2019年落幕，寫字樓市場答卷已展現在大家面前，整體表現較為黯淡，投資市場可圈可點。2020年伊始，在新冠疫情沖擊下，寫字樓市場即將面臨新的壓力，辦公樓宇的運營也將面臨較大的挑戰，短期內市場將持續處于調整期。
市場吸納能力不足
此次疫情的突發對寫字樓供需兩端的影響顯著。在供給端，截止到2020年1月底，北京、上海、深圳3個城市寫字樓共交付31.64萬平方米，需求端共吸納25.09萬平方米。新增供應延遲交付、企業延遲復工都將對寫字樓市場供應和吸納造成負面影響。
表：2020年1月北、上、深寫字樓數據
數據來源：中指數據寫字樓版
此次疫情波及范圍較廣，酒店、餐飲業、旅游業、制造業等受疫情影響較大。從短期來看，市場需求可能會受到重創。另一方面，2019年寫字樓市場主力租戶以科學研究類、商務服務類、批發零售類、信息傳輸、軟件和信息技術類為主。其中，科學研究類、信息技術類、金融類等專業服務類行業在疫情下受到的影響較小。雖然辦公市場目前表現不佳，但市場前路仍然可期。
圖：北、上、深主要行業寫字樓租賃數量占比
數據來源：中指數據寫字樓版
提升項目自身條件應成為業主主要競爭手段
經此一“疫”，辦公環境及安全管理將成為關注的焦點，例如寫字樓的空氣凈化設備、安全監控設備、物業公司的應急能力等。從業主層面講，這次疫情為業主們提供了新的服務思路，辦公方式多元化、辦公場景靈活化會成為以后租賃市場的主要訴求。在以后的租賃服務中，業主或許應該考慮提供更具有柔性及靈活性的租賃條款、辦公空間和服務來協助客戶應對突發事件，從而提高項目競爭力。
投資市場仍有潛力，深圳占有很大優勢
對投資市場而言，北京和上海一直是各類投資機構的集中地。近兩年來，北京麗澤金融商務區正在逐步崛起，未來三年麗澤商務區將陸續交付108萬平方米的寫字樓項目，在周邊設施逐步完善的積極影響下，麗澤商務區也逐漸吸引了更多投資者的關注。
深圳市2019年軟件和信息技術服務業營業收入同比增長22.7%，互聯網和相關服務業營業收入同比增長 12.7%，租賃和商務服務業營業收入同比增長 10.0%，以上相關服務業的快速發展為寫字樓市場提供了較為穩定的需求支撐。
長期來看，深圳市在大灣區建設產生的產業協同效應下，深圳第三產業將持續快速發展；而在深圳被定位為“中國特色社會主義先行示范區”、香港居民在大灣區購房放開新政等政策的影響下，深圳對國內外投資者的吸引力將進一步增大。
2019年對寫字樓市場已然是“難過”的一年，2020年伊始市場行情又被突如其來的新冠肺炎疫情打亂，但禍兮福所倚，危機下同時也伴隨著機遇。結合以上分析看，金融和科技企業將繼續成為寫字樓需求的有力支撐，同時系列政策的發布增強了各類企業信心，為寫字樓市場帶來新的發展動力。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
