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房訊網首席顧問 劉凱 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 如果說房地產是經濟的晴雨表，那么寫字樓就是房地產的晴雨表。隨著申奧及入世成功。面對北京日趨火熱的寫字樓市場，報刊媒體炒的十分火爆，今天CBD，明天中關村，后天金融街，各種各樣的相關報道接連而來。使人們的頭腦發熱，認為北京寫字樓的春天來了。但人們只有感官上的認識，而沒有具體全面了解：北京寫字樓市場到底有多少項目在建、擬建？各熱點地區到底有多少寫字樓在建、擬建？這些項目面積是多少？檔次又是什么樣的等等一些問題。
根據房訊網（www.xyjnpx.cn）最近針對北京各城區，包括東城、西城、朝陽、海淀、宣武、豐臺等城區的在建、擬建的頂級、甲級類寫字樓項目調查顯示，有的項目已經推向市場并取得不俗業績，大多數項目還處于在建、擬建階段。它們共同特點是：檔次較高、面積較大，有一部分還是超大型的綜合甲級項目。 調查結果顯示： 朝陽區有16個項目，約有500多萬平方米的供應量，主要集中在CBD地區和亞運村地區。外地房地產巨頭也大多選擇這一熱點地區投資做他們進京的招牌項目。 西城區的項目主要集中在金融街及附近區域共有7個項目，有70萬平方米的供應量，主要為甲級寫字樓，約占該區在建、擬建項目面積總量的85％。 海淀區的項目有9個，供應量約90萬平方米。而且隨著西區規劃確定加上各大院校的存儲土地，還有相當可觀的供應量在今后推出。未來供應量也一定會大幅增長。 宣武區、崇文區這兩個區域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環廣場），大約明年也會推向市場。隨著南城市政的改造，也出現了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項目。該區未來供應量為120萬平方米，其中寫字樓占50％左右。 豐臺區的項目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項目。供應量約在40萬平方米左右。而且大多為中檔項目。 在北京各區還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。因本次調查大多為有據可查項目，這些較小的潛在的項目無法一一例舉，但它們也亦有較大的供應量，大約在200萬平方米左右。 綜上所述，北京近幾年內在建、擬建甲級寫字樓的供應量大大會超過1000萬平方米寫字樓面積，是目前北京寫字樓存量的一倍。那么，誰業消化潛在客戶在哪里？這都是我們不得不面對的課題。 先來看CBD地區，我們知道入世后，大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，只有極少數諸如摩托羅拉這樣大面積的購買案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。CBD以500萬平方米的供應量，是目前該區寫字樓存量的三倍。 入世的刺激能否帶來三倍的客源無疑是個未知數。如此，不難推斷，CBD是未來三年內寫字樓市場的熱點，更是難點，價格戰將在2002年下半年打響。 金融街地區未來幾年內將有70萬平方米的供應量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機構的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。相信將是最具競爭力的地區。 海淀區未來幾年內有近100萬平方米的供應量，而國內高科技企業尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。因此，可以預見，幾年內海淀區將是寫字樓的“死地”。租金售價下降幅度最大。 在如此激烈的競爭環境中，發展商應重視產品的品質、重視產品的結構、產品的定位、市場營銷策劃以及物業的管理等等方面以提升項目的整體品質和競爭力。這樣才能在競爭中脫穎而出，不至于被競爭的大潮所淹沒。 各項目數據如有遺漏，希望各發展商與我們聯系。Tel:68358928>
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作者：劉凱 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北京在建擬建寫字樓項目調查報告
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