作為“一行兩會”等國家金融管理部門、全國性金融行業協會、國家金融基礎設施和重要金融機構總部所在地，金融街一直以來是北京辦公樓市場平均租金的天花板，是全市最穩定的子市場。然而，近期陸續有主力租戶從金融街遷出，造成區域內空置面積驟增，為相關項目業主帶來較大壓力。
租戶外遷現象頻發，源自內部整合或降本增效需求
自2020年起，金融街子市場內有近30家金融企業選擇縮減原有辦公面積或者退租向外搬遷，區域內甲乙級項目大部分受到不同程度影響，涉及總面積超過11萬平方米，空置率呈明顯上升。
一方面，部分租戶外遷是源自其作為大型內資金融企業的整合需求。疫情之下，投資者更看重資產的穩定性，對全國性知名券商的信任度增強，導致市場業務份額聚集到頭部券商，部分知名券商業務擴張引發辦公面積整合及擴租需求。而這一類大型內資金融企業外遷的目的地主要為麗澤和奧林匹克區域，因為這些區域樓宇品質優、周邊環境好、附近國企眾多，對于此類金融租戶吸引力較大，尤其是擁有國央企背景的企業。
另外一些租戶外遷則源自于其降本增效計劃，主要體現在內資證券、基金公司營業部的縮租與退租。由于大批量原先需要線下操作的券商業務轉型線上，對于線下營業部的場景需求大幅減弱，休息大廳等功能區不再成為必須。此類辦公空間降級過程中，企業正大刀闊斧縮減面積，甚至整體遷出。但同時，仍有部分租戶為了業務宣傳等需求，在金融街保留有一定面積，以保證其在金融街代表處的正常運營。
此類中小型企業在外遷選址時，更加青睞金融街市場輻射范圍內的鄰近區域，例如阜成門區域。附近的非甲級市場在地理位置上仍接近“一行兩會”，但租金水平僅為金融街平均租金的三分之一，對于租賃預算有限的中小型企業而言性價比較高。
相比其他辦公樓子市場，金融街呈現差異化市場規律
在此輪金融街租戶外遷中，金融街與北京其他辦公樓子市場呈現出截然不同的市場規律。當整體市場受到沖擊時，全市其他辦公樓子市場往往選擇靈活調整租金，從而吸引有限的租戶需求，而金融街作為全市租金最貴的子市場卻能堅守住高昂的平均租金，在市場中屹立不倒。然而，當其他子市場通過適當降低租金引入需求進入快速回填階段時，金融街卻開始承壓，外遷租戶的遺留面積將空置率不斷拉高。
對于金融街差異化的市場規律，首先是因為金融街租戶往往擁有更高的租金承付能力，具有更強的風險抵御能力。因此，在2019年經濟不確定因素較強、市場需求呈現疲軟態勢時，金融街租戶相對比較穩定，并未像其他子市場租戶在疫情前期即提出縮租或退租請求。但隨著大環境持續施壓，金融街租戶對租金的敏感度增加，壓力存續到近期逐漸顯露，開始計劃降本增效外遷至金融街以外區域。
其次，金融街兩倍于全市平均的租金水平限制了其目標租戶——僅為高承付力金融企業，特定的需求種類導致金融街區域發生的租賃成交總量受到限制。
再次，在凈吸納量超百萬、需求爆發的2021年期間，TMT行業的擴租與搬遷占全市場成交總量超過四成，而金融行業并非最主要需求來源，因此金融街內空置面積并未得到大量去化。
金融街將保持市場地位，但業主亟需積極應對短期壓力
一直以來，金融街憑借強勁的政策扶持力度，穩固了其在北京辦公樓市場不可動搖的地位。而近期租戶外遷導致的大面積空置使得業主不得不調整策略，以往依靠政策紅利吸引優質租戶、提升租金的路子，現在或以不再適用。相反，業主應當轉被動為主動，積極向內挖潛、對外接洽，開啟更為市場化的溝通和談判，提升租賃策略的專業性和服務管理水平，以更好地應對動蕩中的環境。例如，一些金融街業主以往由于議價能力較強，一般不提供免租期或僅提供非常有限的免租期限，現階段則會通過適當延長免租期來降低租戶的實際成本。
此外，租戶外遷并非預示金融街未來的下行走勢。從中長期看，金融街項目空置面積將陸續回填、市場將逐步恢復平穩。但是作為北京辦公樓平均租金的天花板，金融街租金預計很難再實現進一步的增長。不過，在持續有利的政策支持下，金融街租金水平仍會保持在高位區間。
仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“有利的政策支持使金融街得以在未來保持其市場地位，與此同時業主新的市場化租賃策略也會持續激發市場活力，帶來新的市場機會，為金融街區域日后長久發展奠定下更為夯實的基礎，推動金融街的持續穩步發展。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
