日前，新型冠狀肺炎疫情仍未出現明確拐點，全國交通運輸、消費市場、經濟活動均受疫情沖擊，這給持續承壓的北京辦公樓市場帶來不少挑戰。
不少市場機構將此次疫情對經濟的影響與2003年的非典時期進行對比，并對疫情為北京辦公樓市場帶來的影響進行了分析和預測初判。
需求端受影響較大
一場突如其來的疫情，對出租率原本就不甚樂觀的北京寫字樓市場來講可以說是雪上加霜。
仲量聯行指出，北京市目前經濟體量相對非典時期已翻十倍，但增長動能放緩，本次疫情風險程度或更高。其認為，相較于2003年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預計更小。這是因為當前北京甲級辦公樓所面臨的整體環境和市場規模與2003年大相徑庭。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而目前北京全市需承擔超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，同期GDP總值僅增長約10倍。
“一方面，受疫情的影響，國內外企業對置換、擴張辦公物業較為審慎。而嚴格的延期復工措施之下，中小型企業因經濟活動受限而帶來的短期內財務流動性風險更大，或對辦公租賃市場造成影響，尤其影響聯合辦公空間的租賃活動。”戴德梁行近日發布的報告表示。
從具體行業來看，受本次疫情的影響，戴德梁行大中華區租戶研究及華東區研究部主管Shaun Brodie認為：“零售、貿易、酒店、娛樂等行業受到較大沖擊，租賃活動或將收縮；金融業、專業服務業等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業主爭取續租、擴租的重要對象；而另一方面，醫藥與醫療設備，線上游戲、遠程教育等互聯網行業將快速發展， 從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。”
實際上，北京寫字樓市場從去年時就開始承壓。第一太平戴維斯的統計數據顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應，是十年來的最高值。而在需求側，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數環比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經歷“四連降”、4個季度均出現環比下降。
據了解，2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應。供應主體將繼續集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務區。東二環區域將在年內迎來2個項目的投入使用。
仲量聯行指出，本次疫情對需求的影響將進一步改變租賃市場格局。各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴格實施而明顯大幅度減少，續租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經濟下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預期的下調。
多方制定應對措施
從中長期而言，根據疫情持續時間的長短，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業的租賃需求尤甚。
據仲量聯行統計，在北京，承租面積小于1000平方米的中型、小型企業占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。另外，北京有近半數（48%）的甲級寫字樓面積由韌性產業承租。
“這預示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抵御能力，是這一次黑天鵝事件中北京辦公樓市場的壓艙石，”仲量聯行認為。此外，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產業租賃使用，這部分將是幫助市場渡過疫情難關、保留潛在增長活力的關鍵。
但也應看到的是，北京市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業承租。如若發生極端情況，這部分租戶的經營狀態變化可能會引發市場動蕩，仲量聯行認為行業從業者需提前關注此類風險。
為了緩解疫情對中小企業帶來的經營壓力，北京市2月3日已發布數條緩解企業生產經營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當下調貸款利率、解決融資加快續貸及分行業延長社保征收期，并鼓勵辦公樓、商城等運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區為此類企業提供適度財政補貼。
目前，多數業主已制定或計劃做出租賃策略調整，有部分業主選擇與租戶共克時艱，為其減免部分的租金和物業管理費用。但有業內人士認為，此種做法并非行業主流。仲量聯行的調研數據顯示，租金優惠相關的讓步并非唯一選擇，大多數業主目前仍保持觀望態度，“61%的受訪業主表示目前不考慮效仿商業項目，對現有租戶給予租金的補貼或減免。許多業主已經進一步下調對自身項目2020年租金和項目表現的預期”。
值得注意的是，在疫情影響下，企業不得不延期開工及出于風險考慮選擇居家辦公。在此過程中，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，“數智化”辦公體驗令辦公模式開始發生變化。
戴德梁行報告指出，以上變化對于涉及在線辦公工具及平臺的相關企業顯然會構成直接利好，擴大市場規模及影響力，同時也提示實體辦公場所的運營者及業主在優化辦公物業產品的同時，更應關注包括線上平臺及智能化在內的整體辦公生態的打造，而非僅僅局限于常規辦公模式下使用者在有限時間內的產品體驗上。
來源：中國經營網
編輯：wangdc
