《北京城市總體規劃（2004-2020）》提出構建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，將在北京市域范圍內建設包括中關村高科技園區核心區，奧林匹克中心區，中央商務區等多個服務全國，面向世界的城市職能中心。
2005年北京寫字樓市場傳統的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關村三大商圈繼續領跑，霸主地位短期內難以撼動。新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環商圈等，由于有產業的支持而各具特色，并打上了鮮明的產業烙印，如東二環商務帶的傳統總部經濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產業，上地商圈的高科技研發產業，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區優勢。
北京寫字樓市場開始進入多中心時代――這是來自地產界的主流認識。
2005年北京寫字樓市場捷報頻傳，CBD、金融街、中關村三大商圈先后爆出大手筆成交。在CBD商圈，海外機構投資者頻頻出手，摩根斯坦利購買富力城雙子座B座3萬平方米，新加坡凱德置地購買中環世貿中心A、B座10萬平方米。與此同時，一直在銷售市場唱主角的中資機構亦不甘示弱。在中關村商圈，中國鋼鐵集團購買中關村金融中心一期的A、C兩座樓8萬平方米，中國鋁業集團購買皇冠大廈6萬平米。在金融街商圈，中國人壽保險（集團）公司購買金融街國際金融中心A座9萬平方米，中國電力投資集團公司和中國電信購買盈創大廈南北兩棟逾10萬平方米。
“北京寫字樓競爭的背后，凸顯的是商圈之間的競爭。作為商務板塊，CBD、金融街、中關村存在著激烈的競爭是不可避免的�！北本﹦P晨置業有限公司總經理助理史志勇指出，“實際上競爭不是壞事，可以促進大家共同進步。”
北京萬亨房地產開發有限公司副總經理褚宏亮表示，三足鼎立的形成是由歷史沿革和地域特征決定的，既是政策扶持的結果，也是市場選擇的結果�！岸虝r間內，二線商圈還無法撼動CBD、金融街、中關村三足鼎立的市場格局�！� 褚宏亮坦言。
CBD商圈
從供應角度看，根據房訊網的統計，2005至2008年CBD區域內寫字樓的新增供應量將達到400萬平方米，是目前該區寫字樓存量的三倍。
從需求角度看，據美國《財富》雜志的一項調查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業若干年內將考慮在中國設立地區總部，包括設立亞太地區、東亞地區、中國地區總部、研發總部、商務總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。
而根據CBD管委會的統計，截止到2005年第三季度，CBD區域入駐企業數達到3010家。其中外資企業所占比重約三分之一，入住CBD及周邊地區世界500強的有120多家，占在北京的世界500強75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。入住CBD的外資金融機構有83家，其中外資銀行辦事處有68家，外資銀行分行有15家；在CBD的外資銀行辦事處占在京外資銀行辦事處的68％，外資銀行分行占在京的外資銀行分行72％。隨著中國在國際上地位越來越重要，必將有更多的500強企業來華設立分支機構，由于CBD已經形成成熟的涉外商務環境，世界500強有約120強在CBD設立辦公機構，其對金融、法律、咨詢、公關等相關行業的拉動效應非常明顯，該區域必然成為國外企業的首選之所。隨著中國經濟的快速增長，各大跨國企業對中國尤其是CBD未來的發展形勢看好，企業擴張、辦公地點的新一輪選址也由此拉開大幕。國內外各大基金、投資集團正是看到了這些，因此也把目光集中在CBD這個炙手可熱的區域。預計到2008年將有400家500強企業進駐CBD。
另一方面，中國本土企業的國際化需求掀起了新一輪的CBD選址高潮。隨著CCTV、BTV東進，將為CBD帶來的數千家國內外傳媒企業；在CBD形成傳媒產業鏈是大勢所趨。
如此看來，CBD商圈前景是否一片光明？
