2020年前三季度全國經濟增速由負轉正，GDP實現同比增長0.7%，扭轉了上半年下降的局面。隨著供需關系逐步改善，市場活力逐步恢復，企業信心也逐漸增強。
上海，作為疫情后國內迅速恢復城市活力的典型代表，在一系列減稅降費、優化融資環境、促消費等政策扶持下，企業信心正加速恢復，商辦市場需求表現也優于預期。
企業信心加速恢復
2020年上半年，經濟的不確定性導致企業在租賃決策上更加謹慎，上海辦公樓市場的租賃需求有所放緩。隨著疫情得到有效控制，企業的租賃需求復蘇態勢逐漸顯現。今年三季度，甲級辦公樓市場整體吸納量達16.2萬平方米，較二季度將近翻倍。
從需求來源來看，金融服務和專業服務等企業租賃需求占比有所上升。金融服務類特別是內資企業，對辦公樓的需求增長較為顯著。例如，浦發銀行為其新設立的理財公司新設辦公場所，選址中國人壽金融中心。自2018年底支持性政策出臺以來，截至2020年第三季度，已有36家內資銀行申請設立理財子公司，其中已獲批準的有21家。近期，貝萊德成為首家獲得外資獨資公募牌照的公司，且有數家外資機構的公募基金資格審批申請仍在受理中。
專業服務類企業的租賃需求保持相對穩定。在甲級辦公樓市場租金下行、許多租戶趨于保守的大環境下，一些專業服務類企業正抓住機會，升級其辦公場所。疫情期間，部分快速增長的行業，如科技新媒體和醫療醫藥類企業，已逐漸成為上海辦公市場的重要需求來源。由于疫情對線下活動的影響，科技新媒體類企業迎來了新的增長點，這些公司業務的快速增長以及企業對品牌知名度提升的重視，為辦公樓市場帶來擴張及升級需求。醫療醫藥類企業的租賃需求占比在2020年前三個季度增長了7個百分點至11%。
消費復蘇提振零售品牌信心
在過去不久的國慶中秋“雙節”期間，據上海市商務委數據統計，上海437家大型商業企業實現銷售額123.8億元，同比增長13.7%。在整體零售市場加速恢復的同時，網上零售增速近期出現放緩跡象，佐證了部分消費正逐漸回歸線下，尤其是高價低頻、重體驗的消費類型。
奢侈品銷售成為市場復蘇的主力軍。全球疫情影響下，國人的奢侈品消費持續回流國內市場。在上海，恒隆廣場、國金中心等多個高端購物中心取得了良好業績。據報道，Louis Vuitton上海恒隆店8月份銷售額近1.5億元，創下了LV在國內單店月銷售額最高紀錄。雖然部分一線奢侈品品牌受國際市場萎靡的影響，今年依舊會采取保護現金流、謹慎拓店的策略，但一些高端品牌仍在尋求入駐高級購物中心的契機。今年，上海國金中心迎來了Tom Ford精品店、Roger Vivier新店，馥馬爾香水出版社和Kilian中國首店。恒隆廣場也迎來了如Montblanc，CARVEN，MARYLING和HERNO等高端品牌新店的陸續開業。
在汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐下，整體零售物業市場租賃活躍度有所提升。特斯拉和蔚來等新能源汽車展廳均有新店開業。日本雜貨巨頭LOFT中國首店于7月在徐家匯美羅城開業亮相，營業面積近千平米。KKV生活館，日本生活方式品牌niko and …也在繼續擴張。此外，以THE COLORIST和WOW COLOUR為代表的國產美妝集合店風頭正勁，保持了快速擴張的步伐。隨著近期人們外出就餐需求明顯增多，餐飲品牌的拓店信心也正在增強。
企業活動恢復和電商經濟，推高物流租賃需求
今年疫情期間，物流地產逆勢發力, 彰顯出良好韌性。物流地產的逆勢而上，離不開電商經濟的巨大助力。國家統計局數據顯示，實物商品網上零售占社零總額的比重已由疫情爆發前的20%，加速上升到今年7月的25%。雖然該比例在9月份放緩至24%，但仍保持高位。而近期，企業活動的加速恢復和電商行業的持續活躍繼續為物流地產市場帶來大量租賃需求。在剛剛過去的三季度，上海物流地產市場凈吸納量也創下兩年來新高。
為國內外公司提供物流和供應鏈服務的第三方物流仍是租賃需求的主要動力。得益于疫情下電商行業的加速發展，中國今年前三季度的快遞業務量同比增長27.9％。目前快遞快運公司發展尤為活躍，積極在市場上尋求可租賃空間。二、三季度順豐在上海共租賃近75,000平方米。我們也觀察到，電商行業無論公司規模大小，需求十分活躍。尤其在三季度，部分租戶正在為年終網購熱潮進行積極的短期租賃。此外，傳統制造業和實體零售的租賃需求也在近期顯著回暖。制造業在臨港和奉賢區域的租賃需求較為活躍，特斯拉于近期在奉賢租賃了40,000平方米。
雖然新興需求在總體租賃中仍占很小的份額，但上升趨勢明顯。疫情爆發后，醫藥及醫藥器械類租戶新增大量租賃需求。而疫情爆發后，生鮮電商也迎來新機遇。冷鏈也在疫情的影響下迎來一輪高速發展期，有專業資質的標準冷庫仍舊供不應求，冷鏈運營商租賃高標庫干倉用于改造出租的趨勢增長明顯。去年，新興需求在上海及附近的衛星城市的租賃份額中僅占7%，但今年前三季度，該占比已增至13%，彌補了制造業和零售業等其他傳統行業的需求疲軟。
作為全國經濟在后疫情時代的一個縮影，上海正加速恢復往日生機，彰顯了強大的經濟韌性。隨著企業信心的恢復和市場活力的提升，我們有信心在不久的將來看到上海商辦市場迎來更多新機遇。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
