房訊網訊 全聯房地產商會寫字樓分會聯合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發布《2014年上海甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。”
概覽
宏觀經濟
上海市統計局公布的《2014年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年實現上海市生產總值（GDP）23560.94億元，按可比價格計算，比上年增長7.0%（見圖1）。其中，第一產業增加值124.26億元，增長0.1%；第二產業增加值8164.79億元，增長4.3%；第三產業增加值15271.89億元，增長8.8%。第三產業增加值占上海市生產總值的比重達到64.8%，比上年提高1.6個百分點。按常住人口計算的上海市人均生產總值為9.73萬元。
在上海市生產總值中，公有制經濟增加值11391.42億元，比上年增長6%；非公有制經濟增加值12169.52億元，增長7.9%，其中，私營及個體經濟增加值5796.06億元，增長7.9%。非公有制經濟增加值占上海市生產總值的比重由上年的51.3%提高到51.7%。
全年戰略性新興產業增加值3453.23億元，比上年增長7.4%，占上海市生產總值的比重為14.7%。其中，制造業增加值1613.23億元，增長6.3%；服務業增加值1840.00億元，增長8.5%。
全年經工商登記新設立各類市場主體27.46萬戶，比上年增長36%。其中，內資企業（不含私營企業）6403戶，增長62.4%；外商投資企業7626戶，增長16.1%；私營企業21.08萬戶，增長48.7%；個體工商戶4.86萬戶，增長1.2%。
全年完成全社會固定資產投資總額6016.43億元，比上年增長6.5%。其中，第三產業投資占全社會固定資產投資總額的比重為80.6%；非國有經濟投資占全社會固定資產投資總額的比重為70.1%。
《公報》指出，上海自貿區在過去一年的建設中取得了重要階段性成果，區內新增注冊企業10000余戶。其中，上海在逐步加快服務業融入國際市場的步伐，金融與現代服務業等第三產業發展較快，全年服務貿易總額達1753.9億美元，增長9.7%。
寫字樓市場
得益于快速的經濟增長和自貿區的擴大，2014年上海依然是全世界企業投資寫字樓的熱點城市，由外資和中資企業共同帶動的上海第三產業的穩定增長，依舊是上海寫字樓市場保持強勁需求的中堅力量。
寫字樓租售價格始終保持穩步向上的趨勢，大宗交易頻頻上演，顯示了出高端寫字樓市場背后的強勁需求。
總體來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現供需平衡、東熱西冷的格局。全年上海寫字樓供應量與吸納量同時創出2012年以來的新高。但區域間租金與售價走勢出現分化，浦東表現優于浦西。
隨著經濟增長速度回歸到預期水平，上海寫字樓租賃市場結束了自2013年下半年以來的連跌走勢，在一季度甲級寫字樓租金企穩之后，二季度租金開始向上爬升。從不同區域的表現來看，浦東核心區由于其緊張的供給和旺盛的需求，成為完全的賣方市場；而浦西的核心區和非核心區的供應相對寬裕，但作為主力租戶的跨國公司擴張意愿不強，導致浦西的空置率差距有所擴大，這也直接影響到租金的結構性分化走勢。
中國寫字樓研究中心（CORC）認為，2014年上海寫字樓出現"東熱西冷"局面。浦東寫字樓租金上漲有兩個因素，一方面內資金融企業的辦公租賃需求持續強烈；另一方面，最近一年浦東的新增的可租面積仍然相對不足。
浦西寫字樓租金下降同樣有兩個因素，一方面由于新入市的寫字樓的租金均低于市場水平；另一方面，部分租戶搬遷至非核心商圈，對其租金產生了一定影響。
銷售市場方面，經濟不穩定抑制了生產型企業購買需求，導致2014年上海散售寫字樓成交低迷，全年散售寫字樓成交同比下跌50%。而大單成交成為銷售市場的亮點，全年整售寫字樓成交同比上升50%。基金收購和企業大手筆買單頻頻出現，機構投資和房企收購行為占比超過70%。比如平安信托收購虹橋協信中心的5棟寫字樓，中城聯盟收購徐家匯的嘉凱城大廈（中城國際大廈）；上實城開攜手南豐集團以5.79億美元收購上海世貿商城，陽光興業以12.62億元收購銀河賓館。
根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。
市場供應
新興商圈表現搶眼 未來庫存壓力加大
根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2014年上海寫字樓的全年供應面積為242萬平方米，與2013年同比增加7.5%。
在持續高供應的刺激下，上海的寫字樓存量已從核心區向新興商務區轉移。2014年上海寫字樓存量超過6000萬平方米，其中浦東、黃浦、徐匯等核心區占比下跌至34%，而普陀、閘北等新興商務區占比增至23%。
