京城東北，望京商圈越來越多超高層拔地而起。閃光的玻璃幕墻里，裝修高檔的辦公空間虛位以待。
“這里幾乎所有的寫字樓租金都在下降！”面對好不容易到來的咨詢客戶，望京商圈一家寫字樓租賃公司的經紀人張平（化名）正以最大的亮點吸引客戶的關注。
前期海量供應，再加上疫情沖擊，讓望京商圈成為北京寫字樓市場的一個縮影。去年以來，北京寫字樓供應增多、空置率高居不下，讓租金連續下調。疫情之下，承壓能力不強的業主甚至開啟了“打折季”，招攬租戶。
空置率上升業主急“打折”
精裝修、帶家具、視野好，在商圈地標望京SOHO里，一處260多平方米的辦公空間，正以每天每平方米5塊錢的價格招租。“過去望京SOHO的租金大約得八九塊錢，這兩年降了不少，疫情期間更加劇。”張平說。
在多個寫字樓租賃平臺上，5塊錢報價的望京SOHO辦公空間數不過來。作為中介，張平也能感受到業主一方的壓力：一些公司業務調整以大換小、甚至退租，讓業主的空置率升高，面臨還貸等資金壓力不得不降價出售。
樓齡更久的融科望京中心，也經歷了租金從7塊錢降到5塊錢的過程。疫情之下，望京商圈也成了租金下調最明顯的區域之一。記者從第一太平戴維斯拿到的數據顯示，望京商圈寫字樓租金下調幅度達到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。
“近兩三年，望京商圈寫字樓供應加快，空置率攀升，尤其在疫情的疊加影響下，價格下跌幅度更大。”負責租戶代理的第一太平戴維斯華北區商業樓宇部林碩分析。
這一情形在很多區域上演。記者調查發現，一些經紀機構表面報價看似變化不大，但一深談，降價幅度格外驚人。半年前，經紀人小陳促成了麗澤一單交易，每天的租金均價是每平方米7.5元左右；但半年之后，同一棟寫字樓的價格已經降到了六塊多。“不只是價格，過去業主往往會給租戶一個月的裝修免租期，現在一些寫字樓的免租期甚至可以達到半年，為的就是能找到長期穩定的租戶。”小陳說，麗澤商務區多個寫字樓今年陸續完工，大家都面臨著去化壓力，甚至出現攀比讓價的情況。
代理多棟知名寫字樓的機構人士也向記者道出眼下行情：各商圈寫字樓業主之間這些年都建立了“攻守同盟”，為的是集體抵抗市場下跌。“雖然表面大家都死扛著不降價，但危急時刻各自也都打著自己的小算盤，暗自降價。
兩大商圈依舊堅挺
“受疫情影響，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫停或擱置，租金和吸納等關鍵指標持續走弱，無論是業主方還是租戶方均面臨一定的運營壓力。”林碩說。
但其實，價格走低不能把所有原因都歸咎于近期的疫情原因。多個商圈的空置率居高不下已經由來已久。2019年被認為北京寫字樓市場的“拐點之年”——去年全年北京全年甲級寫字樓市場共贏來了134.5萬平方米的新增供應，海量供應直接讓空置率攀升至12.7％，這是2009年以來的最高值。
到了今年一季度，仍有少部分樓宇繼續供應，空置率上調到了13.2%。第一太平戴維斯披露的商圈空置率顯示，今年一季度，CBD空置率仍處12.5%高位，亞奧商務區達37.8%，麗澤商務區空置率調至68.2%。
這些商圈都有近兩年供應加快的大背景。由此，疫情期間市場需求走弱、成交擱置等因素影響下，業主方不得不繼續調整租賃策略并降低租金期待值，這使全市甲級寫字樓平均租金連續五季環比下跌。
然而，面對疫情沖擊，北京仍有兩大商圈“逆勢”增長。金融街和中關村核心區，租戶黏性較好，季內空置率仍處于相對低位,分別為2.1%和3.7%。“這兩大商圈一直是北京空置率低、租金高的，源于背后是背后互聯網科技、金融兩大產業的支撐。”林碩披露，即便市場大盤不佳，金融街與中關村核心區兩大商圈一季度租金依舊分別上漲1.5%和1.4%，可見產業活力。
業內分析，受疫情影響，原計劃于2020年二季度交付的項目也不得不延遲入市時間至下半年，屆時供應的集中放量也將讓空置率繼續保持上升。
疫情催生靈活辦公新思路
過去兩個月，在德勝門一家技術設備銷售公司工作的白領王女士平均每周只有一天到公司，剩下幾天都是在家辦公。如果遇到重要的會議，大多通過視頻會議解決。“沒想到因為疫情沖擊而導致的遠程辦公，會成為公司對未來辦公模式的一種新考慮。”眼下，公司開始考慮辦公模式是否可以更靈活、租賃的辦公面積能否縮減。
艾媒咨詢此前公布的數據顯示，2020年新春復工期間，中國有超過1800萬家企業采用了遠程辦公模式，使用遠程辦公應用的用戶規模總計超過3億人。未來，遠程辦公能否替代寫字樓辦公？
就連摩根士丹利CEO詹姆斯-戈爾曼近日也對外表示，摩根士丹利將擁有“更少的房地產”，因為疫情期間的遠程辦公已被證明可行。戈爾曼說：“在每周的一部分時間，每月的一部分時間，很多員工會在家工作嗎？ 當然可以！”
但也有業內人士認為，在疫情緩解甚至結束時，這一數字勢必要降低，特別是“被動”接受遠程辦公的一些企業和員工，會因為行業實際、技術和使用效果等原因迅速回到寫字樓里。
世邦魏理仕近日發布的調查顯示，逾九成的中國內地企業在疫情期間采用居家辦公，長遠來看，此次疫情或將促使租戶辦公習慣發生變革。約73%的受訪者表示將增加采用靈活辦公的方式，另有70%的受訪者表示后續將增加科技投入以支持遠程辦公計劃。
來源：北京日報客戶端
編輯：wangdc
