2020年4月30日，證監會、發改委聯合發文，推動基礎設施領域REITs試點工作，標志著國內公募REITs正式開閘。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產信托投資基金）是不動產證券化的重要手段，是一種以發行收益憑證的方式匯集公眾投資者資金的信托基金，并由專門機構進行房地產投資經營管理，其主要收益來源為租金收入及物業升值。
此次試點范圍并未直接涉及商業地產，因此有不少業內人士呼吁將試點擴大至商業地產領域，實現項目從開發到運營、最終資本化退出的產業鏈閉環，以幫助商業地產走出困境重重的“后疫情時代”。
然而，REITs并不是解決商業地產退出的“萬能鑰匙”。以公募基建REITs試點為標尺，哪類商業地產項目能夠符合REITs的發行要求？
證監會、發改委聯合發布的《試點工作通知》提出，只有產權清晰、投資回報良好和具備持續經營能力的項目，才符合此次公募基建REITs試點的基本要求。
而對于商業地產而言，REITs投資邏輯成立需要兩大前提條件，即具有長期持有價值的優質底層資產，以及良好的投資回報預期。
開發商想要借助REITs盤活存量資產，實現資本化退出的產業鏈閉環，主要從以下三個方面入手：
合理利用財務杠桿 構建靈活穩健的資本運作機制
項目前期開發和收購需要占用大量資金，西蒙集團采用高財務杠桿實現規模擴張，而凱德集團采取了“REPE+REITs”雙基金模式，有效解決了項目不同成長階段的資金問題。開發商應結合自身企業戰略和投資收益水平制定靈活穩健的杠桿策略，有效控制取地和收購成本，以確保商業模式的可持續發展。
持續優化存量運營效率 提升租金回報水平
提升租金回報率的核心是構建資產運營增值能力，主要可從客群效率、業態效率和空間效率三方面入手，通過市場定位調整、業態組合優化、增加可租賃面積、營銷活動創新和營運成本管控等手段，持續優化項目運營效率，提升投資回報水平。
通過數字化等創新手段為項目釋放新動能
對于運營成熟的項目而言，通過品牌迭代等傳統手段提升運營效率的操作空間非常有限，開發商可考慮通過數字化等創新手段，系統性地優化成本、運營效率和客戶體驗等核心問題，以數字化驅動項目效率提升，實現項目超額收益。
在中美貿易沖突和新冠疫情等諸多挑戰的宏觀背景下，推行以基礎建設領域為試點的公募REITs已成為本輪逆周期調節的重要抓手。雖然此次公募REITs試點并未直接涉及商業地產，但倉儲物流、產業園區和數據中心（IDC）其實均屬于商業地產的廣義范疇，對未來商業地產放開REITs具有積極的信號意義。
對開發商而言，REITs并不是解決項目退出的“萬能鑰匙”，而是對其資產運營增值能力提出了更高的要求。開發商應通過數字化等創新手段持續提升項目運營效率，打造更多具有長期持有價值的優質資產，才能真正吸引市場投資者的目光。
來源：RET睿意德
編輯：wangdc
