近來，“新基建概念”頻頻引起輿論關注：區別于傳統的鐵路、公路、橋梁（鐵公基），新基建立足于高新科技的基礎設施建設，力求以硬核科技補短板、促增長。根據國家發改委作出權威解讀，新基建是以新發展理念為引領，以技術創新為驅動，以信息網絡為基礎，面向高質量發展需要，提供數字轉型、智能升級、融合創新等服務的基礎設施體系。主要集中3個方面：信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施。
在財政投資領域，則重點關注但不局限于5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能和工業互聯網等7大領域。
仲量聯行認為，新基建既是基建，同時又是新興產業，一頭連著巨大的投資與需求，另一頭牽著不斷升級的消費市場，是未來20年數字經濟時代中支撐中國經濟社會發展的基石。國家此舉有著一系列深刻的邏輯內核：
1. 反映了中央政府尋求經濟高質量轉型增長決心，不再搞數量寬松和大水漫灌，不再依賴單純的房地產投資拉動經濟增長。
2. 引領新型城鎮化的方向，從關注規模和數量向關注質量和效率轉型。
3. 體現了引領未來的高效便捷、智慧互聯、清潔生態的發展理念。
仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示：“我國發展戰略發生重大轉變，在以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局確立的背景下，數字經濟是雙循環的主要著力點，賦能產業轉型升級，新基建是數字經濟的重要載體，乘數效應可期。”
那么，新基建戰略的穩步開展，對于中國商業房地產市場意味著什么？
推動商業地產市場成熟度、管理方式的演變
仲量聯行的數據顯示，即使沒有疫情影響，2019年底中國主要城市甲級辦公樓空置率多數在20%以上，在巨大的供應壓力下，部分城市存在的區位選址不匹配、城市功能不匹配、產業生態不匹配是造成空置率高啟的主要原因；但同時我們看到北京、上海每個就業崗位的甲級辦公樓面積只有紐約和倫敦的25%-35%，這說明高質量的需求和供應依然稀缺。這恰恰證明，辦公樓宇的發展由數量擴張向質量提升轉型是未來長期趨勢。
新基建的建設，包括5G、人工智能等科技將更為普及，辦公場所和辦公理念也會隨之更新。在新的辦公場景下，員工的辦公軌跡和場景將不再固定。這一更加靈活自由的辦公模式也會進一步提升效率。新場景創造新需求，未來，中國的商業地產——尤其是辦公樓市場將面臨重塑契機，高質量的辦公空間具備更高韌性，也更容易在未來幾年的供應洪峰中脫穎而出。
樓宇的安全與健康管理也會因新基建而升級。大數據和人工智能的應用將使得樓宇運營更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如門禁系統、電梯控制、公共區域的電燈控制、動線指引等都能夠通過大數據的應用來提高其運作效率。這些應用對辦公樓、購物中心、產業園區等資產類別的影響將十分直接并具顛覆性。
引導要素流動和聚集，加強城市群地位，加速城市更新步伐
新基建中，城際高速鐵路和城市軌道交通的進一步建設是對房地產市場的最直觀影響。高速鐵路和城際軌道的普及，將大大縮短城市與城市之間的距離，以粵港澳大灣區為例，未來大灣區內的城市，很有可能都變成一小時經濟圈，城市邊界逐漸淡去，城市與城市間分工明確、協同發展。
人口、產業、創新、資本等資源將逐漸向核心城市的核心功能區聚集，城市群在產業維度上由平面變為立體，產業體系和產業分工在區域層面加速形成。城市核心區金融保險、高端商務、科技創新和企業總部等產業集群的形成決定了城市的產業高度和潛力。仲量聯行對倫敦金絲雀碼頭的實證分析表明，1999年Jubilee線開通后三年內，金絲雀碼頭年均新增就業崗位數是之前同期的2倍以上，物業價值提升了253%。即使經歷了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危機，金絲雀碼頭仍快速發展成為倫敦最重要的金融功能集聚區。
國外城市很多城市都經歷過基礎設施陳舊帶來的中心城區的階段性衰落，但隨著科技回歸中心城區，帶動了城市中心區的活力和復興。國際經驗顯示，倫敦的國王十字車站、巴特西電站、紐約Dumbo科技產業三角區等成功城市更新實踐也證明，創新資源的集聚需要政府、企業、科研院所、科技人才等各方的合力推動。中國的新基建與新一代科技創新在時間上同步，為創新回歸城市中心區提供了有利條件，同步推動城市產業升級和城市功能完善的“焦點均衡”。
鼓勵房地產科技創新，加速城市功能融合
城市軌道、互聯網和人工智能的發展，將進一步改變每個人的生活方式、出行方式和社交方式，打破業態壁壘、縮短商業、商務、文化、娛樂、社交、旅游、休閑等各項活動的心理距離和時間，為城市特色資源的輻射帶來規模腹地，為城市多元文化包容創造機會，線上與線下的交流互動更加頻繁，基于價值觀的社群結構將快速變化和演進，小眾品牌、定制產品、個性化服務的需求成為常態。事實上，辦公樓、商業等領域的文化介入、社群營造、科技應用已經成為運營創新的重要方面。
科技讓在小范圍空間內實現全業態城市功能服務成為可能，疫情之后，線上辦公、線上教育、線上醫療、線上消費將更加普及，減少實體交通壓力和時間消耗。城市復合功能與城市復合空間可能在實體方面高度一致，也可能在虛擬社區中高度融合。“小輕新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“創展售”等成為城市功能融合創新探索的方向。
仲量聯行大中華區研究部總監黃志輝表示：“基礎設施建設從公路到高鐵再到信息化，對應中國經濟從‘世界工廠’到高鐵經濟再到數字經濟，每一次基礎設施的升維，都會催生新業態、新模式、新經濟。房地產企業更應把握新基建市場機遇，為產業智能化變革賦能的同時，實現自身轉型發展。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
