房訊網訊 2009年8月28日，由房訊網和全國房地產經理人聯盟聯合主辦的“2009中國寫字樓價值高峰論壇暨全經聯寫字樓專業委員會成立儀式”在北京融金國際酒店舉行。房訊網對此次活動進行現場圖文直播。以下是房訊網總裁劉凱先生的演講內容。
房訊網總裁劉凱
尊敬的楊樂渝秘書長、董利副秘書長、各位嘉賓、各位媒體朋友，下午好！
首先，我謹代表主辦方之一房訊網向各位嘉賓的到會表示熱烈的祝賀和衷心的感謝！
我們知道：目前房地產市場有一個怪圈：同一城市或者同意區域里，住宅的價格往往高于寫字樓的價格。這個怪圈或者背離說明了什么？很顯然，寫字樓價值被嚴重低估了。
具體來說，我認為寫字樓市場與住宅市場的背離突出表現在三個方面：
第一，土地市場表現背離。與住宅市場“地王”頻頻涌現相伴，住宅用地的招拍掛價格正在穩步增長。反觀北京商辦樓面地價從去年的每平方米3571元降至2376元，2008年北京、天津商辦工業用地分別流拍10宗和33宗，而今年前7個月已經分別流拍22宗和32宗。
第二，出售市場表現背離。2009年上半年，北京住宅房價漲幅近三成，與住宅市場強勁反彈相反，寫字樓市場需求持續走弱。上半年東釣魚臺家園以72803元/平方米的單價,成為北京銷售價格最高的樓盤。反觀寫字樓市場凱晨廣場報價58000元/平方米的單價，就成為北京寫字樓史上售價之最。
第三，租賃市場表現背離。以北京為例，7月份北京的房屋租金價格普遍環比上漲,其中，一居室平均租金環比上漲5%,二居室平均租金環比上漲8%,三居室平均租金環比上漲13%。 反觀寫字樓租金自去年十月金融危機開始至今已下調18%，而2009年上半年甲級寫字樓空置率再創近年新高，達到了30%，東二環和北京CBD地區的空置率分別為34.20%和27.34%。
我們知道，寫字樓占有的是城市最好的黃金地段；其次，寫字樓的開發成本遠遠高于住宅；第三，寫字樓作為生產資料，有商業運營的價值，有保值增值的功能，具有長期增值的潛力。那么，我們不禁要問：是什么造成了寫字樓的價值洼地？
我認為，主要是三個原因造成了寫字樓價值被低估。一是寫字樓與實體經濟的關聯更加緊密，寫字樓的需求主體大部分為金融、IT、服務業和制造業企業，受宏觀經濟影響較深。比如由于受金融海嘯沖擊的企業壓縮辦公預算，或者搬離高級寫字樓，在北京市場去年第四季度和今年第一季度首次出現了寫字樓租戶“流出大于流入”的情況。
二是與今年寫字樓的供應量大有很大的關系。房訊網統計，2009年將有220萬平方米的新增供應投入市場。再加上已有未消化的存量供應，供求失衡顯而易見。
最后，寫字樓投資需求減弱。一方面，市場表現不同。住宅投資主要看預期，寫字樓投資主要看回報。另一方面主要與國家目前實行的信貸政策和財政政策有關。比如寫字樓實行五成按揭，多年來一直沒有變化。而去年開始征收的商業物業稅，稅率在20%以上，使很多企業難以承受，在一定程度上抑制了投資需求。
針對目前的市場狀況和困境，房訊網采取了如下應對策略：
1、作為寫字樓行業垂直網絡媒體，堅持做對用戶有價值的事，一直是我們的服務理念，我們的定位是：基于企業用戶——我們是選址企業的顧問，基于開發商——我們是網絡營銷的顧問。
上半年，我們與圖吧合作推出了寫字樓地圖、推出了寫字樓網絡經紀人等全新產品。進行渠道創新，建立寫字樓開發商、最終用戶與經紀公司的交易和溝通渠道，目標是打造寫字樓營銷除經紀代理渠道之外的第二渠道：網絡營銷渠道，得到了寫字樓業界的肯定與歡迎。有十幾個新推出的寫字樓項目加大了在房訊網上的廣告投放，如鳳凰置地廣場、北辰世紀中心、平安國際金融中心、環球財訊中心等。
2、改版和升級選址通服務。選址通是我們2003年推出的一個核心產品，目前有48萬企業和個人會員。選址通是什么？選址通是中國第一個基于電子商務平臺的網絡選址服務。通過“選址通”，開發商可以自由拓展其銷售市場；銷售商可以構建自己的網上銷售、報價系統，隨時發布代理樓盤信息；選址企業可隨時與48萬注冊用戶群進行互動，直接帶動的產品銷售量及品牌影響力。經過幾年的運作，選址通已形成了中國知名的網絡選址品牌，我們剛剛進行了改版和升級。
3、針對出租類寫字樓項目，我們特別推出“贏在渠道—信心2009選址通網絡推廣計劃”。拿出一部分優質廣告資源，進行出租類寫字樓項目的網絡推廣。將邀請100家甲級寫字樓項目參加，一經推出即受到寫字樓開發商的一致好評。目前有20多家項目參加了該計劃。
對于后市，我們的研判是，北京寫字樓市場在今年下半年還將經歷下滑，有望在明年止跌回穩。
我們認為，目前住宅市場與寫字樓市場的背離是不可持續的，也是不正常的。脫離了寫字樓和商業地產的恢復，住宅市場的上漲同樣是不可持續的，也是不正常的。我們愿意與在座的諸位一道通過房訊網，以及寫字樓專業委員會這個平臺為寫字樓行業的價值回歸，為寫字樓行業的可持續發展貢獻出我們的一份力量。
謝謝大家！