房訊網訊 2014年8月13日，創意產業集聚搶先中國未來——經略天則戰略合作發布會在北京臺湖總部基地盛大舉行。活動由經略天則主辦，房訊網（www.xyjnpx.cn）全程協辦。以下是房訊網董事長、中國產業地產聯盟秘書長劉凱先生演講實錄：
房訊網董事長兼總裁 劉凱
產業地產發展的支撐就是整個國內產業升級和深化改革，這是我們產業地產行業發展的一個堅實的基礎。那么，進入2014年整個產業地產行業發展進入了一個快車道，也成為一些房地產企業，包括其他的一些行業的業務的標準的配置。一個就是因為房地產企業的轉型，第二個就是金融行業向下游延伸的一個戰略考慮。第三就是實體企業進入不動產的開發。第四就是地方投融資平臺出于盤活資產的需要，第五擁抱新型城鎮化的戰略，最后推動企業發展的一個戰略考慮。
產業地產是中國產業升級的一個重要的平臺，新經濟需要新園區，也就是產業園區的發展。產業地產的發展的根本動力，來自于中國產業升級，第二個根本動力來自于中國政府政治、體制改革的需要。
小結一下，產業地產面臨的企業地產與政府地產的雙重需要，所以未來的空間極為廣闊，目前也是處于一個快速發展的時期。
大家都在談房地產的泡沫，也有個別的人在說產業地產的泡沫，實際上我們認為是根本不存在的。
目前整個產業地產的格局，行業競爭將更加激烈，合作共贏將成為一個趨勢。
目前產業地產行業，有四大企業類型：
第一個就是房地產企業轉型，有代表性的有綠地、萬科，他們的優勢在于在房地產設計、開發等方面，積累了大量的經驗，也擁有了較好的融資能力，當然有劣勢，劣勢就是由于住宅開發的慣性行為，產業地產商業模式并不是非常清晰，在貫徹的時候也經常會走偏，前一段也發生了知名房企在某二線城市陷入一個困境的報導。
第二個類型就是實體企業涉足房地產，或者是涉足產業地產，代表性的有海爾，還有輿論，以及部分信息類、文化類企業，他們都在主動，或者被動地圈地，試圖在主業之外尋求新業務，他們的優勢就是有良好的產業資源和政府的關系背景，當然他們有劣勢，他們的劣勢就是在開發、設計、建設等方面經驗不足，由于他們本身也是行業的龍頭，所以在招商的時候容易陷入困境，出現一些問題。
第三個類型就是傳統產業地產的企業，包括聯東、光谷、華夏幸福基業、天安等國內企業以及普洛斯等外籍企業，優勢擁有較為成熟的商業模式，劣勢在于目前也面臨著路徑依賴的問題，隨著環境的變化，還有他們的全國布局的戰略，對以往成功的模式也造成了一個很大的挑戰。據我們所知，有些企業在全國布局當中也出現一些問題。怎么應對，聯東目前實施經典化戰略，放棄一些比較大眾化的東西。華夏幸福基業培育產業資源，也在擴充二級的產品線。
第四個類型就是金融類的企業，比如說復星集團、天賦資本高調宣布進入這個領域，復星集團提出蜂巢城市概念，物流蜂巢、醫療蜂巢等等項目，天賦資本主要從事農業產業園開發，他們的優勢是資金充裕，政府關系比較好，擁有部分高端產業資源，未來擴展性與靈活性較好，當然劣勢我們認為欠缺項目的開發團隊，還有經驗。
小結：以上幾類企業均有自己進入產業領域的獨特優勢，或勝在經驗，或勝在資金，或勝在產業資源、品牌，但也可以看到每類企業都有自己的不足，未來取長補短，企業間的合作，將成為行業發展的必然趨勢。
未來的趨勢，我們認為產業地產商業模式的核心應該是金融化，實際上我們認為房地產說白了本質屬性就是金融，所以在國外包括在美國，他們有的時候會把房地產作為一個金融分類，產業地產也是同樣如此。
產業地產行業未來，我們認為有六大趨勢。
1、融資創新，必須在原有的開發貸、信托等融資模式上面加強與政府、實體企業合作共贏，重視產業發展基金，新型城鎮化政策性貸款，企業園區政策貸款與新型模式。
2、體制創新，目前深化國企改革，盤活國有資產，地方政府負債的政策大環境下，產業地產應該作為政策與實業資本間的一個重要平臺，在盤活國有資產，混合所有制試點等領域，做出更多的探索與創新。
3、業務創新，目前人才團隊的形成，已經沒有辦法快速滿足我們產業地產行業的發展需要，許多公司也有很多很好的項目，但是沒有開發的經驗，從而形成了品牌服務輸出，盡快形成比較成熟的團隊。
4、經營創新，產業園區作為企業法人生產發展物理空間，生產屬性語特征明顯，園區運營受到業內的一些看好，目前園區運營方面并沒有看到更多的，少數幾個在運營方面做得比較好。所以我們認為園區運營一直處于雷聲大雨點小的狀態，隨著互聯網思維、平臺思維的不斷地深入，一批有遠見的國內企業，加強產業地產開發商建立戰略合作關系，園區運營這兩年實現持續性的發展和爆炸性增長，中小額貸款，PE、VC、商務服務、人才招聘、園區活動等增值業務作為相關企業提供長久的運營現金流和利潤。
5、產品創新，我們產業地產產品是園區、廠房、物流倉儲以及辦公研發等建筑，我們認為只是園區一部分，目前園區不能滿足企業與企業員工的發展需求，存在大量的空間浪費，還有功能的缺失。市場上實際上也存在著巨大的產品創新和升級的空間，所以我們認為升級的方向，可能從幾個方面，一個就是節能、環保、信息化等新技術的適度應用。從園區角度總體考慮，比如說配套空間，還有公共的商業增值空間升級等等。
6、投資創新，目前產業地產大部分投資于一二線城市的新區，主要是利用工業，或者是倉儲物流用地，注重周邊城市、周邊土地的未來升值空間，以及工業與商業土地之間的最大價格差異，未來我們認為伴隨著中國城鎮化的發展方式轉變與土地政策日趨靈活，產業地產投資方向愈發多元化，郊區開發向老城區城市更新轉變，工業土地向商業用地、科研用地、集體土地、劃撥用地等多種土地轉變，從投資國內向投資海外園區轉變。這是投資創新。
總之，產業地產企業商業模式也處在一個不斷地變革、進化時期，在土地融資、業務合作合辦方面存在巨大的改善空間，而其中金融產品的創新，將成為變革的前提條件，所以金融核心。