2020年7月底，防控降級、影院開放、消費季重啟，盛夏的北京迎來了零售行業回暖契機。今年上半年，全市范圍內許多零售商收縮實體規模，絕大部分購物中心都在不同程度上面臨租戶退租、項目空置率提升的考驗。業主與零售商該如何快速調整策略、恢復元氣、為未來發展做長足準備？
近日，仲量聯行研究部走訪了北京市區范圍內40個重點優質購物中心項目，通過對市場數據和趨勢進行深入挖掘，為市場各方提出切實建議，希望助力業主和品牌雙方抓住逆勢突圍的機遇。
疫情挑戰下的市場多方承壓 餐飲業態受沖擊最嚴重的
在2019年底，經濟下行壓力已經對市場產生影響，整體租賃需求趨緩，部分優質零售物業面臨一定的空鋪壓力。在此之上，新冠疫情進一步打亂了市場節奏，大幅限制了零售品牌的擴張步伐和業主方的調改計劃。在現金流壓力下，許多零售商均有計劃關閉經營表現欠佳的門店，以期壓縮成本、渡過難關。
截至2020年6月底，北京市區市場空置水平升至8.6%，郊區空置率增至9.3%。第二季度市區市場整體凈吸納量錄得負14.5萬平方米，即全市退租面積較新租面積超出14.5萬平方米，為北京市場的歷史最高水平（排除項目退市影響）。
餐飲業態首當其沖，關店面積占總量的36%。其中，由于餐廳普遍門店面積較大，正式餐廳品類關店面積占餐飲業態的3/4，關店數量則約為餐飲關店總量的半數（48%）。此外，咖啡茶飲、快餐、小吃和烘焙面包房關店面積占比分別為14%、7%、4%和1%。因此，當前購物中心的餐飲層和餐飲鋪位空置壓力相對最大，對正式餐廳和大面積餐飲門店招商需求缺口較大。
僅次于餐飲，服裝業態關店面積占比達18%。快時尚品類整體表現疲軟，在全國、乃至全世界范圍內均持續大規模關閉門店、收縮線下戰線。這一趨勢在近兩年已有顯現，Forever 21、Old Navy、New Look等品牌已先后退出中國，而疫情則進一步加劇快時尚實體業態的下行態勢。因此，快時尚門店退租面積占該業態總量的22%，且該占比預計在短期內將進一步攀升。例如Gap已關閉多家門店，且仍有部分門店在進行閉店促銷。快時尚門店往往承租項目首層或跨層的大面積，位置優良、展示面極佳。因此，其撤鋪對項目的直觀形象影響較大，且業主往往需要對其鋪位面積進行拆分出租，明顯增加項目招商負荷。
此外，兒童和娛樂業態備受疫情沖擊，關店面積占比分別為8%和9%。事實上，由于眾多兒童業態門店自疫情爆發后始終處于關閉狀態，許多有明確退租意向或計劃的品牌仍尚未撤取物品裝置，尤其是兒童教育培訓類零售品牌。因此，兒童業態實際退租總量和業態占比預計顯著高于調研數據，主打兒童業態的商業項目和綜合性購物中心的兒童層空置壓力大。
新增需求顯著受限 部分品牌把握機會布局
橫向對比全市關店撤鋪和即將開業（已上圍擋）的情況可見，北京整體關店面積是即將開業面積的3倍左右——在2020年第二季度的時間截面上，疫情影響大規模顯現，新增需求短時內跟不上市場中的退租水平。本季度錄得即將開業的門店大多自去年底已開始接觸、洽談乃至簽訂租約，并不能完全體現疫情爆發后市場中的租賃活動；而且，隨著北京新發地疫情對市場造成新的沖擊，部分門店或難開出。但是，當前市場中仍有一些此前有擴張計劃但未能找到合適店面的零售商本季度在市場中持續關注機會、尋求面積，看好疫情過后市場的復蘇能力。
盡管餐飲業退租量最高，但該業態也在行業不斷洗牌、品牌更迭換代的過程中。在全市“即將開業”的面積中，餐飲品牌占比達到34%；而在今年5月至6月初北京防疫要求降級、市場需求小幅回升時，餐飲零售商的問詢、看場等租賃表現與其他業態相比更為活躍。近年來商業項目不斷提升餐飲業態占比，部分業主顯著上提餐飲鋪位的租金水平，以此提升整體收入表現，部分餐飲租戶的利潤受到擠壓。在當前市場環境中，業主更有必要根據具體情況考慮相應下調餐飲租金，為餐飲零售商出讓更大盈利空間，實現中長期項目表現的穩定。
