房訊網訊 隨著本輪樓市調控對商品住宅實行限購、限貸，部分房企和社會資本加速向商業地產流動，催生了新一輪商業地產的熱潮。
房訊網總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱認為，在表面的繁榮背后，商業地產面臨供求失衡瓶頸、培育期瓶頸、同質化瓶頸、人才瓶頸、融資渠道瓶頸等五大瓶頸，種種跡象顯示，商業地產已然進入了發展瓶頸，升級與轉型迫在眉睫。
供求失衡瓶頸
從購物中心建設方面來看，天津以250萬平方米的在建規模拔得頭籌，超越業界普遍預期的沈陽和成都。不過從全球購物中心建設規模"十大"城市來看，有八個都在中國。在接下來的幾年里，很明顯，中國在購物中心建設規模上依舊會領先全球。
2012年北京預計有160萬平米到180萬平米新增商場面積，南京預計推出總量近120萬平米的新增商業面積，另有相關研究報告稱，未來10年，二三線50個新興城市將有超過1億平方米的商業地產進行開發。如此大體量的商業面積入市，無異于千軍萬馬過獨木橋，城市需求能否有相應的承載能力，是懸在很多人心頭的一個重重的疑問。
培育期瓶頸
一般來說，商業項目是存在一定培育期的，也就是業內通常所稱的"養商期"。所謂培育期，即商業項目開業初期所經歷的一段"艱難期"，在此期間，項目將呈現出人流少、租金收益低等現象，就目前情況來看能正確理解和面對的開發商不多。
人才瓶頸
近兩年來，商業地產開發的井噴趨勢帶來了人才的巨大缺口。但相對而言，商業地產開發比住宅更復雜，涉及到定位、規劃、設計、銷售、營銷、招商、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，一肩扛起。在實際操作中，商業地產的銷售和商業經營往往是脫節的，顧此失彼。大部分從地產行業出身的人只懂銷售，但對商業經營卻缺乏基本的了解，最后只能導致項目銷售火爆而經營清淡。而從一些招商或經營管理公司招聘來的人才，雖然熟知商業行業，卻不了解商業地產。另一部分則是由住宅地產"轉制而來"，不了解商業地產的特點，存在著"商業地產=商業經營"的誤區。
同質化瓶頸
現在很多城市、很多開發商都在規劃城市綜合體，雷同現象比較普遍，很多購物中心在外觀、內部設計等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購物中心為主要形態的商業地產項目在數量上大躍進的同時，其商業模式沒有創新、推出的產品大同小異，也成為制約其發展的關鍵所在。
融資渠道瓶頸
當前政府實行的金融緊縮政策，加上銀行加強審查貸款風險的措施，使得房地產開發向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統的融資渠道已經不能滿足房地產開發企業的需要。而房地產業是一個資金高度緊密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，在目前情況下如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，房地產開發融資方式的優劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關系到開發風險的大小和開發效益的好壞。因此，現在房地產企業需要尋找新的多元化融資渠道。在國內，盡管由于立法、體制及信用等級等方面的滯后于限制，房地產融資還不夠暢通，但房地產信托、基金及上市融資等多元化渠道也已出現端倪。商業地產開發商應改變單一依靠銀行信貸融資模式，為避免危機的出現，商業地產投資要加快渠道的拓展，使資金來源多元化。