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    產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以產業為依托，以地產為載體的各類產業園區、商務園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。黨的十八大進一步指出"十八大"報告中把優化產業結構、推進產業結構戰略性升級作為推進經濟結構調整的重要內容，加之一些產業發展規劃的相繼公布，無疑給產業園區帶來了發展機遇期，同時，也將刺激其轉型升級，為產業地產帶來利好消息；當前，普洛斯集團等外資已經搶灘中國產業市場，國內受住宅產業結構性調控影響的復地、綠地、萬通、五礦等國內不少大開發商搶入產業地產領域，實現企業的轉型和發展。產業地產在逆風勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。

　　從發展趨勢上看，產業園區確實正在迎來新一輪大發展。隨著中央與地方新型城鎮化思路的日益清晰，以地方政府單一力量推動城鎮化，實在力不從心。以往，地方政府多半通過平臺公司融資，進行園區開發和招商運營。但隨著地方融資平臺融資功能的萎縮，加上以往政府的招商效率不夠，創新活力不強，導致傳統產業園區多數經營業績平淡，其聚集優質企業，拉動當地經濟和就業的功能其實并沒有完全發揮出來。不過，隨著未來更多強勢企業參與合作開發產業園區，各地方產業園區的市場地位，將面臨一次大的洗牌。
 
　　從廠房到研發中心、辦公樓、實驗室，產業自東向西轉移遞進的浪潮造就了產業地產新一輪發展。特別是在住宅市場受政策限制、商業地產短時涌入大批資金過熱隱現的今天，依托一個或多個產業，致力于為企業打造產學研、展商貿一體化平臺的產業地產開始吸引更多關注目光。
 
　　在政府方面，追求高效增長的經濟與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經濟的快速發展，一方面又要考慮不可復制的土地資源日益減少。因此迫切需要一種高效利用的平臺既能實現經濟發展又能高效利用土地資源。
 
　　在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間存在矛盾，企業需要提高核心競爭力，就必須要求企業的成長環境日益優越。
 
　　伴隨著經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，產業地產應運而生，傳統的工業開發區逐步向產業地產全面戰略轉型。
 
　　中國五礦產業園發展有限公司副總經理趙錦明認為，產業轉移的基本規律是從高端產業向低端產業逐步梯度地轉移，中間承接著不同產品的形態與要素的組合。蘇州工業園是一個典型案例，是目前中國堅持市場化運作最早實現盈利的園區。
 
　　中國開發區未來的發展方向就是在城市總體規劃的前提下，以企業化為主導的發展模式。無論是一線城市還是二三線城市，每個開發區都要成立兩三個企業運作平臺，除了解決融資平臺外，也逐漸引入企業化管理。
 
　　做產業地產往往需要比住宅規模更大的土地資源，這顯然離不開政府的支持。那么，產業地產開發商與政府的需求如何實現對接？
 
　　有業內人士表示，在跟政府合作過程當中，并不是企業自身的產業就可以滿足發展，政府希望通過開發商資源吸引更多的產業進駐，包括上下游的合作伙伴和客戶群，以便形成產業集聚。
 
　　房訊控股集團董事長、中國產業地產發展論壇秘書長劉凱表示：“產業地產開發商在與政府方面合作時，可能會面臨三個問題。”
 
　　首先，無論是規劃還是產權的分割一定會遇到跟政策相悖的問題，如何將產業地產嵌入到城市的區域發展規劃，這可能是每個產業地產開發商都面臨的問題。例如五礦集團營口項目是在沈陽和大連之間，要做到區域對接，必須整合政府政策和企業資源來做產業規劃，才能打造盈利模式。
 
　　第二是能力問題，企業是否有能力做取舍是不被項目壓垮的先決條件。
 
　　第三是現金流問題，除了產品的快銷、慢銷，長短周期的結合外，金融如何整合，這是現在困擾產業地產開發商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數只能通過融資平臺完成。現在全國工業用地相對充裕，缺乏的是資本實力的強力支持，園區不可能一開始就賺很多錢，需要很長時間的培育升級，如果沒有資本平臺保證和支撐很難撐到最后，所以資本是這個領域真正的晴雨表。
 
　　由于資本平臺的缺失，國內目前還沒有哪個產業地產商有強大資金后盾保證去做純持有，租售并舉是更符合現狀的。現在的產業地產項目，幾乎是賣得出去就賺錢，大家自然會靠銷售解決問題，但是在慢慢發展后，招商才會是產業地產面臨的真正問題，這將對運營能力、園區品質等提出更深的考驗。對產業地產開發運營商來說，能力比資源更重要，招商能力比現有的資源更重要。
 
　　劉凱最后指出：“產業地產要長期發展必須 "去地產化"，要認識到這是一個服務于企業的平臺，而不是一個新的暴利領域。”
 
　　2013年6月19-21日，由全國工商聯房地產商會、房訊網聯合主辦，主題為“新型城鎮化推動力”的第五屆中國產業地產發展論壇將在北京漢華國際飯店舉辦。（來源：房訊網）