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　　 項目的銷售價格的定位的主要方式是通過對周邊區(qū)域的市場價格分類分析、市場價格范圍和平均值的確定、項目價格結構和投資回報分析幾個步驟完成確定：

　　 A． 區(qū)域市場價格分類和價格分析

　　 通過對周邊市場的調(diào)研，選定約25個項目的調(diào)研數(shù)據(jù)作為本項目市場價格定位的基礎數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)內(nèi)容詳見附表）。

　　 1） 價格分類

　　通過對上述項目在區(qū)域、時間和功能三個方面的差異進行分類，確定和本項目詳似產(chǎn)品的市場平均價格如下：

　　 *寫字樓。

　　 主要分為以商住公寓形式出現(xiàn)的小型化辦公和一般大型辦公寫字樓，小型化辦公的平均價格為12500元/平方米。寫字樓約為14000元/平方米。

　　 *商鋪 主要分為非重點商業(yè)區(qū)域的普通型商鋪和重點商業(yè)區(qū)的高檔型商鋪。普通型商鋪的平均價格為13500元/平方米。重點商業(yè)區(qū)的高檔商鋪的平均售價為24000元/平方米。

　　2） 價格分析

　　 從本項目對比市場的平均售價和分析價格的發(fā)展情況綜合來看，本項目寫字樓的價格在12000-14000元/平方米的范圍內(nèi)。商鋪的價格在19000-22000元/平方米的范圍內(nèi)。

　　 B． 項目投資回報性分析

　　目前投資型商住公寓項目本項目和小型化辦公出租后年投資回報較高水平為12-14%，投資回收期為7-8年。通過對該項目的投資回報水平確定該項目合理價格水平。

　　1） 投資回報可能性

　　該項目作為大型綜合型項目預期總體投資回報能力較強，加之該項目原有的圖書城和商業(yè)項目為基礎使該項目具備一定的商業(yè)開發(fā)潛力。

　　2） 投資回報能力和預期價格

　　該區(qū)域的寫字樓的租金范圍為4.5-6.5元/天平方米，以年投資回報率13%為基礎，計算該項目的市場預期價格為12634-18250元/平方米。商鋪的租金范圍為：15-25元/天平方米，年投資匯報率為30%，市場預期價格為18250-26766元/平方米。

　　 C． 項目價格結構分析

　　 1） 基本結構

　　 由于該項目的銷售方式以預售形式為主，銷售期較長，故分為初期（開工）、中期（封頂）和后期（現(xiàn)房）三個階段。不同的階段價格差異較大。

　　2） 平均價格價格

　　 *寫字樓

　　初期價格范圍為：

　　 10000-12000元/平方米，平均價格為11000元/平方米。

　　中期價格范圍為：

　　 12000-14000元/平方米，平均價格為13000元/平方米。

　　后期價格范圍為：

　　 14000-16000元/平方米，平均價格為15000元/平方米。

　　項目的總平均價格為：13000元/平方米。

　　 *商鋪

　　初期平均價格為：18000元/平方米。

　　中期平均價格為20000元/平方米。

　　后期平均價格為22000元/平方米。項目的總平均價格20000元/平方米。

　　 2． 項目的租金價格定位分析和依據(jù)

　　 A． 市場價格分析

　　 *寫字樓

　　 出租價格根據(jù)地理位置、產(chǎn)品的功能、交通條件、物業(yè)服務水平等的差異分為三檔，一檔的價格為：4-5元/平方米天，二檔的價格為5-6元/平方米天，三檔的價格為6-7元/平方米天。從總體上看，寫字樓的出租價格差別較小。目前，寫字樓的出租率處于較高的水平上，平均價格為5.8元/平方米天。

　　 *商鋪

　　目前市場上可供出租的商鋪面積較小，價格分為15-20，20-25元/平方米天兩檔。市場的平均價格為20元/天平方米。

　　 B． 定價原則和價格定位

　　 1） 本項目寫字樓的出租價格應該略高于市場的平均價格，基本可定位于5.8-6.5元/平方米天。

　　C． 本項目商鋪的出租價格應和市場平均水平相當，均價可定為20元/平方米天。