今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業地產業受到相對的負面影響。不過，隨著上海下調疫情防控響應級別，上海寫字樓的需求也迅速恢復。近期，澎湃新聞調研了上海各區域寫字樓的供應情況，試圖還原目前上海寫字樓業態的真實現狀。
本篇介紹的，是上海寫字樓在未來的供應情況。
上海新增項目集中浦江沿岸
根據多家商業地產公司的報告，2020年上半年上海至少錄得9個新增項目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創廣場、上海金融街中心一期、世博濱江大廈·北座、陸家嘴濱江中心（H1樓）、北外灘來福士廣場西塔、富源廣場1號樓和上海西岸國際人工智能中心X-1等，至少為市場帶來40萬平方米的甲級寫字樓供應。
CBRE（世邦魏理仕）華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越預計，今年下半年上海供應將有100萬平方米。戴德梁行預計，未來五年，上海市將有超過640萬平方米的甲級寫字樓供應將入市。
高力國際的研究則顯示，上海寫字樓市場將在未來兩年迎來供應高峰。根據高力國際的報告，上海2021年至2024年的辦公樓市場新增供應或超過800萬平方米。
值得注意的是，今年上半年的新增入市項目中，大部分項目都在浦江沿岸的位置，如前灘、徐匯濱江、北外灘等熱門區域。
事實上，這些區域受地理位置、面積性價比、產業集群、配套優勢等影響，需求突出，疫情后恢復也較快。
前灘二季度凈吸納量超過核心區域位列第一
如前灘區域，CBRE的報告顯示，前灘在今年二季度錄得凈吸納量約3.4萬平方米，在上海各重要區域中位列第一。據CBRE的研究，到2023年，前灘的新增供應或達到120萬平方米，其中三分之二的交類型或來自搬遷，租戶來源或有19.8%的租戶來自陸家嘴，13.5%的租戶來自工業園區，超過20%的租戶或來自浦東其他地區。
根據CBRE2019年初對前灘的11座甲級樓宇，741位入駐企業員工進行的滿意度調查顯示，有68.2%的員工表示對前灘的新建辦公樓滿意；53%的員工認為和之前的辦公地點相比，到前灘上班交通更方便了。有75.3%的員工表示，會向朋友推薦前灘。
從今年上半年的租賃情況來看，前灘錄得超過6萬平米的租賃。其中包括西門子中國在前灘時代廣場租賃的18743平米、德州儀器在前灘中心租賃10000平方米、安居客在晶耀前灘T7租賃的10800平米、燦谷在前灘東方廣場二期租賃8400平方米、辦伴在前灘中心租賃5000平米等。此外基石藥業、薄荷網等都在前灘租賃了超過4000平米的辦公樓。
去年年底，德國醫藥和高性能材料巨頭默克和美國醫療技術公司BD就已入駐前灘。不久前，鐵獅門以人民幣17.6億元的價格將前灘的一處辦公樓出售給影星張庭和林瑞陽夫婦創辦的公司TST庭秘密。
高力國際預計，前灘在2020年下半年將繼續呈現較好的凈吸納量。
仲量聯行華東區研究部總監黃璐向澎湃新聞分析指出，在經濟有所放緩的情況下，租戶的租賃決策偏謹慎。如對于非中高端服務業之類的企業來說，搬去一個有配套、交通環境較好、又希望有一個長期穩定可發展的空間的，去前灘這樣這樣的新興區域是比較匹配經營戰略的。
此外，也不乏有些原本在中央商務區的企業，因為擴張升級的需求，同時考慮到租金降低的，也會選擇“落戶”到包括前灘在內的新興區域。
值得一提的是，辦公樓市場上，除了“超大型”的企業租戶外，傳統的租約一般是3年一簽，不過，有不愿具名的業內人士表示，看到有前灘的租戶簽了5年以上，或表示該企業希望在前灘“長期駐扎”。
騰訊阿里等逾20家企業將簽約入駐徐匯濱江
另一個突出的新興區域，則是在前灘對岸的徐匯濱江。
今年4月8日，徐匯區召開2020年重大工程建設現場推進會。2020年，徐匯區共安排重大工程共計61項，包含區級重大工程正式項目31項、預備項目8項，其中包括西岸區域的西岸傳媒港、西岸智慧谷、西岸金融城等重大工程。
其中，騰訊、阿里、網易、華為鯤鵬、小米等互聯網行業都將入駐徐匯濱江“西岸智慧谷”。據上海西岸開發（集團）有限公司統計，到今年年底，上海西岸國際人工智能中心將實現逾20家企業簽約，入駐率達到90%，超3000名員工入駐辦公，樓宇經濟產值可達10000元/㎡。
據了解，樓內不僅聚集了微軟亞洲研究院（上海）、微軟-儀電人工智能創新院、阿里巴巴、上海鯤鵬+昇騰生態創新中心等人工智能頭部企業，還有包括聯影智能、每步科技、非汐科技、思必馳、云譯科技、縉鋮醫療、問境科技、完美柒嘉、億鑄科技等垂直細分領域的標桿企業。
而早在今年1月份，西岸傳媒港最后一棟建筑，也是騰訊華東總部完成結構封頂。騰訊科技（上海）有限公司總經理張立軍在接受采訪時表示，騰訊華東總部預計2021年上半年將正式遷入徐匯濱江的總部大廈。華東總部將把人工智能和大數據產業作為核心重點，加以大力發展。
在高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群看來，在上海商業地產中長期的趨勢方面，前灘和徐匯濱江是上海未來的新興區域的主要指出。
吳群指出，在上海的非中央區域，從樓盤的聚集、交通便利、政府的規劃及支持、配套設施、租金等方面來看，前灘和徐匯濱江的性價比非常高。“相比其他的次中心，比如說大虹橋、北濱江、五角場等，徐匯濱江和前灘的綜合優勢也更加明顯。”吳群認為。
“中期到長期的未來，這兩個區域會是新興的市中心。”吳群說，“今后十年，在上海的新興版塊里，兩個明星板塊就是徐匯濱江和前灘。”
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
