房訊網訊 世界并沒有在2012年毀滅，與古代瑪雅歷法的“末日”預言相反，我們甚至是幾乎毫發無損地度過了這一年。寫字樓市場繁榮依舊，租金與售價上漲，供應偏緊，空置率連續第三年下降。 房地產調控以來，商業地產特別是寫字樓成為了新的投資熱點。南豐智庫CORC最新研究報告顯示，2012年北京甲級寫字樓租金累計上漲24%，領跑一線城市；同時空置率為全國最低。
2012年12月18至19日，由房訊新媒體（www.xyjnpx.cn）聯合中國房地產業協會權威主辦的中國寫字樓發展論壇第九屆年會在北京富力萬麗酒店舉行。本屆論壇由于2012年風生水起的寫字樓市場頗受社會各界關注。
12月31日，房訊新媒體董事長、中國寫字樓發展論壇組委會秘書長劉凱接受《房訊網》專訪，就寫字樓、產業地產和綜合體等熱點問題進行展望解析。
劉凱認為，房地產創新與轉型將在2013年從探索期進入快速發展階段，創新驅動的市場環境將逐步形成各具特色的房地產企業，產品結構同質化的狀況必然會發生改變。而對于目前北京甲級寫字樓租金連續上漲的問題，他認為一線城市北京、上海的供給相對有限，深圳和廣州供給的壓力相對較大。同時租金增速放緩，處于平穩發展是主基調。
房訊新媒體董事長、中國寫字樓發展論壇組委會秘書長 劉凱
房訊網：房地產調控以來，商業地產特別是寫字樓成為了新的投資熱點。但是，寫字樓業態的創新與轉型則是外界尚無法看清的問題。您認為2013年寫字樓行業創新會進入到怎樣的一個階段，哪些企業和產品會率先顯現出來，在實際操作中會遇到哪些挑戰阻滯？
劉凱：我們知道中國寫字樓發展歷程，第一代寫字樓是計劃經濟體制下產生的寫字樓，第二代寫字樓是外企進入中國以后，寫字樓內部空間針對客戶設計、靈活性、外觀的美觀性，包括簡單的智能化水平都有所提高。到了2000年以來，第三代寫字樓更考慮客戶貼身性的要求，增加了綠色環保，增加舒適性，大大的提高了智能化水平。第四代寫字樓，強調以客戶的需求為中心。同時對辦公樓的智能化引導綠色環保辦公的理念，達到國際寫字樓的標準。在我看來，開發商創新企業與轉型2013年將從探索期進入快速發展階段，創新產品會面對市場的檢驗。
基于此，突破傳統寫字樓開發模式，探索向滿足客戶多元化需求的發起將率先顯現出來，特別是在產品創新上，發起可以通過提供針對性的寫字樓產品，以滿足客戶多樣化的辦公需求。另一方面，相關上下游服務企業也將表現不俗，如房訊新媒體2013年將由單一的廣告服務向品牌推廣、渠道推廣、會展推廣和研究推廣，媒體與會展相結合，線上線下相結合的整合傳播解決方案提供商模式轉型。
我對寫字樓行業通過創新謀求快速發展充滿信心，例如我們在中國寫字樓發展論壇第九屆年會上，發現和表彰了一批創新企業，尤其是在綠色節能方面走在前面的方興地產、遠洋地產、卓越置業等等。當然，創新發展需要能力、治理、人才、機制、體制等協同的配套條件，在這些方面，整個行業還面臨很多挑戰。
房訊網：請為我們勾畫一下，在創新驅動下，未來中國寫字樓版圖將會呈現怎樣的態勢？不同規模的房企應該采取怎樣的戰略布局？
劉凱：現在來勾畫具體的寫字樓版圖為時尚早，但我相信創新驅動的市場環境將逐步形成各具特色的房企。有以綜合體取勝的，有以專業見長的，有憑借綜合性開發展現深厚功底的，有以地標產品樹立信賴的。總之，伴隨著中國改革開放和實體經濟繁榮而發展起來的中國寫字樓，將迎來欣欣向榮的大好局面。
2012年，我們驚喜地看到了國內寫字樓專業供應商的出現，像鄭州的楷林置業、武漢的鈺龍集團，他們與萬達、綠地等開發商不同，他們更專業、更專注，更具特色。總之，2013年，更多的房地產企業將經歷由傳統模式向創新經營的艱難轉變，在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局。
正是由于經營方式各具特色，寫字樓開發商業務結構同質化的狀況必然會發生改變。但對任何一家寫字樓經營者來說，都需要思考三個問題：客戶從哪里來？產品如何創新？運營管理如何組織？而對于這三個問題又需要結合市場認知、治理結構、資本規模、人才結構、客戶基礎、執行能力等仔細考量。
房訊網：近日，南豐智庫CORC研究報告顯示，2012年北京甲級寫字樓租金累計上漲24%，領跑一線城市；同時空置率為全國最低。那么，2013年北京的租金還會猛漲嗎？
劉凱：從需求方面分析，我們通過城市人口， GDP增速，外商直接投資，第三產業總量以及第三產業在GDP中的占比等主要的經濟指標和對未來的需求，我們預測北上廣深仍然是需求最活躍的城市。部分二線城市例如天津、成都、蘇州、杭州、武漢需求也是相對活躍的。
再看供應方面，2013年將表現出明顯的不均衡性。一線城市北京、上海供給相對有限，但是深圳和廣州供給的壓力相對較大。同時，部分二線城市天津、成都、重慶未來供給的壓力會非常大，給這些城市未來租金上漲帶來了負擔。
從這個角度來看，租金水平和空置率水平的特點是一線城市北京、上海呈現出高租金低空置率的態勢，另外，而成都、重慶等部分二線城市的租金水平在200元以下，空置率在30%以上。
北京寫字樓市場經歷了2011年超過55%的暴漲，2012年實際上租金的增速大大下降，第四季度各區域均基本放緩或者下降的局面。主要原因有三個，第一是業主年底沖業績，議價空間松動；第二是歐洲的次貸危機、國內經濟的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；第三迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉移。
根據北京市統計局的報告，北京房地產開發投資總量前11個月住宅投資下降13.1%，與此相反，寫字樓投資則增長了17%，至389.8億元，商業及服務業等經營性用房的投資為254.2億元，下降8.1%。可見寫字樓投資既好于住宅投資也好于商業。值得注意的是住宅新開工面積出現大幅下滑的同時，而寫字樓開工面積則為481.5萬平方米，增長7.4%。因此，我個人對明年的供應量并不擔心。
我們預計2013年北京寫字樓市場平穩發展是主基調，總體上租金與售價上漲趨勢不變，但上漲幅度將進一步縮減至10%左右。
（來源：房訊網）