過去一年，全國乃至全球發展都因疫情影響而放緩，大到社會秩序、經濟環境、商業市場，小到居民生活、衣食住行，都受到不小的影響。廣州作為中國通往世界的南大門，粵港澳大灣區、泛珠江三角洲經濟區的中心城市，在這樣的形勢下寫字樓市場表現如何？2021年又將呈現哪些趨勢？
據廣州市統計局最新數據，四季度全市生產與消費持續回暖，工業生產繼續提升，服務業加速回暖；固定資產投資提速，房地產開發投資增長加快，經濟穩步回升勢頭向好。2020年11月、12月，廣州又相繼印發《廣州市天河區推動經濟高質量發展的若干政策意見》及《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》征求意見通告，人才企業兩手抓。
一方面大力支持金融業、高端專業服務業、數字文化產業等重點企業的落戶，給予優質企業落戶獎勵；另一方面進一步降低人才落戶門檻，加大對高質量人才與高科技產業的引入，刺激相關行業在廣州的發展，進一步帶動寫字樓市場需求。
回顧2020年年，雖然上半年受疫情影響嚴重，但下半年隨著經濟的復蘇與穩定，廣州寫字樓市場逐步恢復。寫字樓租金上半年跌幅明顯，下半年已逐漸收窄；整體空置率、平均租金跌幅在一線城市中均保持最低。TMT、金融業及專業服務的租賃需求穩居前三；一手市場總體網簽量同比增13.4%，價升18.4%，市場逐步回溫；寫字樓大宗交易下半年整體成交47.1萬平方米，占2020年全年成交近80%，整棟購置案例貫穿全年。
甲級寫字樓存量超500萬 新經濟企業需求持續活躍
據第一太平戴維斯數據顯示，2020年全年廣州甲級寫字樓市場共有5個新增項目入市，新增供應量約為56萬平方米，同比上升66%，其中四季度一個項目入市帶來8.5萬平方米的新增。截至12月末，廣州甲級寫字樓市場總存量達到550.7萬平方米，其中珠江新城以51.5%的存量占比居全市之首，琶洲新增供應量增長速度最快。
數據來源：第一太平戴維斯
租賃需求方面，TMT和金融業為全年兩大主力，新經濟企業租賃需求也保持著較高的活躍度，租賃成交占年內全市整體成交面積的30%。專業服務類與房地產企業在第四季度的市場表現尤為亮眼，建信金融科技、廣東懿德集團、Market Pioneer、嘉實基金幾家公司在珠江新城新租共計超一萬平方米的辦公空間，其中建信金融科技一家就貢獻了廣州國際金融中心6500平方米的新租面積。
寫字樓空置率創三年新高 珠江新城、琶洲備受關注
截至四季度末，廣州甲級寫字樓市場平均租金為166.4元/平方米/月，環比下跌0.9%，同比下4.6%；全市寫字樓整體空置率10.2%，為近三年高點，同比上升3.2%，但依然是四個一線城市中最低。
廣州甲級寫字樓租金指數
數據來源：第一太平戴維斯
幾個子市場中，珠江新城租金指數下跌最嚴重，同比下跌6.1%至185.9元/㎡/月，但也因為租金的下調使得珠江新城的空置率一直處于較低水平。租金水平持續下跌的主要原因之一在于，不少業主以適當降租或提供更長免租期等方式挽留或吸引租戶，降低空置率。
但即使珠江新城租金跌得再狠，它還是以279元/月/平方米的價格位居在日前仲量聯行發布的《中國最貴辦公樓市場租金排名》中位列全國第四，“廣州第一CBD”名副其實。
數據來源：仲量聯行
琶洲板塊從四季度起，已經進入供應高峰期，受大量新增入市的影響，琶洲寫字樓四季度空置率環比上升7%，達到14%。預計2021年第一季度全市將迎來近30萬平方米的新增供應，分別位于珠江新城、天河北及琶洲。大量新增導致市場去化壓力增加，這些區域空置率或將持續上升。