兒童和娛樂業態退租率高，但新增需求水平很低。盡管一部分門店在5、6月實現了短暫的盈利，但在6月北京新發疫情后，反復關閉門店為零售商帶來巨大壓力。而隨著疫情防控舉措趨于常態化，兒童和娛樂業態短期內恢復受阻、前景相對不明晰，其租賃活動非常有限。大多數兒童和娛樂類零售商將采取保守謹慎的策略，難以在2020年乃至明年初有擴張動作。同時，有少數幾個高品質、大面積的娛樂類租戶在此時機首入北京或尋求面積，充分把握租戶議價力增長的機會，計劃疫情過后開業，看好本市受抑制的娛樂類消費需求的反彈性增長。
但是，運動服飾品類仍在全市乃至全國范圍內逆勢布局，其新承租面積占全市即將開業面積的11%。截至二季度末，國內外運動服飾和運動潮牌零售商多有擴張，李寧、安踏、Fila、阿迪達斯、Lululemon等均有新開業或正在裝修的門店。運動品類銷售整體恢復快、增長前景相對較好，部分品牌在2020上半年已實現零售額正增長。因此，許多之前在優質項目中未能尋得擴張機會的運動品牌，充分把握當前市場中的機會，豐富完善在京布局。
如何抓住機遇逆勢突圍？
受到疫情倒逼，當前正是各零售業態大洗牌、業主整體性調改的關鍵性時刻，品牌方和業主方所采取的戰略性舉措將決定其疫情后的恢復能力和中長期增長空間。
從零售商角度而言，一部分品牌的退租和收縮為其他品牌帶來擴張的機會。
·對于有擴張意愿的零售商，當前正是進入市場領先的優質項目的時機，借此提升自己的知名度和影響力。
·品牌方有望談得更優惠的租金和對自己更為有利的租賃條款，降低固定成本，提升利潤空間。
·零售商業應充分利用這個變局，把握市場脈搏，在謹慎節流的同時相應調整產品線和發展側重點，實現開源——如時尚業態可著重關注其運動服飾子品牌的擴張，而餐飲類品牌則拓展“小而美”的副產品線，提高市場份額和競爭力。
而從業主方角度來看，目前也是順應新的消費潮流進行調改的機會。
·在經濟和疫情的雙重影響下，各業態均面臨一個去偽存真的過程。部分此前引領擴張趨勢的零售商增長失速，但另一些品牌反而進一步鞏固了自身行業領頭羊的地位，提升了市場份額。以咖啡茶飲品類為例，盡管本季度連咖啡、瑞幸咖啡大面積關閉店面，但同時國際咖啡品牌Peet’s Coffee和Tim Horton’s上半年仍積極布局北京市場，喜茶也在二季度持續推出新店。因此，同業態內部必然有一定的流動和整合，業主方在接觸新租戶時更應關注品牌的穩定度，方能抵御未來市場中的競爭壓力和突發事件，保證項目品質和穩定性。
·對于部分此前強勢擴張但當前銷售表現顯著下滑的業態，業主應在原租戶退租后積極主動轉變落位思路、更換業態品牌，調整項目租戶結構。舉例而言，近幾年北京APM有多個首層臨街的快時尚大店退租，包括跨層的Gap門店也剛剛于6月閉店。北京APM不斷調整首層業態，重點落位近期市場表現優越的化妝品和運動時尚，接連引入眾多中高端美妝品牌，并將原快時尚位置替換為即將開業的阿迪達斯全球品牌中心。
·在當前市場氣候下，一定的租金讓步和更為靈活的租賃條款，對增強項目對優質品牌的吸引力、提升項目表現很有必要。本季度，已有部分業主開始下調或考慮下調租金，幅度達10%或以上；也有業主在租期、裝免期等方面可談空間更大。北京市場中仍有品牌尋求面積、平穩擴張，但此前部分項目租金成本高昂，令一些潛在租戶難以達成盈利目標。若業主方適度調整近期的租金收入預期，預計將有效去化項目內的空置面積。
仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，在新冠疫情的席卷之下，市場面臨著前所未有的挑戰。越是如此，各方越需要充分了解瞬息萬變的市場趨勢，積極調整發展策略，方能渡過時艱，在‘后疫情時代’的市場新格局中占據有利地位。
來源：仲量聯行JLL
編輯：wangdc
