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　　2003年北京房地產市場經歷了突發事件（SARS）影響，新政策（121和18號文件）影響，北京寫字樓市場呈現出租務市場相對平淡，亮點不多；而銷售市場供應放大，熱點仍頻的態勢，租售價格延續去年跌勢小幅走低。一方面由于世界經濟復蘇有望，中國經濟繼續以8%的速度一騎絕塵，反映在租務市場和銷售市場上的兩極分化——外資企業機構驅動租務市場和內資企業機構驅動銷售；另一方面，寫字樓市場格局發生微妙變化，總部經濟化、商圈多極化、健康化（ 生態辦公、 綠色辦公）、 定制化等趨勢的出現和興起，標志著寫字樓市場定制化時代的來臨。
　　 根據房訊網的年終統計數據，截止今年 12月2003年北京寫字樓市場平均售價13581元/平方米（建筑面積報價），與2002年相比下跌8.8%；平均租金20.6美金/平方米/月（建筑面積報價），與2002年相比下跌5.5%；空置率24.2%，上升7.1%。

市場供應：中關村供應放量和南部的崛起
　　 房訊網調查報告顯示， 2003年新推出寫字樓租售項目（包括商務公寓）數量達48家，平均每月4家，供應量達331.1萬平方米，同比增長18%。其中：
　　 東部地區105.5萬平方米，包括朝陽區以 朝外 MEN 、 第三置業、百富國際大廈 、 鉑宮中心 、尚都國際中心、萬達廣場及住幫 2000二期為代表，供應量達102.9萬平方米，占總供應量的31%；東城區以華麗大廈為代表，供應量在2.6萬平方米，占總供應量的0.8%。
　　 西部地區180.2萬平方米，包括西城區以國際投資大廈、置地星座為代表，供應量在31.3萬平方米，占總供應量的9.4%；海淀區以富地大廈、金隅科技中心、億城中心、中國電子大廈、 學院國際 、 牛頓辦公區 、 中關村金融中心 、城建大廈、輝煌時代大廈、 盈創動力 為代表，供應量在 148.9萬平方米，占總供應量的45%。
　　 其他各區供應量在45.4萬平方米，占總供應量的14%。
　　 北京寫字樓市場已經連續兩年西部地區在供應量和吸納量雙向超過東部地區，繼續保持領頭羊的地位。 2003年供應量方面一個特點是上地地區和南部地區的崛起。上地地區僅金隅科技中心、 盈創動力、 富地大廈三個項目供應量就超過西城區，而豐臺區號稱 總 規劃面積 110萬平方米500家 總部大樓的總部基地一個項目，一期 供應量達到 20萬平方米，占總供應量的6%。

市場需求：租務上的外資和銷售市場上的中資
　　 外資企業歷來是北京甲級寫字樓租賃市場主力，2003年上半年受到了突發事件SARS影響下降趨勢明顯。 從三月底 “ SARS ” 疫情的爆發到 4月份、5月份北京的寫字樓市場遭到了重創，部分樓盤甚至采取了封樓的措施， 外資企業在“危機管理”方面表現最為出色，大多立即推遲甚至停止了寫字樓租購計劃。而下半年 SARS過后又是外資企業率先反映，在租賃市場上逐漸活躍。首先，由于世界經濟復蘇有望，中國經濟繼續以8%的速度一騎絕塵，巨大的市場前景吸引著越來越多的境外公司，首都北京成為其進入中國市場的首選辦公目標。如 美國友邦保險除在安華發展大廈設立分部外，并計劃在北京西部，南部，中區設立分部。 其次， “ SARS ” 后遺癥使高檔寫字樓紛紛許以下調租金等優惠措施 吸引大中型外資企業機構。如德國寶馬租賃盛世大廈 4500平方米、日本電氣租賃 東方廣場 300平方米的案例。
　　 推動寫字樓銷售市場的是中資企業機構，傳統行業如石油、金融、出版行業仍為寫字樓主要買家。之所以出現這種局面，一是在申奧商機的帶動下，大批 營利能力強在行業中處于壟斷地位的 中資機構隨著中國經濟的健康發展實力不斷壯大，逐步成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量，如 中國石油天然氣購買金融街國投大廈 25000平方米 的案例。二是由于大量創新寫字樓產品如 第三置業、 億城中心等， 在激烈的競爭環境下進一部提高綜合性價比 ，打著為中小型 成長型企業 、智能智力型企業量身訂做的旗號，目標國內成功運作五年以上的高科技公司、律師商務所、廣告公司、咨詢公司等而大獲成功。
　　 根據統計2003年北京寫字樓市場吸納量在超過58萬平方米，與去年基本持平。其中國內機構大單購買多數用于自用，同時在中關村、CBD和上地地區中小機構和個人的投資購買也非常踴躍。據不完全統計，中資機構繼續扮演著主要角色，占總吸納量的65%以上。

