疫情疊加供求失衡，2020年的武漢寫字樓市場如履薄冰。
近日，多家顧問機構年度報告陸續傳出基本一致的觀點，武漢寫字樓市場指標在前兩年下滑的基礎上，在進一步惡化。
CBRE世邦魏理仕數據顯示，由于新增供應持續保持高位且需求受到疫情沖擊，2020年，武漢市寫字樓空置率同比上漲4.5個百分點，攀升至42.3%。全市寫字樓平均賬面租金同比下降4.5%，錄得每月每平方米90.5元。
而年底需求的突然爆發，為武漢寫字樓市場增添了一點亮色。仲量聯行年度報告認為，從季度數據看，武漢四季度租金跌幅獲得邊際改善。以甲級市場為例，二三季度的租金環比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環比跌幅僅為0.3%，租金水平有逐步企穩的跡象，這主要緣于年末需求的大幅反彈，通過對比近三年的數據，發現單季0.3%的跌幅基本回歸武漢寫字樓市場的正常水平。為此，仲量聯行認為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。
年末集中入市，競爭更加激烈
由于上半年受疫情沖擊，武漢2020年的優質甲級項目全部集中在第四季度入市，這些項目分別是，位于建設大道商務區的香格里拉中心和武漢環貿中心A座，以及位于解放大道商務區的恒隆廣場和K11 ATELIER。這些優質項目的入市，一方面提升了片區的樓宇品質，另一方面也加劇了市場競爭。
仲量聯行年度報告顯示，截至2020年12月末，武漢市甲級和乙級項目共計636.8萬平方米，其中甲級辦公樓體量為249.4萬平方米，同比上升15.0%；乙級辦公樓體量為387.4萬平方米，同比增長8.0%。
而受疫情影響，武漢市寫字樓市場全年的凈吸納量表現孱弱。2020年全市凈吸納量僅為15.5萬平方米，為2011年以來的最低點。其中甲級凈吸納量為10.0萬平方米，同比減少32.9%；乙級凈吸納量為5.5萬平方米，同比下降75.8%。
一方面供應不斷增加，一方面市場凈吸納量大幅下降，武漢寫字樓市場結構進一步失衡并惡化，全市空置率進一步攀升逼近40%，其中甲級辦公樓空置率同比上升5.0個百分點至35.7%，乙級辦公樓空置率同比上升3.1個百分點至41.7%。
總需求疲弱，增加了業主的去化壓力，為了爭奪有限的客戶，價格戰愈演愈烈。截至2020年12月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲級辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙級辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
四季度需求大幅反彈，有望走出低谷
下半年，隨著武漢疫情防控的成功與經濟的回暖，也催生了辦公樓市場需求的恢復。以甲級市場為例，前三季度其凈吸納量僅為負1,669平方米，但第四季度的凈吸納量高達10.2萬平方米。第四季度的凈吸納量中，新入市項目凈吸納量占比60%，存量項目占40%。而這40%存量項目的凈吸納量不僅明顯強于前三季度，而且較為接近歷史單季平均水平，為此，仲量聯行認為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。
從成交案例數量看，2020年，武漢一季度“封城”，導致一季度甲級辦公樓租賃成交數量接近于零。“解封”之后，成交數量開始恢復，四季度成交數量更是占全年的50%左右，市場活躍度顯著上升。
分行業看，在線教育行業成為2020年需求最旺盛的行業之一，其甲級市場的成交面積占比高達22%。疫情的沖擊不改人們對教育的熱情，資本的推動更刺激了在線教育的大幅擴張。此外，金融業、非教育服務業、房地產及建筑、科技新媒體等行業都有活躍表現。金融業中的保險公司不斷擴張代理人，繼續催生大面積成交；專業服務業中的律師事務所較為突出，這包括受注冊制背景下企業上市需求上升以及疫情沖擊之下的經濟類訴訟增多等影響。
2020年甲級辦公樓市場租賃成交（按行業分）數據來源：仲量聯行
仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“2020年武漢辦公樓市場第四季度需求的快速復蘇，展現出其極大韌性。”
辛毅認為，雖然武漢寫字樓全年租金顯著下跌，但年末租金隨著需求復蘇而企穩。從季度數據看，租金跌幅邊際改善。以甲級市場為例，二三季度的租金環比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環比跌幅僅為0.3%。此外，通過對比近三年的數據，發現單季0.3%的跌幅基本回歸武漢市場的正常水平。
受疫情影響，原本預計2020年的供應高峰推遲至2021和2022年，供應量會在疊加中集中爆發。雖然武漢疫情已經化解，需求在復蘇中企穩，但依然跟不上新增供應的腳步，市場仍將供大于求。展望后市，仲量聯行預計，武漢寫字樓市場租金持續承壓，易跌難漲。待2021和2022年的新增供應高峰之后，供需關系將有望緩解，不斷攀升的空置率也有望逐漸企穩。
來源：中國房地產網
編輯：wangdc
