4月30日晚，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內基建REITs試點正式起步。
基建REITs將盤活存量資產，有望撬動萬億元直接投資，正蓄勢待發，但另一邊，傳統的商業地產REITs卻正遭遇租金和收益率下滑的尷尬局面。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產信托投資基金）最早即開始于房地產行業。從中國香港和新加坡已發行REITs的市值來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產的資產類別均占比較高，是REITs底層資產的重要組成部分。但這部分重要的底層資產正在遭遇嚴冬。
作為全球首只投資于國內物業的上市房地產投資信托基金，越秀房產信托基金2019年每單位基金分派收益率只有5.14%，創下上市15年來新低。其2019年凈利潤同比下滑2.7％至9.4億元，業績發布之后，瑞信更是發布研究報告表明悲觀立場，將越秀房托基金的評級下調至“中性”。
租金下滑房屋空置
越秀房托每單位基金分派收益率為5.14%，創15年以來新低。
公開資料顯示，越秀房托旗下有8個商業地產項目，分別為廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心；上海越秀大廈；武漢物業及杭州維多利，全部位于一二線城市。
財報數據顯示，其物業的整體續租率從2018年的80%下降至2019年的73.6%。即便是往年續租率較高的國金中心，2019年也只有81%的續租率，同比減少6.2個百分點。
越秀房托出租率的下降不是單個現象。2019年市場機構世邦魏理仕就曾公開表示，經歷近10年的高速發展，2019年商業地產進入全面調整階段，從一線城市到二線城市全線面臨供過于求的局面。商業地產全面從業主市場轉變成租戶市場。
而疫情的沖擊則加重了這一趨勢。自今年年初以來，國內一二線城市寫字樓大量空置、租金下滑的消息充斥于各大新聞版面，即使在樓市火爆的深圳也是如此。國際房地產咨詢機構五大行之一第一太平戴維斯報告顯示，2020年深圳一季度寫字樓平均空置率達26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指數環比下跌1.6%。
2020年一季度，一線城市都出現了寫字樓空置率升高和租金下滑的問題。房地產中介機構戴德梁行近期發布的報告顯示，一季度甲級寫字樓市場方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點。上海和深圳創下空置率新高，北京則為近十年來最高位。
空置率升高和租金下滑對越秀房托的收益率造成了較大影響。歷年財報顯示，自2005年上市以來，越秀房托每單位基金分派收益率最低為2010年的5.56%,最高為2008年的13.74%，2011年至2018年均保持在6%以上。2019年的5.14%是近15年以來的新低。
黑石停止收購SOHO中國商業地產前途晦暗未明
租金下降、空置率升高和疫情對于商業物業的現金流產生較大影響。
加上去年底上市的招商局商業房地產投資信托基金（1503.HK）（招商房托），港交所有且僅有領展房產基金（00823）、冠君產業信托（02778）、匯賢產業信托（87001）等10只REITs，其中僅有6只包含內地物業。
而目前國內并沒有真正意義上的公募REITs，發行最多、最為廣泛的還是CMBS及類REITs產品。戴德梁行數據顯示，2019年國內商業不動產資產證券化市場共發行81單產品，發行規模達1550.8億元，產品數量和規模分別同比增長42.1%和36.3%。其中CMBS產品發行46單，類REITs產品發行23單，CMBN產品發行12單。
因此，租金下降、空置率升高和疫情對于商業物業的現金流產生較大影響，也會直接影響到CMBS和類REITs產品的運行。
新世紀評級近期的一份報告就指出，對于CMBS和偏債型REITs產品而言，若商業物業現金流下滑較多，不足以支付優先級的當期本息支出，將可能觸發相應的增信機制，如保證金劃撥、差額補足、義務回購等，商業物業運營壓力會轉化為增信主體的兌付壓力。
此外，商業物業的估值也可能會受到影響。如果疫情持續時間較長，商業地產的空置率和租金下滑難題遲遲得不到改善，就會影響到商業物業的估值，從而弱化對于優先級證券的信用支持。
這一點從當前商業地產股的估值上也表現得較為明顯，潘石屹執掌的SOHO中國就是一個典型的案例，其主要從事的就是辦公樓物業業務。財報顯示，2019年SOHO中國凈利潤下跌逾30%，平均出租率為90%，較2018年96%出現明顯下滑。
3月中旬，外媒路透社的消息稱，黑石集團正與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元。以SOHO中國3月9日的收盤價2.98港元/股計算，黑石給了兩倍的出價。5月初外媒再次釋出消息，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談暫停。受此影響，SOHO中國的股價在5月3日暴跌26%。而據外媒消息，導致兩家談判破裂的主要原因就是“前景充滿不確定性”。
值得注意的是，A股不少地產類的上市公司擁有可觀的投資性房地產，其中主要就是商業物業。而其利潤中也有相當一部分來自于這些物業的公允價值波動帶來的收益。一旦租金持續下滑帶來商業物業的估值下滑，這些公司的整體業績表現將會受到雙重打擊。
隨著基礎設施領域的公募REITs試點工作啟動，目前聚焦重點地區的大型基建項目：包括倉儲物流、交通設施、市政工程和污染治理等傳統基建補短板項目，同時鼓勵信息網絡等新型基礎設施試點。
不少業內人士希望由此延展到寫字樓、購物中心等傳統商業地產。但以目前國內商業地產面臨的市場環境而言，要實現真正的商業地產REITs落地仍然任重道遠。
來源：英才雜志
編輯：wangdc
