈。而中國將是亞洲經濟回升的“發動機”。
據經濟界有關人士預測，2002年我國經濟依然能夠保持百分之七左右的增長速度，屆時我國國民生產總值將超過今年的九萬億元，突破十萬億元。 那么，2002年的北京寫字樓市場前景如何呢？
市場供應：300萬平方米寫字樓誰來消化？
據房訊網的最新調查，北京在建、擬建寫字樓面積將達到1000萬平方米以上。其中30%左右即300萬平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場供應量的一倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場形勢不容樂觀。
調查結果顯示：
朝陽區有16個項目，約有500多萬平方米的潛在供應量，主要集中在CBD地區和亞運村地區。外地房地產巨頭也大多選擇這一熱點地區投資做他們進京的招牌項目。據統計2002年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市，供應量達150萬平方米以上。
西城區的項目主要集中在金融街及附近區域共有8個項目，有150萬平方米的供應量，主要為甲級寫字樓。據統計2002年將有中證大廈、金融城等項目推出，供應量在50萬平方米。
海淀區隨著中關村西區規劃確定，中關村東區規劃也浮上水面，加上各大院校的存儲土地，中關村潛在供應量在300萬平方米以上。據統計2002年供應量在60萬平方米。
宣武區、崇文區這兩個區域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環廣場），大約明年也會推向市場。隨著南城市政的改造，也出現了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項目。該區未來供應量為120萬平方米，其中寫字樓占50％左右。據統計2002年供應量在30萬平方米。
豐臺區的項目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項目。供應量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項目。
在北京各區還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。供應量大約在200萬平方米左右。據統計2002年供應量在20萬平方米。
綜上所述，北京未來三年內在建、擬建甲級寫字樓的供應量驚人，超過1200萬平方米。是目前北京寫字樓現有存量的2.4倍。其中30%左右即300萬平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場供應量的兩倍。
市場需求：誰將撐起寫字樓市場一片天？
北京，作為中國政治、經濟、文化中心，作為國際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的購買力和承接力。
我們不禁要問，2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來過去五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調查。
金融機構是主力
根據房訊網的調查，1997至2001年五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。
1、區域特點
從大單客戶認購區域看，西城：31家，占46.96%，認購面積69.8萬平方米；海淀：5家，占7.6%，認購面積15.5萬平方米；東城：17家，占25.76%，購面積認購面積27.1萬平方米；朝陽：12家占18.18%，認購面積33.9萬平方米；豐臺：1家占1.5%，認購面積3.8萬平方米。
2、行業特點
從大單客戶行業構成看，金融保險機構24家，占調查結果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調查結果的21.22％，通訊電信企業8家，占調查結果的12.13％，部委機關8家，占調查結果的12.13％，外國公司9家，占調查結果的13.65％，外省／市公司3家，占調查結果的4.5％。
3、面積特點
從認購面積來看，認購10000－30000平方米面積的大單客戶共48家，認購30000－50000平方米的客戶15家，認購50000平方米以上面積的大單客戶3家。
西部需求是熱點
從以上的分析中，我們發現金融機構在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構購置寫字樓的面積多在一萬至兩萬平方米之間，需求市場趨旺；國內集團公司在過去三年內購置了一定體量的寫字樓，隨著經濟實力的不斷發展以及日益國際化，有實力的集團公司不斷涌現，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。
此外，我們還注意到這樣幾個特點：第一，隨著中國申奧成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第二，我們還發現外省市的駐京機構及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。第三，大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相對獨立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設施等等，同時區域因素也十分重要。第四，西部地區（西城區、海淀區）一直是金融機構、信息產業注視的熱點，這與西部地區傳統上就是國家部委政府機構、金融保險機構和電信主要聚集地區有很大關系。第五，中資國有企業和中資機構大面積地消化了北京寫字樓物業。是大單客戶的主流。這也是西部地區大單客戶比例遠遠超過東部地區（東城區、朝陽區）的原因。
這里，我們不難得出200年誰將撐起寫字樓市場一片天的結論。一個無法否認的事實是：中資機構無論是過去、現在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主導力量。
市場格局：三分天下誰最美？
近年來，各個發展商的實力、操盤水平、抗風險能力都有很大提高。而且項目的競爭也開始向著良性方向發展，這些發展商都把降低開發成本、提高項目品質、重視后期管理放到首要位置，以期能戰勝對手奪得相應的市場份額。
2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。隨著國家對中關村建設的大力扶持，CBD規劃方案的塵埃落定，金融街核心區的建設即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。這也符合北京作為國際分大都市多元化格局發展的需要。中關村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標客戶定位不盡相同，但由于種種原因實際上這三大商務板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關村則把電信、金融納入了目標客戶群，因此我們認為競爭是不可避免的而且是十分激烈的。
中關村前景不容樂觀
盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業數量和質量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務配套的瓶頸，據報道中關村現有80%的企業不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。目前政府在硬件——道路建設和軟件——平抑價格方面也制定了相關的優惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術企業吸引回到中關村。但那些分散在外的高新技術企業已在當地形成了一定區域認同感，能不能把它們吸引回來，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國內高科技企業除聯想等少數企業外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區域商住公寓的大量涌現也分離了相當一部分中小型高科技企業客源。因此，可以預見，幾年內中關村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價格“跳水”的可能性最大。
金融街將是最大贏家
金融街地區未來幾年內將有150萬平方米的供應量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機構的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。相信將是最具競爭力的地區。
首先金融街板塊是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的企業主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業，這些企業今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO后將率先開放的行業。對于已經聚集起了一定行業基礎的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點是服務設施的缺乏，我們相信如果做好開發過程的控制，使各不同類型的物業開發達到合理的安排，這些缺點都將得到有效彌補，無疑金融街將是這三大板塊中最具競爭力和最有前途的板塊。我們相信中國的發展必須依靠中國的大型企業、機構的騰飛，從這一點上來說，金融街地區在經歷了低調、穩健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應有的魅力。
CBD熱點加上難點
據房訊網調查，北京在建、擬建的寫字樓項目CBD將占總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內帶來三倍的客源無疑是個未知數。我們知道，入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿區，實際上許多行業入世之前就已經進來了，包括世界500強有1／3都已入住CBD了。而外資金融機構進入中國市場有一個時間準入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。如此則不難推斷，CBD是未來三年內北京寫字樓市場的熱點，更是難點。
我們認為CBD板塊應更多的考慮怎樣吸引國內的大型企業集團，讓這些企業看到CBD的商貿窗口的作用才是工作的重點，才能把握住寫字樓消費群體主流，與外企客戶的進入相比，我們更愿意看到諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構的東移，這也符合CBD中央商務區的功能定位。
根據調查，絕大多數業內人士觀點認為明年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現出穩步上升趨勢，但考慮到以上四個不確定性因素，我們認為北京寫字樓發展商應該保持一份清醒，重視產品的品質、重視產品的結構、產品的定位、市場營銷策劃以及物業管理等等方面以提升項目的整體品質和競爭力。這樣才能在競爭中脫穎而出，不至于被競爭的大潮所淹沒。
