在“715”新政出來之前，深圳的樓住宅市場市火得讓人焦慮。
尤其是二手房市場，僅僅6月份就破了萬，是四年來首次單月成交量破萬。上次“破萬套”還是2016年3月份，彼時是近10年來深圳樓市最火爆的時期。新房市場上，“萬人搖號”、“日光盤”、“喝茶費”、“更名費”各種亂象重現江湖，整個住宅市場確實火得“沒眼看了”。
有中原的最新數據顯示，今年5月份深圳投資客占比為35.62%，投資比例明顯高于全國大多數的城市。此次“715”新政對炒房投機行為進行嚴厲打擊后，房票變得更少，投資性的購房需求將大幅萎縮，高燒的深圳住宅市場或許進入冷靜期。
相比住宅市場的供求緊張，深圳寫字樓市場則另一番景象：多家機構數據顯示，深圳寫字樓空置率已達到25%以上，為歷史最高水平。優質購物中心的空置率已上升至6.6%。租金也連續下跌，連續跌了7個季度。
7月4日，萬科集團董事會秘書兼高級副總裁譚華杰在參加一場座談會時，談到寫字樓的空置及租金環比下降的情況時表示：深圳未來三年新增寫字樓供應量可以滿足未來25年的需求。
數據顯示在回暖
第一太平戴維斯最新的深圳甲級寫字樓數據顯示，2020年第二季度，深圳企業已步入全面復工復產的狀態。受新冠肺炎疫情影響，目前已知第一季度的深圳地區生產總值和第三產業增加值分別錄得同比下降6.6%和1.8%，其中后者降幅較全國水平低3.4個百分點，昭示著深圳第三產業具備一定韌性。
同期，甲級寫字樓項目入市步伐回速，增量市場繼續擴張。第二季度深圳新增供應量共計約43萬平方米。截至季末，市場總存量環比上升5.8%，至781.2萬平方米。隨著經濟活動復蘇，受此前停工停產影響而滯后的需求開始集中釋放，需求主要源自于TMT及金融類企業，多例大宗租賃成交于季內發生。第二季度，深圳凈吸納量環比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計凈吸納量已超過去年同期水平。
仲量聯行的最新寫字樓報告也顯示，雖然大部分企業對短期業績增長持謹慎態度，且中小企業縮減辦公面積甚至退租的現象仍有發生，但處于低位的市場租金為受疫情影響較小的企業提供了更多升級和搬遷的機會，二季度市場問詢量和成交量均有回升。
抗風險能力較強的頭部企業，尤其是互聯網科技巨頭，迎來了新的增長機遇，企業的業務增長支持強勁的擴張和搬遷需求，大面積租賃交易較去年有所上升。值得一提的是，來自新經濟總部企業的整合需求也成為當下市場的一個亮點。
金融機構對甲級辦公樓的需求仍較穩健，疫情的爆發甚至加速了不少大型金融機構的升級換代，開始將其理財部門和金融科技部門設為獨立法人主體，因此擴張及新設立需求活躍。
不僅如此，由于金融開放政策的進一步落實，外資金融機構在深設立獨立法人企業的趨勢逐漸顯現。因此，租賃市場活躍度逐步回暖，深圳甲級辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當，上半年共約18萬平方米。
供應過量空置率可能增加
深圳部分在建項目交付時間推遲，甲級供應入市放緩，上半年只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增約32萬平方米供應。由于供應壓力暫時有所緩解，二季度深圳空置率相對一季度基本不變，仍保持在約26%的水平。
從第一太平戴維斯統計的數據來看，盡管深圳甲級寫字樓需求顯著回升，但供應節奏同步加快且供應量已恢復至疫情前所預期。因此，過量供應仍是市場最大隱憂，平均空置率環比上升1.9個百分點，至28.1%。業主繼續推行各類優惠舉措以促市場去化，深圳平均租金跌破200元關口——錄得人民幣每平方米每月193.5元，創下自2013年末起至今的新低值，租金指數環比下降3.1%。深圳租金及資本值齊跌，且后者跌幅略大于前者，投資收益率呈擴大趨勢，為促進交易達成提供了充分條件。
寫字樓租金繼續承壓，但租金跌幅在二季度收窄。在高空置壓力下，業主繼續下調租金以加速去化，其中以新供應壓力最大的南山區跌幅最為顯著。甲級辦公樓租金下行，吸引了不少來自非甲級辦公樓租客的入駐，成本集約型升級漸成租賃市場主流。
雖然上半年甲級供應入市放緩，但今年下半年仍有多棟甲級辦公樓扎堆竣工，總計約90萬平方米供應。盡管深圳市場租賃活躍度逐漸回暖，但大量新增供應仍將進一步推高全市空置率。供過于求的市場現狀仍將持續， 預計租金仍會出現一定幅度的下降。
而第一太平戴維斯也認為，2020年，盡管部分項目工程進度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場復工效率甚高，預計年內仍將迎來供應高峰——合計約139.0萬平方米新增甲級寫字樓面積或于年內交付。截至目前，預計有合計約83.4萬平方米的新增項目于下半年陸續交付入市，供過于求的現象料將延續。
金融科技主導需求
仲量聯行認為，疫情仍將為全球經濟帶來較多不確定性，但鑒于中國對疫情防控的出色表現，預計國內經濟繼續快速修復，深圳辦公樓租賃市場需求也將進一步轉好。
科技巨頭仍將保持穩健的擴張需求，業務受影響較小的企業也將抓住租金下調的機會升級辦公空間。此外，深圳市各大傳統基建項目的穩步落地將支撐來自大型建筑工程企業穩定的租賃需求，隨著新基建項目的落實推進，預計在長期也將刺激來自相關產業鏈上下游企業的辦公樓租賃需求。
第一太平戴維斯也認為，TMT行業預計繼續是需求增長的主要貢獻者，尤其是行業中的龍頭企業。此外，金融業由于迎來新的大灣區利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求，但預計全市平均空置率仍將受新增供應影響而結構性上升。
深圳即將迎來經濟特區建立40周年，加之大灣區建設的推進，深圳的城市發展預計或獲得更充沛的政策支持，將繼續支撐投資市場熱度不減。
來源：e公司
編輯：wangdc