2014年全市甲級寫字樓市場主要供應量包括浦東商圈保利One56 、陸家嘴世紀金融廣場2號樓和3號樓、陸家嘴世紀金融廣場1號樓和東方匯經中心、華都大廈等，徐匯商圈綠地中心二期、嘉凱城大廈、保利西岸中心、綠地匯創商務廣場、匯京國際廣場、蘇寧天御國際廣場、上海世貿商城，虹口商圈綠地浦創商務大廈、SOHO 海倫廣場、綠地北外灘中心、上海盛邦國際大廈，閔行商圈虹橋龍湖天街商業中心一期、華潤萬象城、虹橋萬科潤園、虹橋協信中心，黃埔商圈融創廣場、瑞金大廈，長寧商圈匯京國際廣場，普陀商圈長城大廈、國盛中心6號樓。
此外，復星國際所建造的"外灘國際金融服務中心"完成預售登記，這個由5棟超甲級寫字樓和商場構成的建筑群最高報價達到了令人吃驚的35萬元/平方米。據了解，目前租賃情況很好，19萬平方米的寫字樓中有6萬平方米已簽約。
同時，保利地產在上海陸家嘴的寫字樓項目保利one56沿江獨棟寫字樓在網上的最高報價也已高達30萬元/平方米。
2014年年底，上海中心的土建工程基本竣工，將于2015年年中投入運營。位于世紀大道，由和記黃埔、陸家嘴集團和百聯合作開發的世紀大都會項目，位于花木板塊的陸家嘴世紀金融廣場、位于聯洋板塊的丁香國際商業中心都將在2015年投入使用。短期內，這些供應將緩解陸家嘴板塊及浦東寫字樓供不應求的情況，并提高陸家嘴板塊的空置率。
根據統計，2015年上海甲級寫字樓供應量約200萬平方米，其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區域供應急速攀升。各核心區不斷有高品質項目入市，各大新興商務區也有大量項目供應，如大虹橋CBD、新江灣板塊等。其中，大虹橋板塊將是2015年最大的供應區域，而隨著尚浦領世、創智天地、灣谷科技園等重點項目將入市，新江灣板塊也將成為2015年主力供應板塊。
市場需求
市場需求再創新高 大單成交內資領跑
根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2014年上海寫字樓的全年供應面積為242萬平方米，而市場整體吸納量為196萬平方米，較于2013年同比吸納量增加4.8%。供應量與吸納量同時創出2012年以來的新高。
租務市場
在上海甲級寫字樓租賃市場，傳統中央商務區內中資及金融行業的企業客戶積極活躍，跨國企業客戶相對穩定；新興區域備受企業客戶關注，部分知名企業紛紛入駐。
2014年上海寫字樓市場主要驅動力來自金融、專業服務、消費品及貿易等行業的企業租戶。金融行業是寫字樓需求的最大來源，租賃面積占比26％，而專業服務、零售和制造業亦各自貢獻租賃面積的20％。比較而言，陸家嘴作為金融產業聚集板塊，受到的產業帶動效應更加明顯。
2014年金融機構強勁的租賃需求繼續推動浦東寫字樓市場租金上漲。浦東尤其是陸家嘴板塊寫字樓市場供不應求，與政策利好和現代服務業的良好表現密不可分。然而在浦西，盡管內資企業租賃活動逐漸活躍，但是市場總體需求疲軟，加之2014年有多個新增項目入市，導致浦西部分商圈寫字樓市場平均租金反而出現了小幅下滑的情況。
全年主要寫字樓租賃交易包括：益普索梅租賃隴鎮廣場5,000平方米，哈納斯新能源租賃國際金融中心二期4,800平方米，康奈可租賃萬都中心3,000平方米，艾比森租賃金虹橋國際中心2,100平方米，惠氏租賃中信泰富廣場2,000平方米，花旗平方米，興業證券租賃財富廣場4,000平方米，威富租賃恒基688大廈6,000平方米，太平洋保險資產管理租賃環球金融中心4,800平方米，當納利租賃蘭生大廈4,000平方米，托德斯租賃會德豐廣場2,100平方米，中建中匯律師事務所租賃金外灘國際廣場3,300平方米，駿福股權基金租賃會德豐國際廣場2,100平方米，優衣庫租賃名人商業大廈4,500平方米，康德新藥租賃復興SOHO 3,000平方米，中國國際金融有限公司租賃匯亞大廈3,000平方米，長信基金租賃陸家嘴時代金融中心2,200平方米等。
銷售市場
上海銷售型寫字樓市場近兩年市場成交良好，成交價格略微上升。這主要源于可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續旺盛，尤其是自用買家對上海甲級寫字樓的購買興趣濃厚。
中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2014年全年散售寫字樓成交同比下跌50%；而大單交易相當活躍，全年整售寫字樓成交同比上升50%。
一方面，寫字樓散售市場通常以自用為主，而自用型物業成交回報率依然較低，導致散售寫字樓成交額大幅下跌。
另一方面，寫字樓價格始終保持穩步向上的趨勢，大宗交易頻頻上演，顯示了出高端寫字樓市場背后的強勁需求。
除了核心商務區依舊受到較多投資者追捧外，得益于自貿區政策的利好，一些外圍區域如張江、外高橋板塊也出現了多筆大宗交易。比如凱龍瑞第四只人民幣基金募集總額超過13億元，總投資5.4億元，投資于上海張江兩棟辦公樓物業；遠洋地產以4.84億元的總價收購了外高橋保稅區一在建商辦項目。
受經濟疲弱和低回報率影響，國際投資者因為貨幣風險、回報率不穩定和疲軟的經濟形勢而在投資行為上十分保守。另一方面國內投資者由于能獲得低成本的融資渠道而成為市場上的主力買家。例如首峰基金以15.5億元購入上海盛邦國際大廈，成為境外機會型基金在2014年的唯一投資成交。
