房訊網訊 全聯房地產商會寫字樓分會聯合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發布《2014年廣州甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，廣州寫字樓市場平均售價33500元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%。”
概覽
宏觀經濟
廣州市統計局發布了《廣州市2014年廣州市經濟運行情況分析》顯示：2014年，廣州市實現地區生產總值（GDP）16706.87億元，比上年增長8.6%，增速高于全國（7.4%）和全省（7.8%），其中第一、二、三次產業分別完成增加值237.52億元，5606.41億元和10862.94億元，分別增長1.8%、7.4%和9.4%，第三產業增加值突破萬億元，經濟在新常態下平穩運行。從全年運行走勢看，各季累計GDP增速逐季穩步提升，經濟增長總體平穩，新常態下呈現新趨勢、新動力、新特征，經濟增長的質量、效益和水平不斷提升。
產業結構更趨優化。三次產業結構為1.42︰33.56︰65.02，服務業比重同比提升0.4個百分點。服務業發展快于工業，全年服務業增加值增長9.4%，快于工業1.6個百分點，延續了自2007年以來服務業較快發展的態勢。
產業動力加快轉換。新興產業發展步伐加快。2014年，現代服務業中的物流、金融增勢較好，交通運輸、倉儲和郵政業，金融業增加值分別增長11.8%和10.0%，增速分別高于廣州市GDP增速3.2個和1.4個百分點。先進制造業實現工業總產值10774.27億元，增長8.9%；重大裝備制造業實現工業總產值3798.86億元，增長8.4%；增速分別高于廣州市工業平均水平1.0個和0.5個百分點。電子商務發展快于傳統百貨業，限額以上網上商店零售額增長63.1%，增速高于百貨店零售額（0.8%）62.3個百分點。
創新驅動力提升。2014年，廣州市規模以上工業實現高新技術產品產值8001.36億元，同比增長9.1%，增速比廣州市規模以上工業總產值高1.2個百分點。廣州市受理發明專利申請14589件，發明專利授權4590件，分別增長20.0%和13.2%。
金融新業態發展勢頭突顯。創新金融平臺，南沙新區金融改革創新政策獲批，金融功能區新增一批金融機構，金融資產交易中心掛牌運營，碳排放權交易額占全國62%，廣東塑料交易所年交易額超過4000億元。全年新增上市企業5家。保費收入601.8億元，增長26.7%。
市場活力進一步激發。2014年末實有內資企業43821戶，同比增長8.2%，注冊資本7008.43億元，同比增長18.4%；實有私營企業36.48萬戶，同比增長23.2%，注冊資本7641.71億元，同比增長58.8%。全年新設立市場主體和新增注冊資本分別增長29%和1.1倍。
寫字樓市場
根據統計，截至2014年廣州總部企業數量達到323家。發達的現代服務業、大規模貿易總量、國際樞紐型基礎設施條件等為廣州吸引落戶提升了競爭力。因此，2014年的廣州甲級寫字樓無論銷售還是租賃市場，均出現量價齊升的局面。其中，在銷售市場的新增供應量上，黃埔區的甲級寫字樓供應上漲最快；天河珠江新城則無論在銷售市場的成交還是租賃市場的租金上，都堪稱廣州第一。
一方面，上半年國內經濟進入新常態影響廣州甲級寫字樓租賃市場，令各企業業務擴張放緩甚至收縮，隨著降低存款準備金率、降息等政策預示貨幣市場將更加寬松，市場環境亦開始明朗，下半年整體市場活躍度與上半年相比穩中有升。同時無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業仍然是租賃市場需求主要驅動力。
另一方面，2014年廣州寫字樓銷售市場同樣表現突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場成交活躍，令廣州寫字樓售價持續上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內企業購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
從供需關系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創下近三年來的新高。
從租售價格來看，廣州甲級寫字樓租金微漲，而售價繼續走高。 2014年上半年，寫字樓租賃市場表現平淡，租金出現輕微下滑態勢。進入下半年，隨著租賃需求的逐步入市，寫字樓市場漸趨活躍，全市平均租金較上半年所有回暖。中國寫字樓研究中心（CORC）統計，2014年廣州市甲級寫字樓市場平均租金為134元/平方米/月，空置率同比下降11.9%至21.5%。同時受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場成交活躍，令廣州寫字樓售價保持上行趨勢。
