據58同城、安居客近日發布的《寫字樓調研報告顯示，租賃成本、區域和交通狀況是中小企業選址時的核心考量因素，宏觀經濟增速下行在一定程度上會影響企業租賃決策；一線城市的新增供應推升了寫字樓空置率，行業競爭力度加大，給予了企業主較好議價空間；除此以外，共享辦公在新興行業中認可度較高，部分新興商務區也倍受中小企業的青睞。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，當前疫情對于商業地產的發展影響較大，這不僅體現在酒店、商場等線下消費場景，對于寫字樓租賃市場也存在著中短期影響。短期來看，為樹立起行業正面形象、保證租金收益的長期穩定性，租金減免或許會成為部分寫字樓在疫情期間挽留用戶的一種方式。中期來看，疫情將加快部分行業淘汰速度，小微企業的生存壓力不斷提升，辦公物業在2020年將面臨嚴峻挑戰。
租賃成本成首要考量因素，新增供應推升寫字樓空置率
據58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，企業在進行寫字樓選址時的核心考量因素是租賃成本及區域和交通狀況，同時也包括免租期、得房率、物業服務狀況及口碑等。當期望區域與租賃成本只能滿足其一時，大多數中小企業會選擇改變期望區域，而非提高租賃成本。
58同城、安居客這份報告指出，在租金預算方面，企業一般維持當前租金或根據租賃市場行情上下浮動5%到10%，只有當營收顯著降低時，才會出現大幅減少租金預算的情況。在確定期望區域方面，資金不充裕的初創型企業會考慮有政策補貼或租金便宜的產業園區或郊區，成長型和成熟型企業大多會考慮向市區搬遷。
58同城副總裁胡建東表示，寫字樓租賃團隊只有把握好目標租戶的心理，才能夠應對市場不斷的發展變化。管理者應當根據項目特點，靈活地作出變動和調整，結合目標用戶心理，找到適合項目特點的招商定位和租賃策略，才有望實現穩步長久的發展。
58同城、安居客《寫字樓調研報告》數據顯示，2019年三季度北上深優質寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%、21.2%，較2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有廣州空置率維持低位且持續下降至3.7%。一線城市寫字樓空置率普遍呈現出“居高不下”的態勢，而空置率提升的主要原因在于新增供應上。
此外，北京、上海、深圳等地出現很多優質新辦公樓，辦公樓數量的增加也在一定程度上推升了空置率，同時加大了行業競爭力度。寫字樓主紛紛降低預期以搶占用戶資源，給予了企業主較好的議價空間，助力著租賃市場的進一步發展。
企業降低租金預算，共享辦公有望成為租賃市場新趨勢
當前，受疫情影響，我國整體經濟增速依然處于下行周期，內外部壓力較大。據58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，部分中小企業現金流壓力大，而辦公樓租賃支出占總營收比例較大，企業確實會因宏觀經濟增速下行因素調整租賃決策。市場調研表明，部分小企業會選擇搬遷至低租金地區，部分中型企業在擴張辦公空間時，也會嚴格限制租金預算。
受高額租金限制，小企業想要選擇租金低、裝修配置高的寫字樓困難重重，共享辦公空間成為了一個不錯的選擇，此前優客工場發布的招股書顯示其整體入駐率已達到80%。雖然因Wework上市折戟致使市場對共享辦公產生質疑，但中小企業尤其是新興行業，整體對共享辦公認可度較高。
58同城副總裁胡建東介紹，共享辦公能夠吸引中小企業，主要在于其靈活性、便利性和舒適性。傳統辦公樓與共享辦公的租賃差距就在于體驗上，前者流程化介紹，信息多需要手動挖掘，看房后電話營銷騷擾不斷；共享辦公介紹更細致全面，體驗更佳。租賃行業屬于服務行業，把握好目標用戶心理的同時，更應注重用戶的看房租房體驗，市場占有率才能保持維穩并逐步提升。
除此以外，58同城、安居客《寫字樓調研報告》顯示，部分新興商務區如北京麗澤、上海前灘、廣州琶洲等也獲得中小企業的普遍認可。新興商務區的優勢在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企業的入駐等，憑借這些利好因素獲得了很多中小企業的青睞。
來源：58安居客房產研究院
編輯：wangdc
