在宏觀經濟承壓以及疫情沖擊的雙重背景下，一季度上海市字樓市場整體走弱，租賃活動短期放緩，企業擴租趨于謹慎。但目前上海寫字樓市場憑借經濟的韌性已在逐步復蘇之中。
宏觀經濟
一季度，上海經濟運行遭受疫情沖擊，但第三產業部分行業形成有力支撐，外商投資實到外資金額逆勢增長。根據地區生產總值統一核算結果，2020年一季度，上海市地區生產總值為7856.62億元，比去年同期下降6.7%。其中，第二、第三產業增加值為分別為1745.23億元、6096.09億元，分別下降18.1%、2.7%。
分行業來看，房地產業、租賃商務服務業增加值分別下降10.3%、6.9%。但同時，以互聯網、數字化和科技創新為依托的相關行業較快發展，信息服務業、金融業等行業逆勢增長。一季度，全市信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值比去年同期增長13.1%，金融業增加值增長7.3%，金融服務、健康醫療等強韌性行業支撐辦公樓市場。
在固定資產投資方面，一季度，上海市固定資產投資總額比去年同期下降9.3%。分領域看，工業投資增長2.2%，房地產開發投資下降8.2%，城市基礎設施投資下降19.5%。分產業看，第二產業投資增長2.3%，第三產業投資下降11.3%。
圖：2018年～2020年一季度上海全社會固定資產投資情況（單位：%）
數據來源：上海市統計局、CREIS、中指數據寫字樓版
從政策層面來看，2月7日，上海市政府下發《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展若干政策措施的通知》，即“滬28條”，從稅收優惠、減免租金、金融支持等方面發力，支持企業抗擊疫情。隨著細化的支持性政策的陸續出臺，市場有望從中受益。
供給和需求
受疫情影響，上海地區多個項目出現延期。一季度上海寫字樓市場僅錄得約5.8萬平方米的新增供應，其中包括位于核心商務區的靜安寶華中心和新興商務區的前灘東方廣場二期。截至季末，全市甲級寫字樓總存量仍維持在8445萬平方米。一季度，上海甲級寫字樓市場錄得69500平方米凈吸納量，較去年四季度環比持平。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為42.14萬平方米，出現較大幅度下滑，同比下降35.7%；竣工面積為30.14萬平方米，同比下降61.8%。
圖：2018年1月～2020年03月上海寫字樓新開工和竣工面積（單位：萬㎡）
數據來源：上海市統計局、CREIS、中指數據寫字樓版
受疫情影響，一些項目推遲交付，預計年內將迎來近120萬平方米新供應，較去年末預測量縮減約35%。而隨著辦公樓租賃需求放緩，企業延遲決策，預計二季度租賃需求仍將趨緩，租戶在租賃策略上更為保守。但是線上平臺、健康醫療、金融保險及物流行業等在疫情期間逆勢而上的行業，對產業園區的租賃需求保持活躍。
圖：上海市場租賃需求行業占比（按租賃面積）
數據來源：CBRE、中指數據庫寫字樓版
租金和空置
一季度，全市甲乙級寫字樓租金環比去年年底下跌1.16%，至4.27元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年3月份，南京西路、陸家嘴商圈甲乙級寫字樓的日租金日租金處于相對高區，分別為6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天；北外灘、虹橋的日租金處于中間區域，分別為4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天；而以產業園為主的張江、漕河涇租金則相對平穩，平均日租金維持在3.7元左右。預計到今年9月份，上海甲乙級寫字樓日租金將比當前下跌3.9個百分點。與此同時，上海未來的大量甲級寫字樓供應可能會在一段時間內持續使得租金承壓，這將有利于尋求簽訂新租約的租戶。
圖：上海8大商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預測（2018年9月～2021年3月）
數據來源：CREIS、中指數據寫字樓版
空置方面，中指數據寫字樓版數據顯示，截止2019年年底，上海全市寫字樓的空置率已攀升至14.02%。戴德梁行數據顯示，一季度上海甲級寫字樓全市空置率創下21%的歷史新高，環比上升1.10%，其中核心商圈空置率14.7%，新興商圈空置率31.6%。疫情導致的租賃活動減弱與新增供應疊加是空置率上升的重要原因。
大宗交易
上海市場化程度相對較高，因此投資市場受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產價值略高于其他城市。一季度，上海商業地產投資市場成交總額超過200億元人民幣，同比下降58%。其中，寫字樓相關物業在總交易額中的占比高達九成，大部分都為國內金融機構收購辦公樓用于辦公總部，自用類型的投資占比創下歷史新高的58%，其中最為活躍且出價能力最強的自用買家為。其中，金融和科技類公司以及國企買家成為本季上海大宗交易的強而有力的支撐點。投資者對有產業政策多重利好的成熟商務園區有較強偏好。
另外值得關注的是商辦土地市場，2月下旬，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億的價格成交，成功刷新了國內土地交易的總價記錄。
國內疫情有所緩解，但是海外的疫情形勢不容樂觀，因此預計短期內外資投資者將采取觀望態度，投資市場將不會出現迅速反彈。但上海作為國內首屈一指的金融貿易中心，相對成熟的商辦市場將持續吸引更多的機構投資者和買家，投資市場預期仍然樂觀。
總結與展望
總體來看，一季度上海寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。隨著疫情逐步得到有效控制，盡管大多數的租賃活動都更趨謹慎，但總體而言，目前上海寫字樓市場已經在逐步恢復之中。在租賃需求較為疲軟的當下，業主方應盡量提升運營和物業管理水平，而租戶方也可以利用窗口期的調整或升級辦公環境。在投資策略方針上，建議投資者多關注市中心成熟運營但有改造潛力的寫字樓或優惠政策加持的商務園區寫字樓并乘勢擴大布局。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