除了上述案例之外，全年的大單成交還包括：平安信托以44億元收購綠地中心二期6.8萬平方米，浙江泰隆商業銀行收購保利國際中心1.6萬平方米，平安信托收購虹橋協信中心的5棟寫字樓，中城聯盟收購徐家匯的嘉凱城大廈（改名中城國際大廈）3.5萬平方米；上實城開攜手南豐集團以36億元收購上海世貿商城，陽光興業以12.62億元收購了銀河賓館，玫琳凱以收購8.5億元靜安門，寶華集團以21.18億元收購錦滄文華大酒店，寶礦集團以16億收購瑞金大廈，攜程網以30.5億元收購SOHO凌空10萬平方米。
其中，最引人關注的是，在第一季度金融街控股耗資人民幣30.55億元收購了位于虹口區的SOHO海倫廣場。同時，金融街控股還收購了曹家渡的SOHO靜安項目，成交金額達人民幣21.77億元。在第四季度，上海新富港房地產發展有限公司與歌斐資產管理有限公司成立的核心資產基金訂立協議，整體出售盛世濱江配套的甲級寫字樓新富港中心，總成交價約人民幣31.26億元。
市場綜述
租售價格區域分化 供應需求同創新高
總體來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現供需平衡、東熱西冷的格局。全年上海寫字樓供應量與吸納量同時創出2012年以來的新高。但區域間租金與售價走勢出現分化，浦東表現優于浦西。
預計隨著2015年定向寬松的貨幣政策的實施，中小企業的融資成本會降低，相應的成本負擔減輕，會使得對租賃寫字樓的需求增加。
根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2014年12月，上海寫字樓市場平均售價34250元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上升16.9%；平均租金303元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升9.0%；平均空置率9.2%，與2013年同比上升16.5%。
從供需關系來看，根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2014年上海寫字樓的全年供應面積為242萬平方米，而市場整體吸納量為196萬平方米，較于2013年同比吸納量增加4.8%。供應量與吸納量同時創出2012年以來的新高。
從租售價格來看，2014年上海甲級寫字樓市場整體呈現供需平衡、東熱西冷的格局。上海寫字樓售價、租金雙雙出現上漲，但區域間租金與售價走勢出現分化，浦東表現優于浦西。
從商圈結構來看，上海寫字樓市場去中心化趨勢已經勢不可擋。近年來，包括世界500強在內的部分企業從核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢愈加明顯。租戶向非核心商務區流動的原因在于，企業租戶出于在成本控制，或辦公室整合，人力資源獲取及稅收優惠方面的考量，非核心商務區寫字樓在這些方面以及寫字樓質量、交通網絡、商業配套等方面，都顯示出可與核心商務區比擬的優勢與生命力。
展望
中國寫字樓研究中心（CORC）預計，2015年至2018年上海將出現寫字樓的大批新增供應，每年都會有約200萬平方米的甲級辦公樓入市。尤其是在漕河涇和張江等一線商務園區，這將有可能帶來短期內整體空置率的上升。
未來，隨著虹橋樞紐打造未來國際貿易中心；徐匯濱匯打造未來服務業中心；前灘打造下一個陸家嘴；臨港新城將打造未來國際航運、物流和制造業中心。對于擁有高規格寫字樓供應和完善基礎設施配套的非核心商務區中心商務區來說，必將迎來發展良機。
中國寫字樓研究中心（CORC）2015年上海寫字樓市場預測：第一，預計浦東市場租金將持續增長，而浦西市場租金則將保持平穩；第二，2015年，上海甲級寫字樓供應量約200萬平方米，尤其是在漕河涇和張江等一線商務園區，這將有可能帶來短期內整體空置率的上升。
關于全聯房地產商會寫字樓分會
全聯房地產商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯房地產商會的專業二級機構，在全國工商聯房地產商會指導下開展工作。面向中國寫字樓物業開發企業、資產管理公司、物業管理公司、規劃設計公司，針對開發、運營、管理等問題，依托發起單位和成員單位強大的資源優勢，建立行業組織，加強對我國寫字樓開發建設的引導，規范寫字樓的經營管理，提高寫字樓的服務質量，實現開發運營經驗和資源共享，并通過會員持續合作，促進行業信譽體系和開發運營標準體系建立，進而加強行業聯合，提升會員單位開發運營效率，降低開發運營成本，促進我國寫字樓行業的健康、可持續發展。
關于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務地產各產業鏈條發展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯房地產商會提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商務地產行業發展的智庫平臺。
定義
供應量
指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯房地產商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網