從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區、天河北、琶洲四大商務區高品質寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場呈現多核心發展格局。
全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2014年12月，廣州寫字樓市場平均售價33500元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%。”
市場供應
新增供應四年新高 未來五年持續集中
中國寫字樓研究中心（CORC）調查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創下近四年來的新高。
廣州甲級寫字樓主要集中在天河北、珠江新城、越秀區、琶洲四大商圈，截止到2014年底，甲級寫字樓市場總量達到660萬平方米。
2014年，廣州甲級寫字樓市場共迎來約125萬平方米的新增供應，主要來自于珠江新城、黃埔區和番禺區，其中江新城包括高德置地廣場四期約8.5萬平方米；雅居樂中心約8.8萬平方米。
2014年全年廣州甲級寫字樓新入市項目包括天河區富力盈耀、高德置地廣場四期、富力盈凱大廈、珠控國際中心、雅居樂中心、財富世紀廣場、環球都會廣場、珠江城大廈、保利克洛維等，海珠區富力天域中心等，黃埔區綠地中央廣場、保利中譽廣場等，以及蘿崗萬達廣場等。
新興商務區黃埔和番禺雖然供應和成交增大，但成交速度還有待提升。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網簽套數達446套，網簽面積達84523平方米。多個項目整層以上成交比例增多。除海珠富力天域中心外，其余前四位均位于天河區珠江新城。
根據不完全統計，從2015年到2019年五年內，廣州預計平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應落成入市。其中2015年至2017年新增供應主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環球都會廣場等多個高質素項目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務區開發進入尾聲，其東部延伸區廣州國際金融城及南部琶洲區域將逐步進入新項目完工期，屆時新增項目將主要集中在此。
市場需求
內資企業主導市場 銷售市場持續暢旺
中國寫字樓研究中心（CORC）調查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%；全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，創下近三年來的新高。
租賃市場方面，2014年國內金融和保險行業是廣州甲級寫字樓租賃需求的主要來源，包括招商信諾人壽、中宏人壽保險及中意人壽等保險公司在本地的擴張需求明顯。2014年廣州甲級寫字樓租賃市場需求最為活躍的行業來自信息科技及專業服務類。在區域選擇上，珠江新城和天河北商務區是金融、貿易、信息科技、專業服務等行業企業首次進駐廣州或置換搬遷的首選。其中，珠江新城越秀金融中心(西塔)就被中國電信租賃了12000平方米面積，而剛剛封頂的周大福中心(東塔)也被某數碼科技有限公司預租了10552平方米面積。金融行業和零售貿易行業歷來是廣州寫字樓需求的主力，國內金融、制造、專業服務和貿易等企業仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源。
2014年主要的租賃成交包括中國人壽保險租賃保利V座5,500平方米；學而思教育租賃建滔廣場4,600平方米；麥當勞租賃和業廣場3,400平方米；Paypal 租賃高德置地廣場四期2,000平方米；恒生銀行廣州分行租賃建滔廣場2,000平方米；花旗銀行租賃建滔廣場2,300平方米；廣州京冠貿易租賃富力盈通大廈1400平方米；耐克租賃雅居樂中心6,000平方米；廣信君達律師事務所租賃廣州周大福金融中心3,600平方米；DHL租賃雅居樂中心2,300平方米；中美大都會人壽租賃廣東電子大廈2,000平方米；浪潮集團租賃廣電平云大廈1,600平方米；中意人壽保險租賃廣東電子大廈1,100平方米；華泰財險租賃中泰國際廣場1,000平方米；南國德賽律師所租賃中信廣場1,000平方米；UC瀏覽器租賃廣電平云大廈3,500平方米；黃金鋪租賃高德置地四期2,000平方米；紫金財產保險租賃保利中盈大廈1,200平方米等。
銷售市場方面，2014年廣州市甲級寫字樓銷售市場表現同樣強勁。整棟寫字樓物業購買者主要以資金充足的內資私有企業，大型國企以及內資金融機構為主。從大宗成交數據來看，以銀行為代表的自用型企業客戶對價格的承受能力高于以保險、資產管理公司為代表的投資型企業客戶。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內企業購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