就此，褚宏亮認為，CBD面臨交通老大難問題以及部分跨國企業出于降低自身運營成本考慮遷出本區域。另外，周邊商圈的發展也對CBD寫字樓發展構成不利因素�！�除外資企業，CBD應重點考慮怎樣吸引國內的大型企業集團，讓這些企業看到的國際窗口的作用才是工作的重點，才能把握住寫字樓消費群體主流，與外企客戶的進入相比。市場更愿意看到諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構的東移，這也符合中央商務區的功能定位。” 褚宏亮表示。
史志勇也認為，外資企業歷來是北京頂級寫字樓市場重要客群，尤其CBD及周邊區域最為明顯。“2005年最大的看點是外資企業選址的西移趨勢，”史志勇表示，“金融街和中關村吸引了包括500強在內的十幾家外資企業�！�
金融街商圈
從供應角度看，根據房訊網的統計，未來幾年金融街區域內寫字樓的新增供應量將達到150萬平方米，是目前該區寫字樓存量的兩倍。
從需求角度看，首先金融街板塊是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的企業主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業，這些企業今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險、及電信等都是一些進入WTO 后將率先開放的行業。對于已經聚集起了一定行業基礎的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業將是金融街最大的客戶。
褚宏亮介紹，金融街去除現狀保留用地后，新規劃用地約88公頃，是北京城市總體規劃的重要組成部分，屬重點建設區域。規劃地上建筑面積238萬平方米，地下建筑面積約80萬平方米，共40多個單體建筑。隨著中國加入WTO和申奧成功，金融街的建設已重新定位于“國際化的金融區”，并按照國際標準來建設。目前金融街寫字樓存量適中，又一向有金融、電信等中資機構的大單客戶的支持，中小型客戶的追捧，需求旺盛。但缺點是服務設施的缺乏，如果能夠做好開發過程的控制，使各不同類型的物業開發達到合理的安排，相信將是最具競爭力的商務板塊。
“金融街作為國家級金融行政管理中心和國家電信產業指揮中心，將會吸附大量對國家政策和行政依賴較強的企業。尤其是對外資放開人民幣業務之后，中資集團公司將成為外資金融機構的主要業務目標，金融街對外資金融機構的吸引力顯而易見。”史志勇分析說。
中關村商圈
從供應角度看，根據房訊網的統計，2005至2008年中關村區域內寫字樓的新增供應量將達到400萬平方米，是目前該區寫字樓存量的四倍。
從需求角度看，“80年代看深圳，90年代看浦東，21世紀看中關村”，這句流傳頗廣的話曾經讓世人對中關村寄予厚望。近年來，業內對中關村的商務環境一直存有爭議，一方面是這個區域在經濟上始終保持著超高增長率，成百上千的高新技術企業為主的中小企業得以發展壯大，企業的辦公物業市場需求增長勢頭強勁，高檔寫字樓更是如雨后春筍拔地而起。另一方面，長期以來中關村“電子商鋪一條街”的形象，“村”內交通堵塞、商務配套的缺乏等因素，使諸多知名企業對中關村的辦公環境缺乏信心，諸多于中關村起家的企業在發展壯大后紛紛南遷，移師CBD和金融街。同時，處于創業期的中小企業因為沒有合適的寫字樓而寧愿在公寓或住宅中辦公。目前這一情況正逐漸得到改變。隨著交通設施特別是北四環路、城市鐵路的貫通以及商務投資環境的改善，以融科資訊中心、理想國際大廈、中關村金融中心等一大批高品質甲級寫字樓的落成，中關村整體商務環境得到極大改善，吸引了眾多國內外企業進入中關村。一方面，包括新浪、搜狐、百度、騰訊為代表的IT企業開始向中關村回流。另一方面跨國公司研發總部聚集在中關村已經形成趨勢。據統計已有近40家跨國公司在海淀區設立了全球研發中心，包括微軟、英特爾、IBM、NEC、SUN、朗訊、貝爾實驗室、甲骨文、西門子、安捷倫、湯姆遜、P＆G、AMD、GOOGLE、雅虎等一大批世界500強企業和國際知名企業。
褚宏亮認為，中關村文化、教育、人才、自然環境等優勢是北京其它區域不可替代的，有一些企業選擇中關村就是希望與北大、清華結鄰。相對CBD作為跨國公司地區總部和金融街作為中資機構全球總部，中關村則扮演了跨國公司研發總部和IT全球總部的角色。但同時也應該看到中關村區域目前還存在的問題，諸如寫字樓空置率居高不下，產品的同質化明顯，區域商務配套缺乏等。
“我們不應只看到商圈之間競爭的一面，還應看到合作的一面。” 史志勇強調�！�如何使CBD、金融街、中關村之間變水平的競爭為垂直的合作，從而實現共贏，對政府、對社會、對開發商來說既是挑戰，更是機遇�！