經濟放緩出發調整，整體市場需求面臨壓力
2019年的經濟形勢深刻地影響了市場中的每一個參與者。增長放緩的大環境和經濟的不確定性持續作用，全國辦公樓市場持續承壓：全國多個城市租金均有所調整，空置率有較為明顯上升。當然，2019年的挑戰有助于市場各方積累應對壓力的經驗，從而調整策略和心態，為全新的市場環境做好準備。
一、二線城市均受到整體市場環境的影響，絕大多數城市面臨需求放緩壓力，多數城市凈吸納量明顯下降，以北京為例，2019年數值較2018年下降了32%。盡管受此影響，多數城市租金步入下行通道，但另一方面，下調的租金水平亦將有益于升級類需求進入高品質辦公樓市場。
縱然如此，四個一線城市凈吸納量均錄得30萬平方米以上，其中深圳2019年凈吸納量超過90萬平方米。市場中仍有部分新增需求以及自用需求在去化空置，幫助市場抵御壓力。
二線城市全年整體供應量超過258萬平方米，同期凈吸納量達到約186萬平方米，去化率超過70%。其中，南京和重慶表現搶眼。2019年第四季度，南京活躍的租賃需求推動市場，凈吸納量環比上升48.6%；重慶辦公樓供應出現暫時性回落，同時需求在下半年集中釋放，推動了空置率回落，空置面積較近五年峰值下降超過三成。
科技需求保持增長，政策激勵金融需求
科技類企業的不斷成長使之成為中國多個城市辦公樓市場的主要需求來源。上海的科技新媒體行業呈現增長勢頭：為提升企業形象、引進高端人才，這類企業選擇入駐甲級辦公樓，導致過去一年來自該行業的需求在甲級辦公樓凈吸納量中占比接近20%。在深圳，科技類巨頭持續的升級、擴張以及新租需求，推動了凈吸納量穩步增長。在西南地區，越來越多科技互聯網公司將自身部分職能遷至成都，使得2019年僅六成的TMT企業新成交面積來自于四川省外的其他省市。在西安，科技互聯網需求領跑增量，占比達33.2%，尤其是高新區承載了大量此類企業的需求。北京的科技類企業增長在2019年也十分顯著：內資獨角獸類企業持續發力，國外IT巨頭也在積極尋求擴租，推動中關村市場租金在經濟下行壓力下仍保持平穩。
2019年，政策進一步成為支撐市場需求的有利手段，中央政府及各地地方政府均通過各類政策激勵市場。
例如，政府在2018年底出臺了規范銀行業的相關舉措，在2019年底前已開始實際影響市場，推動租賃需求增長。根據新規，銀行須設立獨立子公司開展理財業務。而后，隨著各行積極落實規定、開設子公司步伐加快，新設立的銀行理財子公司在市場中不斷浮現。其中，已有此類新設機構在北京金融街租賃了約6,000平方米的辦公面積。
在保險行業，德國安聯保險獲批成立國內第一家外資獨資保險公司。這是外資保險公司擴大在華業務范圍的第一步，亦將成為此類企業租賃需求的推動力。我們已然看到，2019年成都保險行業需求穩定增長，新租面積位列金融行業之首。
聯合辦公經歷整合期
近年來，聯合辦公行業迅速發展，而進入2019年后，眾多聯合辦公品牌均選擇放緩擴張計劃，或關閉部分經營不善的社區。這一年中，許多運營商都改變了快速擴張的策略，轉而更加關注現有門店的盈利情況。這也使得源自于聯合辦公行業的辦公樓租賃需求大幅減少。
但是，聯合辦公的行業整合并不意味著這種新興辦公模式的消退，靈活辦公的概念在市場中仍很受歡迎。隨著終端用戶的逐步成熟，他們將更加追求定制化的靈活辦公解決方案，創造更多的市場機會。
市場挑戰仍將延續，創新激發增長機遇
當前經濟環境并無明顯回暖跡象，短期內經濟形勢將不會發生顯著變化。因此，市場于2019年所經歷的調整期將持續至2020年，項目品質和經營管理水平的差距將進一步凸顯。我們預測，部分城市的租金下調趨勢將會進一步深化，直到市場尋得新的平衡點。合理的租戶結構和良好的物業品質將為項目帶來顯著優勢，而豐富的運營管理經驗將助力業主應對市場壓力的持續增長。
預期未來，更多政策將持續出臺以支持市場發展。2019年所推行政策的影響力預計在2020年還將進一步釋放，同時各級政府或將根據市場需要，進一步加碼針對特定行業或子市場的相關支持。隨著保險行業的進一步開放，外資企業和相關公司預計也將擴大業務布局，有望成為未來需求新的增長點。
2020年將是市場尋求解決方案和潛在增長機會的關鍵時期。業主不僅需要調整租賃策略，還需要提升物業服務品質和管理水平，如此方能在承壓階段保持競爭力。同時，這也將推動市場不斷調整、升級，在壓力中更上一層樓。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