整體上看，今年1- 11月廣州一手可售甲級寫字樓網簽面積31 .3萬平方米，同比上漲28.1%。其中，天河區網簽面積占全市66%，成為全市寫字樓成交主力。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網簽套數達446套，網簽面積達84523平方米。多個項目整層以上成交比例增多。
市場綜述
銷售租賃量價齊升 四大商圈格局形成
縱觀2014年全年，廣州市甲級寫字樓租賃市場和銷售市場呈現出量價齊升的局面。上半年國內經濟進入新常態影響廣州甲級寫字樓租賃市場，令各企業業務擴張放緩甚至收縮，隨著降低存款準備金率、降息等政策預示貨幣市場將更加寬松，市場環境亦開始明朗，下半年整體市場活躍度與上半年相比穩中有升。同時無論是從租賃面積還是成交量上看，國內企業仍然是租賃市場需求主要驅動力。
廣州寫字樓銷售市場同樣表現突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場下半年成交活躍，令廣州寫字樓售價持續上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內企業購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。
從供需關系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創下近三年來的新高。
從租售價格來看，廣州寫字樓租金微漲，而售價繼續走高。
從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區、天河北、琶洲四大商務區高品質寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場呈現多核心發展格局。
最后，隨著2014年12月12日，廣東自貿區獲國務院批準，以制度創新為核心，以深化粵港澳合作為重點，對接港澳服務業，因此規則一體化的推進更加期待。同時，前海已經進行了一段時間的金融試點，因此自貿區在建設上更有優勢。預計區域內企業注冊量的激增將刺激對寫字樓的大量需求，尤其是對廣州寫字樓的需求量將是極大利好。
展望
從2015年到2019年五年內，廣州預計平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應落成入市。其中2015年至2017年新增供應主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環球都會廣場等多個高質素項目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務區開發進入尾聲，其東部延伸區廣州國際金融城及南部琶洲區域將逐步進入新項目完工期，成為新增項目的聚集地。
中國寫字樓研究中心（CORC）預測，在國內經濟進入新常態的背景下，外資企業和中小型內資公司的寫字樓市場需求將有所分化，創業公司對寫字樓租金性價比將愈加敏感或轉向新興商圈；大型民營企業或將成為未來四大商圈甲級寫字樓的主要需求來源。
2015年廣州寫字樓市場預測：第一，預計2015年廣州寫字樓市場將維持大規模的供應的態勢，空置率會受到供給壓力上升；第二，預計2015年廣州寫字樓市場租金或受大規模的供應壓力小幅下調，而售價水平在高品質寫字樓入市的影響下則有望進一步上漲。
關于全聯房地產商會寫字樓分會
全聯房地產商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯房地產商會的專業二級機構，在全國工商聯房地產商會指導下開展工作。面向中國寫字樓物業開發企業、資產管理公司、物業管理公司、規劃設計公司，針對開發、運營、管理等問題，依托發起單位和成員單位強大的資源優勢，建立行業組織，加強對我國寫字樓開發建設的引導，規范寫字樓的經營管理，提高寫字樓的服務質量，實現開發運營經驗和資源共享，并通過會員持續合作，促進行業信譽體系和開發運營標準體系建立，進而加強行業聯合，提升會員單位開發運營效率，降低開發運營成本，促進我國寫字樓行業的健康、可持續發展。
關于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務地產各產業鏈條發展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯房地產商會、中國寫字樓行業協會提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商務地產行業發展的智庫平臺。
定義
供應量
指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯房地產商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網