在市場經濟條件下，引導市場發展的根本動力是需求。早期北京寫字樓市場的發展，主要源于中國改革開放政策，不斷涌入的外資公司對位于成熟商務區的辦公場所的需求。經過十幾年的發展，北京寫字樓市場已成為亞太地區房地產市場中的重要一員。目前，北京有優質寫字樓約1000萬平方米，共計約180個項目，為數千家機構提供了辦公場所。這些寫字樓項目主要分布在CBD、中關村、金融街等三大熱點商務區。這三大商務區在發展背景、產業支持以及政府相關支持政策等方面各具特色，導致各區域寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面存在較大區別。
CBD商務區
北京外資機構最集中的地區。根據調查，該區域寫字樓用戶中，外資機構所占比例高達65%以上。在行業分布方面，主要集中于IT通訊、貿易、顧問咨詢、傳統制造業、金融保險投資等行業，沒有絕對性發展行業。區域寫字樓市場以租賃為主，但隨著建外SOHO的入市，標志著區域寫字樓銷售市場拉開序幕。隨后中環世貿中心、通用國際中心、銀泰大廈、北京財富中心等一批優質高檔甲級產品的入市，使得該區域的銷售市場真正活躍起來。
該區域寫字樓市場的租賃客戶以外資機構為主，在需求方面的主要特點如下：
1、對擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業管理水平等要求較高。綠色、環保成為寫字樓用戶的關注點。
2、能夠承受相對較高的租金水平。CBD區域的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數租戶能承受的租金水平在USD23~38/月/平方米建筑面積(含物業管理費)，相對高于其他商務區。
3、外資機構都有聘請專業代理機構辦理寫字樓租賃事宜的習慣。因區域寫字樓租戶多為跨國公司的海外分支機構，有使用專業代理機構服務的慣例，與市場上較活躍的一些外資房地產顧問代理公司已建立長期服務關系。
由于以外資企業租戶為主，區域寫字樓市場未來的租賃吸納受世界經濟發展形勢影響較大。未來幾年，中國政府將逐步實現加入WTO的有關開放承諾，可以預見，外商投資經濟在華將迎來新的發展契機。受此影響，未來外資機構在CBD的寫字樓需求呈上升趨勢。近兩年，在CBD的外資金融保險公司寫字樓需求出現明顯上升跡象，美國友邦保險公司的擴租、加拿大永明保險公司在長安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫字樓、信誠人壽落戶東方廣場，租用面積6000平方米等等充分體現了這一發展趨勢。另一方面，隨著中央電視臺東遷步伐的臨近，許多關聯企業，如廣告公司、節目制作公司及一些新興傳媒行業公司也會在CBD區域尋找新的辦公場所。
在購買需求方面，盡管CBD區域有很多優質寫字樓項目進入銷售市場，如財富中心、佳程廣場、中環世貿中心等。但出于控制國家風險、以及財務在現金流方面的管理要求，跨國公司的海外機構在當地購置辦公場所的可能性仍較小。出現的幾單整購案例也是海外投資機構試探性投資行為，并作為持有型物業投放到租賃市場當中。該區域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業。
金融街商務區
金融街是北京寫字樓銷售市場最為活躍的區域。購買優質寫字樓的客戶主要以國內大型機構為主，尤其是購買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機構買家居多。例如：中國銀行業監督管理委員會購下鑫茂大廈B座、中國證監會購買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購買北京國際金融中心部分樓層等；此外，一些國內大集團公司和金融機構，以參與投資建設的形式(直接參與或其關聯公司參與)，入住金融街地區，如交通銀行落戶通泰大廈、北京商業銀行落戶金融城等。這些大單客戶的購買需求呈現以下特點：
1、購買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國家機構改革中新機構的產生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機構可分為兩種：一種是伴隨著國家機構改革的進行，產生的一些適應市場經濟發展需要的新型行業監督機構，如證監會、保監會、銀監會以及電監會等等。另一種是新成立的壟斷行業國有大公司，如國家電力體制改革產生的五大電力公司、中國電信、中國移動通信等等。
2、國有大型壟斷行業機構入住比例上升。由于金融街位于西部城區，與國家各部委辦公地點相鄰，且交通連接便利。因此對一些新成立的壟斷行業機構頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國家五大電力集團之一的大唐電力也已經落戶金融街。
金融街寫字樓市場的客戶以大型國有金融、電信、證券、保險企業和其他大中型國企為主。根據房訊網調查，客戶以內資企業為主，所占比例為91%；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業分別為金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業，三者在金融街地區寫字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險和投資業客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區以金融業為核心行業的特點。
未來，金融街寫字樓市場的需求仍以國內客戶、尤其是金融行業客戶為主，一些實力雄厚的在京中央直屬企業將會成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對區內金融企業未來可能實施的行業性扶持政策，將會帶動區域寫字樓市場需求上升。但是，金融街寫字樓市場的潛在需求在未來會出現一定分流，圍繞金融街新推出的寫字樓項目，大多已將目標客戶鎖定大型內資機構，此類項目的入市，將會成為金融街寫字樓項目的新競爭對手。
中關村地區
近年，隨著中關村科技園區的發展，該地區寫字樓市場形成了以高科技企業為主要客戶群的區域發展特色。據抽樣調查，IT、通訊和非IT類高科技企業所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業已成為該區域經濟發展支柱。此外，區域寫字樓推廣方式以出售為主，是典型的銷售市場。例如：中國鋼鐵集團整棟購買了中關村金融中心A、C座；理想產業集團整棟購買了中國電子大廈B座；目前，民營及股份制高科技企業是區域寫字樓市場的主要用戶，未來需求變化與區域產業經濟發展密切相關。隨著國家、地方各級政府對未來中關村發展的高度重視及支持，中關村的發展進入突破性階段，逐漸完成商貿到研發的轉型。由此帶來的對寫字樓市場需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，前幾年流在村外的高科技企業的回流和跨國高科技企業的涌入都證明了這點。例如：搜狐簽約威新大廈；新浪、百度簽約理想國際大廈；AMD租賃融科資訊中心等。另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業企業所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關村金融中心、理想國際大廈等新建優質寫字樓就是為此類客戶度身定制的項目。
總體來講，在世界經濟形勢好轉、外商在華投資額逐年增長的良好宏觀經濟條件下，加上中央、地方各級政府對北京三大商務區發展的重視和支持，未來北京寫字樓市場的總體需求平穩，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區位的寫字樓項目應根據自身資金實力、團隊運作水平以及項目區域經濟發展特點，通過準確的市場定位，在競爭中獲取市場份額。