--專訪房訊網董事長、中國寫字樓發展論壇組委會秘書長劉凱
本報記者 李響
據南豐智庫（CORC）最新發布的2013年第二季度北京寫字樓市場報告中稱，第二季度北京寫字樓市場需求疲弱，問詢和租賃成交量明顯小于2012年同期。由于企業租賃預算縮緊，一些公司從甲級寫字樓物業中遷出，致使甲級寫字樓物業市場整體空置率小幅上升。相應地，市場平均凈有效租金環比小幅下降。相反，寫字樓投資市場非常活躍。
房地產調控以來，商業地產、產業地產特別是寫字樓成為了新的投資熱點。但是，寫字樓業態的創新與轉型則是外界尚無法看清的問題。在目前"錢荒"態勢蔓延的大背景下，房地產市場將迎來怎樣的市場調整？在創新驅動下，2013下半年寫字樓行業創新會進入到怎樣的一個階段，呈現怎樣的態勢，不同規模的房企應該采取怎樣的戰略布局？
7月9日，房訊網董事長、中國寫字樓發展論壇組委會秘書長劉凱接受《企業觀察報》記者專訪，就目前寫字樓市場態勢、投資前景等熱點問題進行了展望和解析。
企業觀察報：今年年初您接受采訪中提到房地產創新與轉型將在2013年從探索期進入快速發展階段，經過半年的發展您認為當前寫字樓產業呈現出了什么樣的態勢？有哪些明顯的特點？
劉凱：寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。由于寫字樓產品不同于住宅，我的理解中寫字樓應該是稀缺的，而且是美的，甚至可能是帶有爭議性的。
在2011年以及2012年，寫字樓市場都經歷了一個相當大幅度的上漲，尤其是北上廣深一線城市，在租金方面增長幅度尤為明顯。這種走勢持續到2013年，我們開始研究今年寫字樓市場是否還能夠持續這種增長的勢頭。當時做出的判斷是繼續增長，但是增長的幅度不會比之前大，這是今年寫字樓市場的第一個特點。從第二季度報告里面也已經能夠看到，如今寫字樓的租金不僅是不再增長，并且已經出現了下跌的趨勢，雖然幅度很小，但是調整的趨勢已經確立。
究其原因我認為有兩點：第一，寫字樓的客戶已經進入到一種理性判斷的階段。在經歷了連續兩年的高速發展之后，一線城市的寫字樓市場開始出現回歸理性的信號，寫字樓租金在增長達到一定程度后漲幅趨緩。第二，寫字樓市場是最快并且最能反映經濟的陰晴圓缺，由于現階段國內經濟的態勢式是向下走，導致寫字樓租金的漲幅也在逐步降低。
第二個特點，目前一線城市，寫字樓呈現多中心的格局逐漸清晰，客戶向外擴散的趨勢也逐漸明朗。這種態勢又可稱作為寫字樓市場的"去中心化"趨勢。主要表現在一些公司從核心區域的甲級寫字樓搬遷至次中心的寫字樓或園區中。拿北京來舉例，寫字樓格局從中央商務區CBD向外圍擴散，像亞奧商圈、望京商圈，甚至包括像亦莊這種新興區域，也都在向外轉移。這也許是今年寫字樓市場的大趨勢。
寫字樓"去中心化"現象的產生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設施的加速建設，大量的城市人口遷往郊區或城郊結合部，居住區域不斷向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發展的趨勢逐漸顯現；其次，城市核心區域甲級寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區域的新建寫字樓數量將逐年減少，因此有預見性的開發商紛紛選擇在次中心區域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區大面積的甲級寫字樓供應有限，無法滿足一些企業因業務增長產生的擴租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網絡覆蓋面的擴大縮短了次中心區域和三大核心區域的往來時間，滿足了商務集聚對交通的要求。
隨著北京、上海、廣州等一線城市郊區化的發展和對周邊經濟輻射能力的增強以及現代服務業日益細致的分工，寫字樓的"多中心"格局得到發展。在這一過程中，核心區域的客戶將會發生選擇性地外遷，產生更富有層次性的寫字樓區域集群。
