時至年底，深圳寫字樓市場需求有所回調。戴德梁行數據顯示，深圳甲級寫字樓全年累計吸納量達40.33萬平方米，同比去年增加296.4%，增幅近3倍。深圳大宗交易下半年恢復迅速。
寫字樓供應集中入市持續施壓租金，吸納量大增擠入歷史前三
新冠疫情影響下國內經濟增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現租金下滑的情況，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首當其沖。與此相對的是，2020年四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經濟發展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。
以深圳市場而言，租金的持續下調無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續8個季度回落，自2018年末高點累計下降23.55%，當前全市租金與2014年2季度相當，為每月每平方米211.49元。盡管2020租金同比降幅達到12.8%，但在近80萬平米的新增供應刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。當前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應多以較低價格吸引客戶， 各區政府也對引入優質企業提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業換租擴租的需求。得益于 “前海歸巢”計劃對企業直接提供租金補貼，吸引不少企業入駐，作為新興商務板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達到20.8萬平方米。此外，更長的預租及免租期，為業主及企業提供更多的選擇機會，進一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。
盡管突如其來的疫情沖擊、全球經濟的疲軟表現以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應量，對空置率指標形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點。結合各個片區的吸納表現，市場需求由東向西、由傳統板塊向新興板塊、由舊物業向新物業轉移的趨勢明顯，預計這一趨勢伴隨著包括前海在內的新興板塊的持續供應還將延續。
租金方面，戴德梁行數據顯示，今年，北上廣深四座一線城市甲級寫字樓均出現租金下滑的情況，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。
張曉端表示，新物業的業主會把租金調得比較低，提前鎖定優質客戶。今年對企業換租來說，是一個比較好的時機。
張曉端表示，2021年深圳有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量約達179萬平方米，但考慮到項目延期因素，預計實際供應將在100萬平方米以內。高供應量將為企業帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優勢仍會是是吸引企業的重要因素之一。例如在新項目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業巨頭的入駐不斷提升其商務氛圍，對企業的吸引力也將隨之增加，結合低租金的優勢，預計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經濟增速回升的背景下，預計2021年各行業發展環境或優于今年，對辦公物業市場的需求支撐也有望進一步增強，全年租金降幅料將收窄。
深圳大宗交易深圳下半年恢復迅速，價格盤整促進成交的活躍
戴德梁行數據顯示，截至2020年12月25日，全國大宗交易規模達1,942億元，較2019年下降32%，累計成交181宗；上海仍穩坐全國大宗成交第一，總成交額達670億元，占全國總成交額的35%；深圳則排名第三，總成交額278億元，累計完成25宗。戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒表示下半年的成交占全年成交額的73%，顯示疫情后的交易活躍度恢復迅速；雖然相較2019年缺少如華僑城大廈、華潤前海大廈那樣的超大型成交，導致成交總額下降明顯，全年總成交額仍相當接近300億元的平均規模。
陳俊儒總結今年的大宗交易市場是“價格盤整、成交活躍、生意盎然”，雖然觀察到資產價格普遍有回調的現象，但也相當程度給予刺激并促進了成交的活躍，在疫情短暫的影響后立刻恢復了勃勃生機。在寫字樓集中供應及租金承壓的大環境下，寫字樓大宗交易自用買家占據主導地位，背景涵蓋金融保險、實業及科技類企業；相較之下，機構投資人對租賃風險會有較多的顧慮，成交以存在財務困境或以散售目的的項目為主。同時，深圳傳統的工業物業成交宗數及占比明顯回升，在2019年的沉寂后重回交易舞臺，特別是疫情催生的數字經濟，宅經濟等新的經濟形態，數據中心和倉儲物流都受到資本的高度關注；其中，在深圳及惠州均錄得數據中心的成交；亦在東莞沙田錄得一宗冷鏈倉儲項目成交，顯示投資者對于大灣區乃至于大深圳都市圈物流倉儲以及數據中心的機會持續看好。
展望來年大宗市場走勢，陳俊儒形容成立四十周年的深圳經濟特區是“集萬千寵愛于一身”，是一座以“科技”、“創新”、“年輕”著稱的大灣區都市，迅速的成為近年來投資者最關注的目標市場之一；政府今年所提出“支持盤活利用存量工業地”，以及取消小地塊更新限制等政策，有助于盤活存量資產，賦予工改類項目更多想象空間；同時，隨著資產價格回調，投資者可以重新審視布局深圳的投資機會；寫字樓的投資者則可重點關注深圳核心區域帶有穩定現金流、有改造提升空間、小體量的優質辦公項目。活躍的自用買家則將繼續尋找合適標的，成交量有望持續上升。
來源：鳳凰網房產
編輯：wangdc