但從58同城、安居客寫字樓租賃搜索熱度來看，琶洲所在的海珠區熱度一直處于全市前四，熱度不減。而琶洲充裕的供應后續也將吸引其他區域老舊寫字樓租戶的搬遷與升級。
此外，相較于第三季度，天河、白云、番禺、海珠四個區域均持續了上一季度的租賃搜索熱度，而黃埔區則憑借集“黃埔臨港經濟區+第二CBD+數字經濟”三大概念于一身的魚珠港的快速成熟，搜索熱度上升超過越秀。
租賃面積需求上，四季度500㎡以上的寫字樓租賃面積在魚珠、珠江新城、體育中心等熱門板塊的搜索量占比上升。這主要是因為大型國企、金融機構因市場和政策影響，全年租賃需求相對穩健，四季度市場進一步恢復之后其擴張現象更明顯，且它們的需求多為市內核心片區、熱門商圈較大面積的優質辦公空間，導致以珠江新城CBD為首的熱門板塊大面積寫字樓搜索熱度的上漲。
一手成交量黃埔區居榜首 大宗交易活躍度穩步回升
一手寫字樓市場，截止12月底全市新增供應75.04萬平方米，同比增長79.7%，其中8成集中在黃埔、南沙、海珠及花都區；成交65.01萬平方米，同比上升13.4%；平均售價為41,617元/平方米，環比上升2.6%。
其中黃埔、番禺網簽量合計占全市60%，去化周期僅14個月。黃埔區以20.81萬平方米的面積居全市首位，同比增加70.0%；番禺區次之。縱觀整個市場，像金融城、琶洲西區等新興商務區的銷售型寫字樓項目還是受買家青睞，天河北等地段優越的中央商務區在第四季度也都開始對外散售優質寫字樓，進一步引發市場關注。
一手市場逐步回溫，大宗交易活躍度也穩步回升。2020年全年廣州商業地產大宗交易成交額達到219億元。其中廣州東升集團收購琶洲西區4.4萬平方米的TCL大廈東塔，珠光控股集團9億收購廣州珠光集團天河區商辦用地剩余的49%股權受到不少關注。
大宗交易主要城市表現
數據來源：戴德梁行
縱觀全年大宗交易，成交的物業類型還是以辦公及商業物業為主，其中自用型辦公的成交增幅較大。而數字經濟、宅經濟等新經濟形態的出現，也使得數據中心、倉儲物流成為新的投資熱點。
供應高峰去化壓力增大 產業升級樓宇格局重構
據多家業內機構預測，廣州將于2021及2022年迎來新增供應高峰，兩年年均供應總量將超過百萬平方米，新增供應以總部項目為主。屆時市場進入供過于求階段，空置率或將攀升，租金預計會持續下跌。
此外，未來廣州樓宇經濟格局也將重構。統計顯示當前廣州高端寫字樓主要集中在天河區、越秀區。但隨著琶洲人工智能與數字經濟試驗區的成熟，阿里巴巴、騰訊、小米、歡聚時代、唯品會等眾多互聯網巨頭總部的落戶建成，“總部經濟”的加持勢必進一步加快琶洲CBD的成熟。
總得來說，2021年廣州寫字樓市場依然值得報以期許。
其一，縱觀2020年無論是存量還是空置率，廣州都是全國一線城市中最低的，供求關系上有一定的彈性空間；
其二，廣州新公布的“十四五”規劃也已明確指出，未來將遵循琶洲人工智能與數字經濟試驗區“一核引領”，東部、南部創新經濟“兩極帶動”的發展路線，壯大戰略性新興支柱產業，加快發展戰略性新興優勢產業，實現產業轉型升級；
其三，經國務院同意，證監會批準設立廣州期貨交易所，這將極大助力廣州實體經濟的發展、粵港澳大灣區的建設。
自身巨大的發展潛力外加政策環境的加持，相信2021年廣州寫字樓市場將迸發新的活力，帶來更多驚喜，讓我們一起拭目以待。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