寫字樓整體市場近兩年的漲幅為何如此大，在租金上面甚至達到50%以上的上漲，在北京寫字樓的銷售情況也很明顯，上漲幅度、增長幅度非常之快，一掃以前住商倒掛的現象。
出現這樣的現象的原因就是供應量的問題，寫字樓供應量這幾年都是在一直向下走。不同于住宅市場，寫字樓這種產品的供需每年都相對比較平穩。從2010年開始到2012年，北京寫字樓供應量是在向下走的趨勢，與前幾年相比，供應量在減少，而且大幅度下降。據南豐智庫（CORC）統計大約有20%以上的下降比例。這是第三個特點，也作為主要的原因造成了目前寫字樓市場的現狀。
基于以上這三點，我們認為目前寫字樓市場是轉型的階段。一個是產品的類型多樣性，比如說純寫字樓、商務綜合體、獨棟寫字樓等等。另外就是部分寫字樓若想持久發展，在綠色節能、人文因素上要多做些功課，以打造出天人合一、樓法自然的寫字樓產品。寫字樓不僅是個人用來辦公的空間，同時也是能夠提升文化品質的平臺。
企業觀察報：您也提到，如今更多的房地產企業正在經歷由傳統模式向創新經營的轉變。在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局，企業在投資寫字樓應注意哪些問題？
劉凱：受國家宏觀調控的影響，不少投資者對住宅的投資預期出現大幅度下滑，眾多撤出住宅市場的投資者紛紛轉向了轉向寫字樓投資。寫字樓因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。
作為企業首先要考慮的是是否適合自身的發展。例如，企業現在需要100平米，可能到明年、后年的時候，這100平米就遠遠不夠企業的發展了。所以在企業購買寫字樓的時候，要有整體的發展設想和對企業自身能力的判斷，這是首要考慮的因素，就是要結合自身的特點，尋找合適的寫字樓。
正是由于經營方式各具特色，寫字樓開發商業務結構同質化的狀況必然會發生改變。但對任何一家寫字樓經營者來說，都需要思考三個問題：客戶從哪里來？產品如何創新？運營管理如何組織？而對于這三個問題又需要結合市場認知、治理結構、資本規模、人才結構、客戶基礎、執行能力等仔細考量。
第二是選址，不同類型的企業找到相應匹配自身的地段，因地制宜。金融貿易類型的企業更適合于在外向型的地段，在CBD可能比較合適。高科技電子類型的企業，中關村區域會好一些。金融相關衍生的企業，可以選擇金融街。
最后，企業也要考慮寫字樓的品質，包括它的開發商開發的能力，開發項目的品質以及后期運營管理的經驗。因為寫字樓與商場在某些方面是比較類似的。對于出售型的寫字樓來講，還是會受到后期的管理與運營方面的影響，從而影響寫字樓的價值。
企業觀察報：有消息稱預計未來幾個月寫字樓租賃需求依然疲軟，租金繼續下滑的可能性較大。對于未來寫字樓的租金狀況您是怎樣認為的？在創新驅動下，您認為未來寫字樓的前景如何？
劉凱：持有型寫字樓租金上漲的走勢可能已經達到了一個高點，調整的趨勢已經確立，當然一年內調整的幅度不會很大。無論從整個經濟層面來看，還是從寫字樓行業自身發展的階段來看，都已經呈現出了這種趨勢。
銷售型的寫字樓可能在下半年的趨勢是相反的，也就是說它可能會體現出向上走的趨勢。原因很簡單，一個是供應量的問題，一個是比價效應，寫字樓與住宅比價的效應。雖然住商倒掛已經有一定的改善，但還沒有完全地反轉。所以這種比價效應可能還會持續，這是下半年寫字樓市場的最大的一個特點。
至于未來寫字樓的態勢，我認為在北京四環內的寫字樓會更多地趨向持有型趨勢，銷售類型的寫字樓會越來越少。其次，投資結構也在不斷變化，包括保險以及民間基金的進入。保險基金購買一棟樓作為資產管理，進行長期持有的發展，以求穩定的投資回報。
最后，"綠色寫字樓"的趨勢會越來越明顯，客戶對于寫字樓的需求不僅是辦公，從用戶自身的角度來說，他們也在逐漸追求綠色低碳環保的辦公條件和環境。開發商也在滿足用戶的需求的基礎上，更加追求產品創新與轉型，所以寫字樓的綠色節能建設也將會成為長期的趨勢，推動中國寫字樓的可持續發展。（來源：企業觀察報）