市場租售： 生產模式 定制化和商圈多極化
　　 2003年北京寫字樓市場格局發生微妙變化，總部經濟化、商圈多極化、健康化（ 生態辦公、 綠色辦公）、 定制化等趨勢的出現和興起是 2003年北京寫字樓市場的最大看點。
　　 在商圈分布上除傳統的 CBD、金融街、中關村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。同時，南部商圈以總部基地為代表， 上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、 盈創動力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。北京寫字樓市場從三極商圈向多極商圈轉化的趨勢進一步明顯，商圈多極化雛形初現。
　　 在產品結構上除去年流行的商務公寓、商務中心等創新型寫字樓因繼續比拼 綜合性價比而 大行其道外，總部經濟化和定制化等趨勢的出現和興起尤為搶眼：
　　 一是以金隅科技中心、 第三置業、 億城中心為代表的，也叫商務樓、商務中心，目標客戶主要針對中小型 成長型企業 、智能型企業，由于品質較高，功能較多，使用率高，價格相對較低， 綜合性價比高， 推出后業績不俗。
　　 二是以置地星座、 總部基地 為代表的 總部型 寫字樓的上市，以“ 總部經濟”為賣點， 向頂級寫字樓業權形式發起挑戰。不僅吸引了眾多眼球，成為寫字樓市場的熱點，而且受到追求自身形象實力不斷膨脹的大中型中資企業機構的追捧。
　　 三是以 學院國際 、 中關村金融中心、朝外 MEN 為代表的純寫字樓的復興，重新定義甲級寫字樓品質標準，在諸如自然采光和通風、功能分配、景觀和環保方面都更勝一籌，以“ 甲胄級建筑、生態辦公”及 “空中花園”為賣點強勢推出， 并大獲成功。
　　 這其中最引人注目的就是置地星座、 總部基地 等 總部型 寫字樓的出現，在充分市場調研和市場細分的基礎上以更準確、更大膽的定位，以“ 總部經濟”為賣點 領跑市場。而作為市場領先者萬通地產即將推出的 CBD萬通中心，不僅打出了“北京總部”牌，而且超前 試驗一種全新的寫字樓生產模式，即圍繞潛在的客戶定制產品，并實現規模化和專業化生產，這無疑是一場寫字樓生產模式的革命，與萬達地產在商業領域的戰略有一曲同工之妙， 代表著未來寫字樓發展的方向。
　　 綜合以上分析，我們不難發現2003年北京寫字樓市場幾個顯著特點：一是總供應量達到331萬平方米，西區市場（西城區、海淀區）在項目數量和供應數量均以絕對優勢超過東部地區（東城區、朝陽區）；二是租務市場和銷售市場上的兩極分化，即由外資企業機構驅動租務市場和由內資企業機構驅動銷售市場的需求分化局面的出現；三是 總部型 寫字樓產品的大量出現并熱銷，引發業內對“ 總部經濟” 的大討論。標志著寫字樓產品升級的加快和營銷手法的成熟。四是南部商圈、上地商圈的迅速崛起，北京寫字樓市場商圈多極化雛形初現。五是 “ SARS ” 的影響遠未結束， 重視自然采光、通風，引景入室，內部綠化 等所謂健康寫字樓，將成為今后寫字樓的流行派別；六是 市場領先者萬通地產在將推出的萬通中心的寫字樓定制化理論和實踐上的應用， 無疑是一場寫字樓生產模式的革命， 代表著未來寫字樓發展的方向。標志著寫字樓市場定制化時代的來臨。