2022年是河北省雄安新區成立五周年。這五年，城市建設有序推進，未來之城雛形初顯，“雄安大計”正在落地見效。
雄安新區建設進度概覽
雄安新區投資建設進度
2021年以來，雄安新區步入了大規模開發建設和非首都功能疏解同步推進的重要階段，重點市場化項目開始集中建設。
北京企業注冊超8成，創新集聚之態初現
截至2022年3月，在雄安新區本級注冊的北京投資來源企業達3,600家，占總量的80%以上。此外，科技創新類企業入駐雄安的數量也在逐年增加。
根據《雄安新區2021年大數據研究報告》，2021年入駐雄安的創新科技類企業為258家，超過過去4年的總和。雄安新區作為“創新之城”的建設正在加速中。
雄安新區寫字樓市場概況
主要集中在容城片區
目前投入使用的辦公產品主要集中在容城片區奧威路周邊，多由廠房改造，整體品質一般。
除下述項目外，在容城片區奧威路沿街（央企一條街）還有部分零散的可租賃辦公場所，部分企業也選擇在沿街底商和民居庭院內辦公。
目前市場中的項目主要為前期新區建設企業提供臨時辦公場所，租金報價（含稅含物業費）約90-150元/月/平方米。
雄安新區未來供應項目
容東片區
容東片區項目率先入市，該片區已供應土地建設綜合體項目共五個。預計可提供辦公面積超200萬平方米。
容東片區土地利用規劃圖
啟動區
截至2022年4月，啟動區已出讓土地14宗。當前在建項目主要以住宅、公共服務設施及研發類園區為主。
啟動區域市空間結構圖
樞紐片區
該片區已確定的綜合體項目共三個。總建筑面積約260萬平方米。目前僅中交未來城項目開工建設，預計提供辦公面積約38萬平方米。
樞紐片區土地利用規劃圖
他山之石——張江和麗澤的經驗
隨著未來3到5年各類辦公項目逐步入市，雄安新區寫字樓市場的起步發展可以借鑒他山之石——上海張江科學城和北京麗澤金融商務區的發展歷程。
上海張江科學城
從1992年張江高科技園區開園至今，張江科學城的發展已經歷時30年。張江有著全國最優質的產業基礎，2010年之前就已經形成了以集成電路和生物醫藥為先導的產業布局。
張江的產業園市場在發展早期的新項目定價就已高于當時上海產業園市場的平均水平，在過去的十余年其租金增速更是快于市場平均水平，這在很大程度上得益于市場更加完善的產業集群生態和配套服務設施。
北京麗澤金融商務區
麗澤金融商務區是北京新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區，主要承接金融街金融產業的需求外溢。
由于金融街市場空置率常年處于較低水平，無法滿足企業擴張的需求，因此企業需求外溢現象非常明顯。麗澤的寫字樓市場目前的租金水平僅有全市甲級寫字樓租金的一半、金融街租金的三分之一。
得天獨厚的區位優勢和超高的租金性價比使麗澤市場成為了眾多企業擴張的首選。
雄安新區寫字樓市場的“從0到1”
由于雄安仍然處于大規模建設時期，目前的產業仍然以基礎設施和房地產上下游企業為主。
雄安新區在從“0到1”的起步階段，辦公樓項目需要站在當地市場的角度來定價，甚至是在沒有核心先導產業基礎的前提下定價。
雄安寫字樓市場初期租金定價策略
在初期階段，市場需求不足的前提下，秉持現金流思維，保出租率要比保租金水平更重要——以麗澤為例，市場平均空置率降到50%以下用了約3年多的時間。
具有競爭力的市場化租金水平是定價的基本邏輯，同時可以通過免租期來靈活調整有效租金。以目前容城片區為例，新項目為加快去化，市場化的租金水平預計將可能定在目前市場租金的80%。
項目方應做好準備以應對未來可能出現的高供應和去化難，甚至是租金持續下調的情況。因此，項目方需要更快、更早的與潛在目標企業進行對接，多方式多渠道進行去化。
盤活整個市場活力的關鍵在于加快優質先導產業的注入，積極圍繞非首都功能疏解做文章，積極對接優質央國企外遷的產業資源，力爭形成一系列具有突破性的產業政策。
抓住規劃先導產業鏈中的頭部企業落地雄安，通過以“點”帶“鏈”的方式布局核心產業，前期需把“國家隊”作為實現形成新區產業原始基礎和原始創新能力的關鍵。
政策力度和產業進駐將在很大程度上影響未來的雄安新區寫字樓市場走勢。
無論是張江的騰飛還是麗澤的火熱，核心原因都指向了可持續的產業振興，只有打造優質的產業基礎才能推動雄安新區辦公樓市場的平穩健康發展。
未來3-5年不僅是雄安新區先導產業實質落地和基礎設施加快完善的戰略攻關期，也是雄安新區寫字樓市場實現從“0”到“1”的關鍵突破時期。
