2020Q1 一線城市資產價值 TOP20 寫字樓全部位于上海和北京，其中上海 13 座，北京 7 座；全部位于核心商務區，且以金融行業為主的商務區占比較高， TOP20 寫字樓中半數位于上海陸家嘴及北京金融街。上榜項目最低單價約 9 萬元/㎡，最高超過 12 萬元/㎡，平均租金 16.8 元/天/㎡，平均出租率 88% 。深圳寫字樓最高排名 22 ，距離上榜差兩名；廣州最高排名 150 ，與 TOP20 相距甚遠。
總體來說，TOP20項目作為國內寫字樓價值最高的項目，抗風險能力較強。疫情下雖然單價普遍有所下降，但地位依然穩固。
2019 年，整體經濟疲軟、中美貿易戰等因素的多重影響下，國內寫字樓市場承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個寫字樓市場雪上加霜�？硕� CAIC 就疫情前后監測的一線城市六百余個項目最近兩個季度的價值數據進行匯總分析，最終評出一線城市寫字樓價值 TOP20 榜單以及四大一線城市寫字樓價值 TOP20 榜單，為您展現疫情之下一線城市最值錢的寫字樓項目。
今年一季度深圳寫字樓均價最高的是 6.3 萬元/㎡的前海商務區，與北京的東長安商務區、上海的外灘商務區均價接近；單價最高的寫字樓是 8.9 萬元/㎡的深圳嘉里建設廣場二期，在本次調研覆蓋的 600 多個項目中排名第 22 ，距離上榜只差兩名。廣州寫字樓均價最高的是 4.1 萬元/㎡的珠江新城 CBD ，大致相當于北京的望京及酒仙橋商務區、上海的徐匯濱江商務區、深圳的科技園商務區，廣州的頂級核心商務區與其他一線城市的次級、新興商務區價值接近，廣州寫字樓的整體市場價值可見一斑；單價最高的寫字樓是 5.7 萬元/㎡的廣州周大福金融中心，排名第 150 ，與 TOP20 相距甚遠。
與去年四季度相比，今年一季度 TOP20 的上榜項目變化不大，但榜內項目名次發生了較多調整，共有 10 個項目名次上升，最高上升 8 名，共有 7 個項目名次下降，最低下降 9 名。其中名次升幅較大的項目主要集中在北京 CBD ，名次降幅較大的項目則主要集中在北京金融街商務區，產生這一結果的主要原因在于這兩個商務區在疫情期間采取了不同的經營策略。在 CAIC 調研覆蓋的金融街商務區項目中有 78% 的項目在疫情期間為維護樓宇形象不降租金，租戶流失情況嚴重，各項目出租率環比平均下降 6.2 個百分點，最終導致區內 67% 的項目價值排名下降；而 CBD 則有過半數的項目主動降低租金吸引租戶，以各項目租金平均下降 3.2% 的代價換來了區內近八成的項目出租率不變，最終區內 78% 的項目實現了價值排名的上升。
北京的 TOP20 項目分布較廣，雖然 CBD 上榜 11 個項目占比較重，但除三元橋燕莎以外的其他四個核心商務區均有項目入圍，與其他一線城市相比，北京的核心商務區發展相對均衡。次級商務區雖無項目入圍，但價值最高的亞奧商務區恒毅大廈單價 7.2 萬元/㎡，已逼近入圍門檻。而北京目前唯一的新興商務區——麗澤商務區價值最高的金唐國際金融大廈單價約 6.5 萬元/㎡，排名第 35 ，距離 TOP20 門檻還存在一定距離。
TOP20 項目中金融街商務區寫字樓價值最高，但同時區內寫字樓價值分化嚴重， TOP20 與非 TOP20 項目在價值上出現明顯斷檔，相差近 2 萬元/㎡。超七成的上榜項目運營情況優于所在商務區平均水平， TOP20 寫字樓平均租金 17.3 元/天/ ㎡ ，平均出租率 94.5% 。上榜項目最低單價中國衛星通信大廈 7.4 萬元/ ㎡ ，最高單價泰康國際大廈 10.7 萬元/㎡，平均單價8.5 萬元/㎡。
上海 TOP20 項目在浦東和浦西的數量基本相當，但浦西分布較為分散，浦東則全部在陸家嘴商務區。除陸家嘴外，浦東價值最高的項目是位于竹園商務區的的陸家嘴金控廣場，單價 7.7 萬元/㎡，排名第 29 ，短期內難以改變 TOP20 榜單內浦東的商務區格局。非核心商務區項目與入圍門檻存在明顯差距，其中次級商務區價值最高的是新民洋商務區的浦東金融廣場，單價 6.6 萬元/㎡，不但距離入圍遙遠，與新興商務區的北外灘白玉蘭廣場也有一定差距。頭部項目價值差距的背后是以前灘、后灘、北外灘等為代表的新興商務區近年來強勢崛起，區內商務氛圍愈發濃厚，項目價值水漲船高。
TOP20 項目中前三名均位于陸家嘴商務區，上榜項目所在商務區中新天地商務區內項目分化嚴重， TOP20 與非 TOP20 項目存在明顯價值斷檔，僅配套設施充足的企業天地及企業廣場部分項目可以入圍。TOP20 寫字樓的經營數據（租金*出租率）均超過所在商務區均值的 20% 以上， TOP20 寫字樓平均租金 13.8 元/天/㎡，平均出租率 87% 。上榜項目最低單價中融碧玉藍天 8.5 萬元/㎡，最高單價上海國金中心 12.3 萬元/㎡，平均單價 9.7 萬元/㎡。
廣州的 TOP20 項目高度集中，珠江新城 CBD 占比高達 90% ，天河北商務區僅占 10% ，白玉新城商務區無項目上榜，三個核心商務區發展極不平衡。新興商務區價值最高的是琶洲國際會展商務區的廣交會大廈，排名第 28 ，略高于次級商務區價值最高的北京路商務區恒基中心，排名第 36 。
TOP20 寫字樓運營情況均優于所在商務區平均水平，平均租金 6.5 元/天/ ㎡ ，平均出租率 91.5% 。上榜項目最低單價合景國際金融廣場 3.8 萬元/ ㎡ ，最高單價廣州周大福金融中心 5.7 萬元/ ㎡ ，平均單價 4.5 萬元/ ㎡ 。
深圳的 TOP20 項目分布雖然也存在傳統核心商務區占比過高的情況，但與其他一線城市的不同之處在于其上榜項目在核心、次級和新興商務區都有分布，城市整體商務區發展較為均衡，其中近一半的項目位于新興商務區，后發商務區成長較快。
TOP20 項目所在商務區除蔡屋圍商務區外，區內項目無明顯價值分化斷檔現象， TOP20 寫字樓平均租金 10.1 元/天/㎡，平均出租率 74% 。上榜項目最低單價深圳東海國際中心A座 5.9 萬元/㎡，最高單價深圳嘉里建設廣場二期 8.9 萬元/㎡，平均單價 6.9 萬元/㎡。
來源：克而瑞資管
編輯：chenhong
