今年還開店嗎？疫情前后，明顯感到了商場對品牌招商態度的轉變。態度的變化，來自商場空置率的上升。
據監測，北京39個購物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率為16%，其中城市核心商圈購物中心的關店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于城市次核心商圈及區域型商圈。
而現實中更直觀的表現是各家商場里關閉的店鋪和待開業的圍擋。從三月的觀望，到四月的調整，再到五月的撐不下去，不少品牌門店倒在了今年春夏。同時，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。
話語權發生了微妙變化
不完全統計，2020年全國商場計劃開業數量超過1000座。其中華東是重點區域，開業數量達347座，占全國34.22％，規模在5萬-10萬平方米的商場依舊是主力。
從計劃開業的城市分布上看，一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業設施完善和拿地成本高，計劃新開數量開始放緩。
由于受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，2020年購物中心開業率將會創下新低，原本計劃開業的1000個購物中心能正常開業的恐將不足50％，上半年原本準備開業的商業項目基本全部延期。
因此，商場鋪位，有了更多選擇，而且是以更優惠的價格和更寬松的合同條件。
去年9月，大悅城(5.080,?0.07,?1.40%)、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時，明顯感覺到，這些知名購物中心的高要求體現在方方面面，不僅租金很難議價，品牌調性是否與商場相符，是否會與場內已有店鋪形成競爭等都是考慮因素。
雖然經過多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，看上的都是熱門商場，疫情前一鋪難求。
就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價格，也很可能需要排隊等待。
“我們要想進的話，在年前都要排隊到明年了。”一位餐飲行業從業者稱，“因為商場的店鋪有限，而想進的品牌太多。”
招商人員發來信息：今年整體租金預算比去年要低。
這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢，同時商場放寬了對品牌規模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。
這是頭部商場的情況，一般的商場，優惠更多，內部人員透露，北京崇文門商圈的部分商場，“以前每平方米日租金都十二三塊錢，現在可以談到七八塊錢。”
至于話語權轉變的原因，他認為是“（商場）招不上來（品牌），現在正常開店的少，尤其幾百平方米的少”。
另外，進商場登記測溫程序繁雜，嚴重降低商場消費恢復。
幾乎全國商場都規定，進商場前要掃碼登記、測體溫、戴口罩等。某些地方的商場還規定，進入商場的餐廳就餐，還要求餐飲商家再次給顧客測體溫及掃碼登記。
一些商場甚至關閉了其他大門，只留一個出入口，導致掃碼、測體溫等，還需要排隊。這一措施，不僅令顧客覺得繁瑣，讓本就不多的人流量再次被截堵。還有，一些商場規定餐飲必須掃碼點餐結賬，不支持柜臺點餐，這對于一些不會使用手機的中老年人來說，無疑是增加了麻煩。
商場作為甲方和乙方的餐飲企業一樣，出現了“強者愈強，弱者愈弱”的兩極分化的現象。
“強者愈強，弱者愈弱”兩極分化
你知道現在最關鍵是啥變化嗎？一位商場直租群的群主自問自答，機會啊，關鍵是現在機會更多了，租金倒不是最重要的。
相應的，不同鋪位對應著不同的進場費，通過他的渠道，北京知名購物中心的進場費需10萬-30萬元不等。
需要說明的是，這種中介渠道更多被急需開店的行業新手采用，疫情之后，這筆入場費也有所下降，部分熱門購物中心小店鋪位的入場費差不多打了5折。
“現在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進。”該群主坦言。
綜合龍湖長楹天街東西區情況看，樓層越高，未營業店鋪數量越多，金鼎軒、無敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營業。
從圍擋來看，行運打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。
對此，龍湖表示，長楹會繼續在滿足消費者需求基礎上，進行品牌升級，優化全場餐飲結構。
此外，朝陽大悅城、合生匯等購物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。
北京的頂尖商場，過去非常看重入駐品牌的品質與調性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無法入駐，但疫情之后，這些業主也放松了要求，只要規模還可以的品牌，都有了坐下來談談的機會。
疫情期間，恢復最快的是老鄉雞、喜家德等快餐品牌，這些品牌的特點就是剛需高頻。而商場餐飲是非剛需性特色餐飲，多為體驗型消費、場景式消費和改善式用餐消費。對顧客來說，商場餐飲并不是剛需，而是一種改善型消費，用餐頻次較快餐品牌低。
這也導致商場餐飲疫后恢復比快餐品牌慢。某餐飲老板吐槽說：“開商場店就得“拼爹”，我拿個商場鋪位用盡了半輩子的關系。”現在左算又算復工后也難以撐下去，跟商場溝通想提前撤離，對方告知20多萬元的保證金不退！我真是進退兩難！現在，真希望自己是街邊店！
汰換與洗牌進行時
雖然有了更多選擇，某餐飲品牌運營負責人仍不能確定入駐哪家商場，因為她發現，商場的人流在恢復，但消費能力還沒有完全回來。
一家開在北京東部著名購物中心里的小食店，月流水恢復不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強撐下去的，其所在的商場里沒有徹底恢復到以前100%的（餐飲）。
特別是大型餐飲，很多都沒有開門，而商場也給出了相應的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。
這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價格，單價30塊錢左右的小食，可以買個兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費能力的中產家庭不見了。
同時，原來熱衷于排隊的年輕顧客，“到店后非常謹慎，會看所有的產品，然后買最便宜的。或者一直問有沒有折扣，沒有優惠肯定不買”。
一位山西的餐飲老板介紹：他的五家餐廳停業一個多月顆粒無收，所在商場依然收取高昂房租。在當地鼓勵商場開業后，為了吸引人氣，商場強制讓他的餐廳開業，因為擔心疫情后被商場勸退，所以他硬著頭皮開了業。
“在請求減免租金時屢遭白眼，商場覺得我們小餐飲可有可無，我們跟那些個‘總’去談降租，基本上白聊，人可能還恨上你，給你穿小鞋。”
顧客的消費能力和心態，決定了店鋪們的經營動力。據戴德梁行數據，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數據顯示，空置率環比上升0.8個百分點至7.3%，購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，環比下降0.5%。
對空置率同比下降的數據，目前的關店潮還沒有在一季度數據中真正顯現，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結果。
今年三四月份是購物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購物中心，除了餐飲品牌，首層的時尚零售、生活方式類業態也都存在撤場的現象。
在所有業態中，餐飲受到的影響最為明顯。
仲量聯行分析，相比之下，餐飲和體驗類業態面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會消費品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業態首當其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。
正常情況下，商場很可能為了收益選擇一些運營實力一般，但付租能力強的租戶，疫情之下的關店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關店潮，對商場而言是一個調整品牌組合，替換更多優質品牌的機會。
“今年是洗牌年。”上訴小食店老板也表達了觀點，從2017年開始，消費者對餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個行業很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重擊，很多店鋪就不能承受了，可能整個餐飲實體就不會像以前一窩蜂去投資、去創業、去做網紅店。”他說，“但是誰也說不好，洗完之后會更好還是會更壞。”
來源：REITs行業研究
編輯：wangdc
