寫字樓的租售活躍程度、租售價格走勢往往是一個城市經濟活力的風向標，同時，寫字樓營造的樓宇經濟對推進一個區域、一個都市圈的現代服務業發展、促進經濟轉型和升級的作用也不容小覷。在太原，寫字樓經濟正在茁壯成長，但與經濟發達的城市相比，省城的寫字樓產業仍有諸多短板和成長空間。
目前，省城已形成長風商務區、汾東商務區及汾河西岸金融集聚區為代表的太原寫字樓樓宇經濟圈，這些典型片區的發展會帶給這座城市怎樣的可能呢？記者結合本月山西省知名房地產調研機構朗潤智業發布的太原首份寫字樓白皮書，進行解讀——
太原城市商務格局形成
寫字樓聚集及輻射下產生的寫字樓經濟，是城市經濟發展永不落幕的金鑰匙，對帶動稅收、消費、產業發展及勞動就業等意義深刻，也是拉動城市經濟發展的重要力量之一。近日，太原朗潤智業在對太原城市商務區格局、38個甲級寫字樓樣本進行了深度調研后，發布了《2021太原寫字樓發展白皮書》，該報告顯示，太原市城市商務格局已初步形成，目前已經形成1個中央商務區，4個核心商務區，4個非核心商務區，4個新興商務區，8個產業園區。
伴隨著城市經濟產業的發展以及城市面貌擴容提質，太原寫字樓商務集聚片區已形成，由原來的單核心集聚演變成多核發展，寫字樓品質不斷提升，甲級寫字樓成為市場主流。
朗潤智業相關負責人分析，太原的寫字樓商務格局大致經歷了3個階段的輪動。首先是以政務金融屬性為主的核心商務區，例如以太原市迎澤大街、府東街、南內環街為主的寫字樓項目便是案例，典型寫字樓項目有景峰國際、郵政大廈、中財大廈、國貿雙子塔、金茂大廈、賽格數碼港等。
其次是以商業辦公和產業屬性為主的核心、非核心商務區，這一階段，包含了長風親賢商圈的崛起，以及高新開發區的入場，還有城北興華街、漪汾街、城南康寧街的崛起。典型項目有梅園大廈、長安大廈、和信商座等。
最后一個區域，是以城市更新和產業升級為主的中央商務區、新興商務區和產業園區。近幾年，這一輪動板塊迅速吸引了行業內人士的注意，比如長風街的CBD，北部新城，晉陽湖北岸，太原南站以及汾東商務區、產業園區等。
山西晚報記者走訪市場后發現，受太原城市格局發展進程影響，太原寫字樓集中分布于汾河東岸與四條中環線內，寫字樓聚集度高的商務區主要有迎澤府東、南內環、長風親賢、高新開發區以及長風商務區。
寫字樓發展水平偏低
雖然發展格局已成型，但目前，太原寫字樓發展水平仍然較低。從今年第一季度整體寫字樓市場的情況看，租賃需求較去年第四季度明顯放緩，本季度新增供應量較大，空置率出現小幅攀升。受疫情的長期影響，部分行業向上預期呈保守態度，寫字樓需求端降本增效的意愿強烈，是市場主流需求。
業內人士表示，省城寫字樓市場在2014年達到供求峰值，后期產品供求量縮水嚴重，2020年成交量不足萬方。成交均價受所售項目影響，波動較大，目前市場平均水平在每平方米萬元上下。
《白皮書》發布的數據也顯示，截至去年7月的調研數據顯示，太原寫字樓日租金平均水平約2.1元/平方米。2020年太原三產GDP約2617億元，寫字樓容量較小，與中部六省會城市相比，寫字樓發展水平整體偏低。
此外，就太原市各個寫字樓商務區域來看，各區域的售價及租金不盡相同。例如，長風商務區及迎澤西商務中心分別位列租金及售價水平第一，高新開發區、南站、南內環西等商務區兩指標均較高。非核心及新興商務中心內項目較少，售價及租金受單個項目影響極大。而高新開發區項目集中，受商務中心商務氛圍濃厚影響，區位條件優越，整體商務價值較高。
與此同時，各商務區甲級寫字樓空置率水平相差較大。其中，情況較好的區域是高新開發區、長風商務區、迎澤府東三個甲級寫字樓，集中分布區空置率基本在10%-20%左右的水平，相對安全可控。而其他寫字樓商務區的空置率，則受項目分布數量、交付運營周期、商務氛圍等因素的影響，空置率水平相差較大。
朗潤智業表示，受經濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國各城市的辦公樓發展可分為起步期、建設期、發展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，太原作為內地城市，商務發展水平仍處于起步期。
甲級寫字樓市場低迷
朗潤智業研究顯示，2013年至今，太原寫字樓在商品房市場中占比呈下降走勢，供求量持續低位運行，價值實現度低，銷售市場呈低迷態勢。目前，在售項目集中布局于城市南部，沿汾河兩岸、南中環、晉陽街、龍城大街等分布。
從租戶分布方面分析，太原甲級寫字樓進駐客戶行業主要集中在服務業、金融業以及TMT行業。其中服務業占比約27.6%；金融業占比約20.6%；TMT（信息科技、通信服務、新媒體）占比約10.8%。
從全市的寫字樓布局來看，銷售項目主要以甲級為主，各片區寫字樓聚集度差異明顯，從目前太原市在運營甲級寫字樓項目來看，甲級寫字樓市場平均租金水平約2.29元/平方米·天，平均空置率約28%。山西晚報記者了解到，2021年冬季，為了降低工作辦公日常開銷，減少采暖費支出，許多太原中小企業從寫字樓遷到了居民住宅，導致2021年冬季太原市的甲級寫字樓空置率一路攀升，讓商業寫字樓提前感受到寒冬的境遇。
但目前太原城市發展空間劃分明顯，營商環境寬松，為城市經濟、產業發展提供了強有力的支撐，未來隨著城市產業轉型升級的進一步深入以及政府招商引資力度加大，新興產業、非傳統金融業、高端服務業或將成為重要發展突破點，也將為太原寫字樓市場注入活力。
來源：山西晚報
編輯：wangdc
