根據贏商大數據系統監測，北京39個購物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率為16%，其中城市核心商圈購物中心的關店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于城市次核心商圈及區域型商圈。
商場空置上升品牌門店倒在春夏
今年還開店嗎？多家商場的招商人員主動發來了微信。
被詢問的李夏（化名），是一個餐飲品牌的拓展經理，負責品牌入駐商場的拿鋪溝通。疫情前后，他明顯感到了商場們對品牌招商態度的轉變。
態度的變化，來自商場空置率的上升。根據贏商大數據系統監測，北京39個購物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率為16%，其中城市核心商圈購物中心的關店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于城市次核心商圈及區域型商圈。
而現實中更直觀的表現是各家商場里關閉的店鋪和待開業的圍擋。從三月的觀望，到四月的調整，再到五月的撐不下去，不少品牌門店倒在了今年春夏，同時，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。
話語權
商場鋪位，李夏有了更多選擇，而且是以更優惠的價格和更寬松的合同條件。
去年9月，李夏和大悅城、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時，明顯感覺到，這些知名購物中心的高要求體現在方方面面，不僅租金很難議價，品牌調性是否與商場相符，是否會與場內已有店鋪形成競爭等都是考慮因素。
雖然經過多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，李夏看上的都是熱門商場，疫情前一鋪難求。就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價格，也很可能需要排隊等待。“我們要想進的話，在年前都要排隊到明年了。”一位餐飲行業從業者稱，“因為商場的店鋪有限，而想進的品牌太多。”
疫情之后，隨著部分品牌的關店調整，仍有開店計劃的品牌發現自己的排序在迅速提前，這時，話語權也發生了變化。
招商人員給李夏發來信息：今年整體租金預算比去年要低。這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢，同時商場放寬了對品牌規模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。
這是頭部商場的情況，一般的商場，優惠更多，李夏透露，北京崇文門商圈的部分商場，“以前每平方米日租金都十二三塊錢，現在可以談到七八塊錢。”
至于話語權轉變的原因，他認為是“（商場）招不上來（品牌），現在正常開店的少，尤其幾百平方米的少”。
機會
你知道現在最關鍵是啥變化嗎？一位商場直租群的群主自問自答，機會啊，關鍵是現在機會更多了，租金倒不是最重要的。
他在400多人的直租群內，每天發布各大商場的鋪位信息，如果有心儀的鋪位，群內的品牌可以找他幫忙和商場溝通，相應的，不同鋪位對應著不同的進場費，通過他的渠道，北京知名購物中心的進場費需10萬元-30萬元不等。
這是一個已經快滿員的微信群，“直租2”的群名說明這是群主的第二個陣地，也從側面說明了商場鋪位的火熱程度，為了拿鋪，品牌們不僅需要滿足條件、排隊等待，甚至還得付出真金白銀。
需要說明的是，這種中介渠道更多被急需開店的行業新手采用，疫情之后，這筆入場費也有所下降，部分熱門購物中心小店鋪位的入場費差不多打了5折。“現在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進。”該群主坦言。
綜合龍湖長楹天街東西區情況看，樓層越高，未營業店鋪數量越多，金鼎軒、無敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營業。從圍擋來看，行運打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對此，龍湖表示，長楹會繼續在滿足消費者需求基礎上，進行品牌升級，優化全場餐飲結構。
此外，朝陽大悅城、合生匯等購物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
這一情況是北京商場的縮影，疊加了購物中心品牌自然汰換和疫情影響雙重因素，對仍有開店計劃的品牌來說，意味著機會變多了。
多位商業地產從業者告訴經濟觀察網，北京的頂尖商場，過去非常看重入駐品牌的品質與調性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無法入駐，但疫情之后，這些業主也放松了要求，只要規模還可以的品牌，都有了坐下來談談的機會。
一位零售品牌的運營負責人表示，自己接觸過的商場，租金并未出現明顯變化，但優質的鋪位確實更多了。“拿鋪這件事，很看運氣和緣分，有選擇有時候比降租金更重要。”她說。
北京目前的頭部商場，還遠沒有到降租金的程度，熱的場子永遠有人想進，一位商業地產研究員說：“現在的空置變化確實給了品牌機會，就看能否把握住這次洗牌。”
汰換與洗牌
雖然有了更多選擇，前述零售品牌運營負責人仍不能確定入駐哪家商場，因為她發現，商場的人流在恢復，但消費能力還沒有完全回來。
一家開在北京東部著名購物中心里的小食店，月流水恢復不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強撐下去的，其所在的商場里沒有徹底恢復到以前100%的（餐飲），特別是大型餐飲，很多都沒有開門，而商場也給出了相應的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價格，單價30塊錢左右的小食，可以買個兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費能力的中產家庭不見了。同時，原來熱衷于排隊的年輕顧客，“到店后非常謹慎，會看所有的產品，然后買最便宜的。或者一直問有沒有折扣，沒有優惠肯定不買”。
顧客的消費能力和心態，決定了店鋪們的經營動力。
據戴德梁行數據，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數據顯示，空置率環比上升0.8個百分點至7.3%，購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，環比下降0.5%。
由于采樣不同，各大機構的統計數據有所差異。
對空置率同比下降的數據，戴德梁行北區商業地產部主管孟掉解釋，目前的關店潮還沒有在一季度數據中真正顯現，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結果。
孟掉表示，今年三四月份是購物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購物中心，除了餐飲品牌，首層的時尚零售、生活方式類業態也都存在撤場的現象。
在所有業態中，餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯行分析，服飾等品類的零售商充分利用在線推廣渠道緩沖市場影響，相比之下，餐飲和體驗類業態面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會消費品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業態首當其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。
出于商業考量，為增強抗風險能力，商場或對新店招租的業態有所選擇。
疫情之后，商場首要關注的還是品牌品質，孟掉說，北京核心商圈的購物中心，租金長期都保持在較高的水平，行業飛速發展的過程中，租金很難下降，因此一二三層出現了很多高租金租戶。
正常情況下，商場很可能為了收益選擇一些運營實力一般，但付租能力強的租戶，疫情之下的關店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關店潮，對商場而言是一個調整品牌組合，替換更多優質品牌的機會。
對實體商業的長期發展而言，這很可能是利大于弊的轉機，孟掉說。“今年是洗牌年。”上訴小食店老板也表達了相同的觀點，從2017年開始，消費者對餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個行業很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重擊，很多店鋪就不能承受了，可能整個餐飲實體就不會像以前一窩蜂去投資、去創業、去做網紅店。”他說，“但是誰也說不好，洗完之后會更好還是會更壞。”
來源：經濟觀察報
編輯：wangdc
